本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。
公寓市场综述
01 全球租赁市场发展动态
亚洲旅宿大数据研究院4月监测数据显示，美国租赁市场价格持续下跌，空置率超疫情前水平。欧洲房租依然保持上涨，为了抑制目前的住房紧张状况，西班牙推出《新住房法》以缓解压力。
据美国Apartment List全国房租报告，Apartment List全国房租指数在4月环比上升0.5%，为连续第三个月的增长。不过因为需求较低，而供应有所增长，4月房租增速和季节性趋势呈反比状态，空置率超过疫情前水平。随着目前在建的多户型公寓数量创下新高，部分房东可能会难以填补空置的房屋。租金同比增速继续下降至1.7%，为2021年3月以来的最低水平，并可能在未来几个月进一步下降。
欧洲方面，根据亚洲旅宿大数据研究院最新统计数据显示，在消费价格指数上涨的同时，4月份英国的房租强劲上涨。英国租金自3月以来，环比上涨 1.3% 至 1,199 英镑，这表明强劲的需求正在继续推动增长。英国西北部同比去年4月平均租金增长了9.1%，较上月上涨2.1%，达到每月958英镑。过去一年，西北地区的租金相对英国的平均租金相差了大概100英镑左右。作为英国房产出租的投资者们，可以重点关注下该片区，租金增长的潜力还是非常大的。伦敦租金继续领先全英，典型月租金价格达到2,003英镑，较上月上涨1.2%。如果不包括伦敦，英国的平均租金为每月 1,006 英镑，环比上涨 1.3%。
西班牙各城市租金上涨明显，其中巴塞罗那正面临着最严重的租房问题，目前该市租赁价格自2019年来已上涨16%至18.4欧元/平米，高于全西班牙任何其他城市，而马德里的涨幅仅为5.1%，但租金也高达16.2欧元/平米。租赁价格大幅上涨，而出租房屋的供应量大幅下降。自2019年第一季度以来，巴塞罗那和昆卡是西班牙唯二个出租房屋供应量减少超过50%的城市。以巴塞罗那为例，2019年第一季度可出租房屋有36,600套，而四年后则下降到17,700套，降幅为51%。目前，这座西班牙旅游及历史文化名城已成为最昂贵的租房地区。
02 亚太租赁市场发展动态
亚洲方面，4月，供需不匹配继续成为推动澳洲首府城市租金上涨的驱动力。澳洲首府城市的公寓和独立屋租金上涨了 1.1%，今年迄今上涨了4.1%，与此同时，除霍巴特和堪培拉外，大多数城市的空置率都接近历史最低水平。悉尼的空置率为 1.2%，布里斯班为 1.1%，墨尔本、阿德莱德和珀斯均低于 1%。澳洲首府城市出租房屋的总供应量为-20.9%，较去年同期水平下降39.8%，低于五年平均水平。悉尼公寓的周租金中位数已达到 663 澳元，今年迄今上涨 7.3%，比一年前高出 19.1%。在墨尔本，公寓租金中位数已达到 515 澳元，今年迄今上涨 6%，比去年同期上涨 15.2%。澳洲首府城市公寓租金的增长速度超过了独立屋租金。与随着空置率正常化而增长放缓的城郊地区相比，首府城市的公寓和独立屋市场白热化。
根据ABN最新监测，新加坡住宅租金去年飙升至15年来最高，今年1-4月未有回落迹象。有新加坡地产中介预期，当地去年住宅租金涨幅达到30%，第四季的豪宅租金升幅甚至超过伦敦、纽约等国际金融中心。而今年首季住宅租金继续上涨7.2%，与去年同期相若。新加坡4月突然“加辣”，上调外国人购买房屋税率，进一步打击外籍员工置业意欲，继续租楼，也进一步刺激租金升势。根据新加坡政府统计数据，没有永久居留权的外国人占当地总人口的28%，其中大部分是租楼住，深受房租大涨之苦。就连聘请外国人工作的公司亦受害，因为要大增房屋津贴去留住员工。以一位在航空公司工作的马来西亚籍助理工程师为例，每月房租已暴增50%至4,000坡元，但公司每个月的房津仅70坡元。有调查指出，约有40%在新加坡的公司，基于租金上涨，被迫每月向每名员工提供至少1,500坡元额外补助。若房租升势持续，高达70%受访公司准备将外籍员工移往其他地区。
03 中国公寓市场发展动态
数据监测显示，4月热点城市租赁市场活跃度已率先显露出回升迹象，带动整体租金均价重回上升轨道。全国大中城市租金挂牌均价为35.42元/平方米/月，环比上涨0.16%，同比下跌0.59%，同比跌幅较上月收窄0.22个百分点。一线城市平均租金为88.32元/平方米/月，环比上涨0.76%，同比上涨2.30%，其中上海和北京的租赁住房租金均突破100元/每平方米/月，出租率分别为86.12%、70.68%；二线城市平均租金为31.37元/平方米/月，环比持平，同比下跌1.61%;三四线城市平均租金为24.05元/平方米/月，环比下跌0.19%，同比下跌1.12%。
