为了经济复苏，大家有多拼？
对于地产市场来说，努力的方向只有：
开发商卷”产品“，卖房子；土地部门，”卷“配套和营商环境，放低条件，让每一块土地足以衡量其价值。
最近，两者都在”加速冲刺“...
最近，又一则更改规划的消息，公开征询公众意见：
南京规划和自然资源局发布了雨花台高新区一商住用地的规划管理单元图则修改的公众意见征询：
示意图
从图片上看，这幅地块位于机场二通道旁边，南面秦淮新河，北面是曾经的红盘彰泰观南府，属于雨花台区非常核心的板块位置。
这次的规划调整非常简单，核心动作是”商改住“。
其次，就是关于地块容积率的调整、绿地面积和规划层高的修改：
调整前后示意图
今年2月，雨花台区召开2023重点地块招商推介会，这块经过土地性质经过修改的地块（名为雨核小村DF地块一期、二期），已经亮相，很有可能会在今年挂牌出让。
挂牌示意图
我们前不久去到这块地周边现场实探：
地块周边有众多居民小区，且南面临水，不失为一个不错的商业用地，用以提升板块内部的生活体验+商业氛围：
实拍图
地块已经平整完毕，内部的划分也十分清晰，再加上面积足够大，在整个雨花台内部，都是非常优越的地块。
实拍图
今年的雨花台区，其实还是有点小尴尬，我们在今年的推介会现场了解到，未来雨花台区发展的方向将集中于”雨花滨江（即板桥+人居森林）“，最关键的原因还是，中心地段，真的没什么地了！
尤其是被寄予厚望的雨花核心区，认可度上来了，地价也上来了，唯一美中不足是，地没了！
再加上，雨花核心区的商业规划方面，已经有了目前南京商业最强操盘手之一的华润大幅度“ALL IN”，这里做商业，能够吸引比华润还牛的操盘手的可能性也不大，还不如改成住宅地。
毕竟，现在的雨核，在售新盘只一个华润置地的云上润府，项目在售A2、项目在售A2、D2-5#楼，户型建面约108、141、171㎡，部分全装修部分毛坯，销许均价约40359元/㎡，另有3500元/㎡升级装修包可选。
而地块方面，仅有中华中学雨花校区附近的一块宅地——NO.2023G05地块，将于3月17日挂牌出让，起始总价23.95亿元，起拍楼面地价24540元/㎡。
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如果不更改优秀的地块，如何吸引优秀的开发商？
说到更改规划，雨花核心区绝不是首个吃螃蟹的，早在今年开年，南站板块的一幅黄金地块，就也忍不住做了大刀阔斧的改变。
因为不改，据说，可能，应该就被退了（都是江湖传言）。
更值得注意的是，这是一块已经出让的地块：
2016年9月23日由万科拿下，最终楼面价27168元/㎡，现房销售；早在2017年，万科G46地块规划就已经出炉，但随后该地块一直没有实质性进展。
为了向此前温吞的市场妥协，也不得不做出较大的改进：
南京规划局在两个月前，对江宁岔路口板块的一幅地块进行了用地调整，由原先的商住混合地块调整为住宅地块：
规划示意图
修改地块东至中驰路、西至明城大道、南至规划支路、北至宏运大道，用地面积约2.53公顷。
规划示意图
修改的重点仍然是：商改住。
该幅地块原本为商住混合用地（Rb），现调整为二类住宅用地（R21），此外，容积率调低，建筑密度和高度都调低，此外还取消配套公共厕所。
这是标准的改住宅操作，毕竟，一个住宅小区周围，要什么公共厕所。
我们同样去过这个板块，夹在主干道之间的地块，早已平整，但是整个地块成长条状，未来小区的景观很难做的更加丰富。
实拍图
总之，看到这块地，我们忍不住想到目前南站唯一在售的项目嘉华嘉宏峰，周边目前确实啥都没，还紧靠着安置房……
嘉华嘉宏峰
而且临近主干道，噪音影响不可避免，这也是嘉华嘉宏峰开盘去化有一定难度的主要抗点，正因为如此，最新调整的规划上有两个重点明确表明：
1、沿宏运大道居住建筑宜采用短板式布局，避免形成连续的长板高层建筑，建筑立面应公建化处理；
2、沿宏运大道地块开发应做好减噪措施，新建住宅类项目建设前需开展环境影响分析，避免道路噪声对沿线居民的污染和干扰。
当然，这幅地块不得不做出修改，也是因为，南站周围，商业配置已经很多了，尤其是地标喜马拉雅中心，一直没有发展起来，也让市场对再南站板块再增加商业库存充满质疑。
实拍图
不管退地是不是真，至少改成宅地，一劳永逸。
值得注意的是，去年10月19日，在南京第三次集中土拍中，南京交通投资置业以15.1亿元拍下南站G86地块，成交楼面价24661元/㎡，不设毛坯限价。有小道消息称，G86项目可能由南京交通投资置业和金基联合开发，金基操盘，但该消息还并未证实。
但是如果为真，相信加上这幅修改后的地块，南站今年至少有2个新盘，也算给温吞的市场带来刺激。
要说商改住最成功的地块，近期当属G29，在正式土拍之前，我们平台就率先关注到地块的变化：
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并且在我们报道了这件事之后紧接着的土拍，这幅地块就正式亮相了。
当年7月中旬，被中能建城发（原葛洲坝）以总价45.3亿元斩获，楼面价39964元/㎡，不设置未来毛坯限价，打造河西顶级豪宅产品系列。
值得一提的是，G29地块距离中能建城发（葛洲坝）前作：河西第一豪宅葛洲坝南京中国府仅300米，目前葛洲坝南京中国府一套二手房源成交价突破8万/㎡。
今年，G29产品线曝光更是牵动全城富豪的心：
项目计划配置中央会所（约2600㎡）+泛会所（6个共900㎡），突破了南京传统会所方式，也是南京豪宅圈的一次创新。
建筑立面以新生代审美主义为设计灵感，打造精致感、极简感、未来感的高颜值建筑。立面主体采用通透的组合窗叠加铝板，大量使用弧形铝板、转角弧面玻璃、飘板等元素，品质感十足。
户型更是直接以248㎡起步，率先引领河西今年都是200+的豪宅趋势，以下是网传的户型图（尺寸等数据供参考，最终以开发商为准）
建面约248㎡四房两厅三卫户型：
建面约298㎡五房两厅三卫户型：
应该说，G29地块的更改规划，在整个南京的楼市史上，都将会值得铭记的一笔，毕竟进行到如此，各个板块的足够优秀地块都相当匮乏，这或者也是一种探索方向。
毕竟，在前不久刚结束的杭州、苏州土拍中，大放异彩的都是其拿出的硬核好地，南京，不赶紧“卷一卷”，压力还是不小的。
标签： #简阳两湖一山投资2023年债权资产拍卖
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