【新朋友】点击标题下方蓝色“用益观察”一键关注
【老朋友】点击右上角分享本页面内容到朋友圈
五一送福利！赶快来参加吧！
商用房正遭遇全面围剿。据悉，4月26日，北京各银行商用房全部暂停抵押。广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。而一则“传商住房产权到期后或被无偿收回”的消息，更是给商改住浇了盆冷水。
买商住房的小伙伴们得哭惨了
上文提到，银行暂停商住房抵押贷款是对“商住”下了死手！，换句话说，这些地方手里有商住房的个人和机构，已经无法再通过销售变现，而如果因此有资金压力，也无法通过抵押缓解。
4月27日，在央视的报道中，法学专家称：
所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家无偿收回。
注意是无偿！无偿！无偿！
对于商用房抵押贷款暂停的原因，在分析人士看来，主要是之前商用房限购政策的延续。而商用房限购政策是以北京为起点，并开始大范围蔓延：
最严厉的莫过于北京：
3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》
4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》
其次是上海：
4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
紧接着是广州：
商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途，不得销售给个人。
成都、海南也马上跟进：
上周五（4月21日），成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。
海南下发《通知》，要求各市县从事房地产开发经营的企业，在办理商品住房预售许可证或现房销售时，应当向所在地价格主管部门申报价格备案
中原地产首席分析师认为，本轮调控政策是政策力度最强的一次。其中，商办与学区住房是本次调控的主要对象这是历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。
▲商住房政策调控轮番出台，多地银行暂停商住房抵押贷款
到底什么是商住房？
接下来就聊聊商住房，估计不明真相而购买了商住房的小伙伴们都得哭惨了，因为……
一、40年后房子产权到期
目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：
１）住宅用地，产权年限是70年；
２）综合用地，产权年限是50年；
３）商业用地，产权年限是40年。
对于40年的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？
很多人可能说到总理答记者问中关于产权续约问题，可是总理提到的可是70年产权的住宅：国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。
二、商住房首付至少50%以上
40年商业产权的公寓首付与70年住宅不同，40年产权的首付需要支付至少50%。
假如一套50平米的房子，均价都是9000元。
70年产权的的首付：50*9000*30%=13.5万
40年产权的的首付：50*9000*50%=22.5万
不吃不喝不买衣服不化妆攒的十万块钱，可是连40年产权首付的一半都不到呢。
三、贷款年限最多贷款10年
70年住宅产品最多可以贷款30年，但是商业住宅却最多只能贷款10年。
现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%，遇到银行打折的时候还会顺便打个折什么的，如今很多银行暂停抵押贷款，商住房折扣估计是浮云了。但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算，并且很有可能会上浮10%。
以50平，均价9000，基准利率4.9%的住宅为例
70年产权公寓，贷款30年，月供1671.79元
40年产权公寓，贷款10年，月供2375.49元
简直是要气到爆炸！月供就是差距！
四、商住房交房时交税更多
交房的时候要交税，这个大家都知道的，可是到底要交多少税呢？70年住宅的税费最多也就是2%，但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。
以50平，均价9000的住宅为例
70年产权公寓，50*9000*2%=9000元
40年产权公寓，50*9000*3%=13500元
又是一笔高额的差价。
五、商住房不能落户
在二手房交易里，能不能落户成了很多人购房的一个大条件。从以下表格中就能发现，商住房不能落户！！！
从上图可以看出商用住宅相比普通住宅，不仅产权年限、按揭年限短，首付比例、贷款利率高，并且不能落户，连水电费都比较贵。那么问题来了：
手上有商住房的朋友怎么办？
一般而言，购房者会选择出售房产实现套现，然而在商住房限购政策出台后，这种套现方式已经难以实现。目前抵押贷款套现方式也被堵死，这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度。
商住房流动性降至冰点，手上有商住房的朋友怎么办？
按目前趋势来看，商住房的购房者只能依托于对外出租，实现租金回报，但目前来看也存在两个问题，首先，租金回报非常漫长，其次，它的收益很难保证，特别是对于这种商改住的违规产品，目前的监管比较严格，能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。
对于在售的商住房开发商而言，未来销售可能将面临较大问题，已经购买商住房的个人购房者也形成新的打压。在亚豪机构市场研究部总监郭毅看来，督促开发商将手中的商住房产品还原成它的商业功能和办公功能，再对外出租，这种方式既有利于商住市场的规范，也能对人口控制起到非常有效的作用。
如今商住房遭严格治理，从市场角度，小业主的商办物业很可能也会面临拆除居住功能的可能性，比如通了燃气的，很可能率先被治理。未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值不高。
来源：中金在线（ID：cnfol-com）综合政商参阅（ID：zhengshangcanyue）、大伟看楼市、米筐投资（ID：mikuangtouzi）、21财闻汇
版权说明：感谢每一位作者的辛苦付出与创作！除非无法确认，《用益观察》均在文章开头备注了来源和作者，如转载涉及版权、标注有错漏等问题，请发送消息至公众号在线客服与我们联系，我们会立即删除，并表示歉意，或与您共商解决，非常感谢！
用益理财（ID:usefinance）：提供最新信托/资管理财产品
用益研究（ID:trustforward）：掌握信托/资管发展最新前沿
合作交流
投稿：yanglee46@hotmail.com
合作：QQ993998385
标签： #莒南县财金投资财产权信托计划1期
评论列表