整体来看，一二线城市在就业需求相对旺盛的支撑下，租赁市场活跃度较高，租金或呈明显涨势，或呈稳态。与此同时，三四线城市租金上涨动力稍显不足，租金均价已连续2月下滑。由于5、6月份毕业季租房旺季降至，接下来租赁市场将继续升温，租金大概率呈现稳中有升态势。
04 租赁企业资本发展动态
4月，根据亚洲旅宿监测公寓品牌，多家公寓开工建设、开业预开业或签约投资等。
#开业方面#
一是呼和浩特市回民区的保租房“金海壹中心”已落成，高标准完成精装公寓楼320套，率先投入使用。金海壹中心由呼和浩特市金海置业有限公司倾力打造。项目为低密度小高层公寓，共有房源320套。
二是屿果公寓首进上海，屿果公寓·上海松江醉白池社区开业。屿果公寓松江醉白池店是象屿在上海打造的第一个屿果公寓产品，也是象屿首个从拿地、规划建设到投入运营的纯租赁项目。
三是龙湖冠寓福州数智港店、武汉白沙天街店、成都西南交大犀浦二店共三家店开业。
四是承寓·云臻里开业。该公寓为国有住房租赁公司合房股份旗下的国企品牌精装租赁社区。
五是泊寓院儿·海湾社区全新开业。项目占地面积13.6万平方米，提供8000间租赁房源，规划9000平方米商业面积，是厦门规模最大的租赁社区。
#预开业方面#
“未来公寓”将在5月投入使用，将有1944套房源向社会开放申请。上海奉贤区首批保障性租赁住房项目位于奉贤区四团镇海港开发区，由12幢高层租赁住房和8幢沿街商铺组成。目前社区的建设基本已经完成，正在进行最后的收尾工作。从外观来看，该社区的风格明显偏年轻化，房型涵盖了从36㎡至97㎡的8种。
苏州恒泰东延四季公寓即将交付。东延四季公寓是苏州恒泰控股集团旗下苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司，投资开发的苏州首个大型综合租赁生活社区。东延四季公寓位于东延路46号，占地7.7万平方米，2980套房源。项目包含企业公寓、合租公寓、白领公寓、家庭公寓、服务公寓5种产品，可满足8400人的居住需求。
郑州沁河苑公寓即将申请配租。郑州市人才公寓沁河苑项目，规划2002套房源即将申请配租，提供60㎡（两室一厅一厨一卫）、90㎡、120㎡多种面积户型。公寓内还设有460㎡的“共享空间”：有健身房、茶水吧、书吧、共享厨房、共创空间、观影空间等等。
房建丽景公寓进入验收阶段。房建丽景公寓是金山区首个纯租赁住房小区，同时已认定保障性租赁住房。目前，该项目主体建筑、配套设施和绿化等都已完工，计划于2023年第二季度分批推出共计412套精装修租赁住房。
#签约方面#
瑞贝庭公寓酒店签约。近日，城家与行业领先的全球资产管理企业——思睿集团成功签约，受托运营思睿集团旗下地产股权基金整体收购的上海市核心地段商业房地产项目，用于打造城家服务式公寓品牌——瑞贝庭公寓酒店。标的物业位于上海市徐汇区与黄浦区交界板块，与徐家汇、新天地、淮海路等城市级商圈相毗邻，同时也地处老上海法租界的核心区域，兼顾旧城风貌与现代都市气息，生活及商业氛围浓厚。
朗诗寓签约苏州姑苏云谷人才公寓项目。整个项目建筑面积11371平方米，共计200套。朗诗寓将以专业化、市场化、创新化的运营形态，依托自主研发的数智化管理平台提供优质高效的运营管理服务，助力姑苏区内打造高层次人才“舒适住宅+舒心服务”生活圈。
#股权转让#
华侨城上海置地与买方“上海盛芬徕企业咨询合伙企业”于4月6日就转让首驰企业（“目标公司”）的51%股权订立交易协议。上海宝格丽公寓落成于2016年，是中国首家宝格丽公寓。此次出售的最终代价为人民币6.12亿元，预计将于2023年二季度完成出售。目标公司持有上海宝格丽公寓，总建筑面积概约25,000平方米，包括133套公寓。
05 “十四五”保障性租赁住房目标动态
4月，多地保租房建设提速，保障性租赁市场快速扩大。另外不少地区因保租房建设效率高，持续增加供应。
#筹建方面#
