【案例特性】许多大型商场的商铺承租时间长、家数多、每月有稳定的租金收入，如何将此类型应收账款形成的资产做好管理是本案例的核心重点。
一、企业基本情况：
1. 卖方企业介绍
此案例中保理业务的买卖双方体现为商铺的出租方与承租方。出租方（应收账款债权人，以下简称‘出租方C公司’）为一家从事商用物业租赁的公司，主营城市地铁、高铁、火车站内等商业店铺的租赁。
2. 买方企业介绍
承租方（应收账款债务人，以下简称‘承租方D公司’）为其商铺租户，租户业态以大型的连锁餐饮企业为主。买卖双方合作时间达两年以上，租赁关系较为稳定。
二、行业上下游关系
本案例属于商用房屋租赁行业，买卖双方形成一种租赁关系，如下图6-7-1所示:
（图6-7-1：商铺租赁市场结构图）
卖方在商铺租赁中一般要求租户缴纳相应的履约保证金，应收账款主要为商铺租金，客户大多季度结账。卖方因前期建设投资较大，资金回笼愿望较强，存在客观的融资需求，因此所谓的代理承揽业者（二房东）业务就孕育而生，透过这类服务业者，与业主方签订合同承揽该商场或特定范围的所有商铺，一次性的给付固定的租金给业主方，再开始招商、出租、到期收取租金。
这种模式对拥有商铺所有权的业主来讲，不但能快速现金回流，也省去招商、签约、收款等复杂的管理工作。但对这类代理公司而言，虽然因为一次性大批量的承租商铺，可以降低租金成本，但对前期资金投入，却是公司业务拓展的瓶颈，故为保理公司切入对未来应收租金收益权转让融资提供了机会与好的解决方案。
本案例中C公司一次性的向某地铁站承租所有商铺，再开始招商、并分租给30余家商铺租户，与租户的租赁关系相对较为稳定。C公司经营的商铺大部分业态都处于城市轨道交通重点发展的区域如城市地铁、火车站内，商铺所处商圈较为成熟，这些客户本身对经营店面的进入有自己相对严格的标准，一旦确定不会轻易变动，易形成稳定的合作关系。
实际经营中，C公司与其租户形成利益捆绑、互利共赢的关系。卖方同时作为管理方，注重维护与发展轨道交通内的商业运行，其业绩得到政府轨道交通运营企业的认可。卖方在把商铺租赁给商户的同时会实时监管租户的营业状况，时刻了解商户的状态并给出经营意见。部分商户的营收也会与卖方挂钩做一个分配，最高不超过利润20%，对经营不佳的商户卖方有主动撤约的权利。
三、交易流程及单据
本案例中租赁双方交易结构相对简单、清晰，卖方与租户签订《商铺租赁合同》，按约收取保证金与租金，并开具发票给租户，交易单据主要为《商铺租赁合同》、租金发票。
交易流程分为租赁合同签订、租金款收取、开具发票、账款回收四个环节，主要的核查环节为租赁合同及租金款的支付，流程及相关单据如下图6-7-2所示：
（图6-7-2商铺租赁交易流程图）
1. 签订合同
2. 首期支付
3. 商铺交付
4. 租金请款
5. 账款回收
四、保理产品设计
1. 产品类型：属于【国内＋有追索＋公开型＋卖方还款保理】
2. 具体要素如下：
? 因本案例的下游租户共有三十多家，且多为知名的品牌企业，承租人相对强势，所以租金的付款方式变化很多，有的按季付款、半年付款、有的先收、有的后收，且每次付款的日期皆不相同，造成单一个月内最多有20多笔付款。
? 因此将本产品设计为每月月初固定时间由卖方还款，还款金额为该月应收租金的总额再乘融资比率及利息，简化操作。
? 融资金额的确定：考虑到商铺实际运营中有一定的管理及维护成本支出，同时由于经营环境及租户变化因素，未来的租金收入可能与实际存在一定的出入，确定以合约租金额的80%作为融资金额，以使每期还款均能涵盖放款本金。
? 融资期限的确定:融资期限确定为一年，每期放款期限与合同实际约定的付款周期相匹配，循环放款。
? 租金回款的监控：要求卖方与商户变更原租金回款账户，将其变更到卖方与我司的共管账户，对此账户平时仅做现金流入比对与分析，若有异常发生时才立即监管账户，开始结清还款。
3. 商铺租金应收款具有稳定性、周期性，不易受到其它因素影响。对于广义以现金流为基础的收益权转让的保理资产，是一种创新及可行的方案。
4. 根据商铺经营及租赁双方交易特点，在租赁双方存在真实租赁背景的情况下，由卖方（出租方）作为融资方提出融资申请，把其下游优质租户的应收租金款转让给我司，租户对此笔应收账款转让签章确认。
5. 应收账款转让确权方式：每笔业务均由卖方与保理商签订《应收账款转让协议》，并由租户签章确认《应收账款转让通知书》。
五、项目风险点及管控措施
1. 经营不确定性导致的回款金额不确定性。
2. 商铺经营权变动等因素导致的租金收益不确定性。
3. 租赁合约成立后，租金款的最终确认与租赁合约后续的实际履行程度有关。
4. 租赁关系的真实性、租金回款的安全性等因素都会导致租金回款的安全性风险，因此叙作每笔业务时应核实租赁合约的真实性，应加强租赁备案合同的核实、现场核实等，确保租赁合约真实存在。
5. 要求卖方与租户签订账户变更协议，将租金回款账户变更为卖方与保理商的共管账户，对租金回款实施监控。
6. 对每笔业务涉及的商圈、商户及卖方经营情况加强动态监管，以便根据情况作出相应处置措施，保证资金的安全。
标签： #江油鸿飞债权收益权资产转让
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