一是上海今年力争新增供应6万套（间）保租房。今年全市仍计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。“十四五”期间，上海市将新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。到“十四五”期末，上海市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右，全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，加快缓解新市民、青年人的住房困难。
二是深圳保租房筹集建设总量约60万套。根据十四五规划和住建局消息，预计到2025年，深圳市保障性租赁住房筹集建设总量为60万套，约是公租房筹集建设总量的十倍，占保障房比例高达81.1%。
三是南昌今年将建保障性租赁住房16650套。为进一步改善群众居住条件，江西省南昌市加快推动保障性安居工程项目建设，不断完善住房保障体系，稳步推进保障性租赁住房建设。2023年度保障性租赁住房筹建目标任务为16650套（间），基本建成任务2879套。
四是北京计划全面完成2023年建设筹集保障性租赁住房8万套(间)、各类保障性住房竣工9万套、年度建设投资1300亿的工作目标。通知显示，列入新建计划项目共46个、房源5.01万套，其中计划2023年开工的项目35个、房源4.13万套；储备项目11个、房源0.88万套。35个计划年内开工项目中，公租房4个、0.37万套，保障性租赁住房20个、2.28万套。
五是柳州将建设租赁住房3000套。在今年自治区预下达柳州保障性租赁住房建设3000套的目标任务中，目前已筹集保障性租赁住房项目5个，涉及房源近2000套（间）。其中已开工1000套（间）以上。
六是深圳进一步提高“十四五”规划的任务目标，将保障性租赁住房增加20万套（间）至不少于74万套（间）。最新统计显示，截至2022年底，全市已完成建设筹集保障性住房30.62万套（间），完成率41.4%。这意味着到2025年，深圳将完成建设筹集超43万套（间）。
#开业、预开业方面#
一是桂林市七星区首栋保障性租赁住房投入使用。位于铁山工业园的广西桂林市七星区首栋新建保障性租赁住房投入使用，并获得了中央和自治区政府补助资金。该保障性租赁住房总建筑面积为4570平方米，包含12套一室一厅一卫和72套单间配套住房，预计可以解决245名园区职工的住房问题。今年将在保障性租赁住房建设上持续发力，计划发展500套保障性租赁住房项目，实现辖区人民住有所居。
二是上海地产城方浦东南码头全新保租房即将开业。地产城方·璟博滨江社区以住宅设计标准建造，项目共4栋14-20层高层住宅，可提供723套租赁住房，402个地下车位，匠心打造约53平一室一厅、约65平两室一厅一卫、约85平两室一厅两卫等四种户型，满足多元化租房需求。
06 保租房建设及金融政策进一步规范
4月6日，上海市住建委、市房管局组织召开本市保障性租赁住房设计标准宣贯会议。本市《保障性租赁住房设计标准》已经住建部批准发布，属于全国首创。该标准在上海保障性租赁住房的设计建设实践、市场需求调研的基础上，针对现行标准和规范中的堵点和空白点，结合保障性租赁住房特点，总结提炼并创新了国家及本市相关设计标准中有关条款。并且对照本市保障性租赁住房的不同建筑形态和适用对象分为“改建”和“新建”两册标准。
除了在城市中对建设保租房标准进一步规范以外，农村的租赁市场也在推进。4月25日，上海青浦推出农村自建房统一住房租赁平台。使用“租管家”扫码入住公共服务管理平台，旨在进一步提升人口信息管理质量、提高登记率，推进自建房安全整治，规范管理住房租赁市场，特别是在农村自建房出租方面彻底消除“群租”现象以及“群租”带来的房屋结构安全、消防安全、经营性安全和人口管理的乱象，保障人民群众生命财产安全。
保障性租赁信贷进入新阶段。全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具发行，规模5亿元，期限3年，利率3.97%，助力保障性租赁住房市场发展。重庆市住建委与国家开发银行重庆分行、中国建设银行重庆市分行签订合作协议，“十四五”期间这两家银行将对重庆市保障性租赁住房项目分别提供不低于400亿元的融资总量。
榜单发布分析
#ABN指数分析#
综述：2023年4月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于平稳位置，监测均分分别达到达到58.23、98.15。
搜索指数：搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、自如、魔方、碧家、龙湖冠寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、业绩发布等方面，如雅诗阁提前实现2023年底全球管理16万套服务公寓及酒店单元的阶段性战略目标、魔方2022年公司收入17.14亿元、龙湖冠寓多店开业等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：4月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、自如租房、朗诗寓、瓴寓、碧家，如朗诗寓签约苏州姑苏云谷人才公寓项目、自如推出整租“心舍2.0”系列、合租“友家7.0”系列等报道，都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在各省市年初保障性租赁住房开工和筹建数据、新店开业、新兴品牌推介等活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如瑞贝庭公寓酒店签约，希尔顿逸林、雅阁酒店开业公寓等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：4月，公寓市场复苏较快，临近毕业季，公寓市场前景广阔，加上租赁市场金融17条征求意见稿等政策，投资人信心进一步提升，多项投资人指数总体呈现中高位，和上月相比保持平稳。
#综合分析#
头部长租公寓品牌业绩亮眼｜华润有巢一季度实现较预测完成度为108%。近日，华润有巢公布了其REIT2023年一季度业绩，其发行的保障性租赁住房公募REITs产品（华夏基金华润有巢租赁住房REIT）在营业收入、出租率等多项指标均超过上市预测值。根据此次一季度业绩报告显示，华夏基金华润有巢租赁住房REITs一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%，税息折旧及摊销前利润为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。
魔方公寓4月更新的数据显示，截至2022年底，公司有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。市场整合方面，自2020年以来，公司是业内最活跃的收购者，完成了总价值约14亿人民币的12项收购。财务方面，公司营业收入由2020年的9.49亿元增加55%至2021年的14.71亿元，即使面对疫情冲击，公司业绩依旧表现强劲，2022年公司收入17.14亿元，同比增长16.5%。
此外，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦3月份陆续公布2022年业绩报告，均取得不错的亮眼成绩。
品牌公寓探寻全新盈利增长点｜随着中国租赁市场持续发展与扩容，租房群体的构成和需求也愈发多元，其对于租住观念的改变及消费升级都带动着租赁需求从基本的居住到品质升级的过渡。公寓设施的实用性、舒适性，公区配置的个性化和丰富度都将成为影响租客决策的重要因素，"品质租住"成为租房群体的主流消费需求。与此同时，该趋势也成为集中式长租公寓产品差异化发展和品牌方提高溢价能力的重要驱动力。
自如专门成立自如服务业务，向租客以及外部客户提供搬家、保洁、维修等付费服务。据自如披露的相关资料，截至目前，旗下“自如家服”共有超170项生活服务产品，全年服务超过150万家庭，全年营收超过15亿元。可见这部分增值服务的收入相当可观。
魔方生活作为最早进入租赁市场的公寓企业之一，在见证了中国住房租赁机构化市场的发展之后，也开始主动求变，积极探索企业的第二增长曲线。根据魔方生活披露的招股说明书中涉及到的增值服务，主要包含常规的场租服务例如电梯广告、停车位收费等，这也是魔方生活较为稳定的增值服务收入部分，已经达到千万级。
憬黎公寓瞄准新市场领域，运用商业新零售经营逻辑赋予公区多元生态场景，在时间、空间两个维度实现坪效最大化，打造房费收益外的溢价收入，带来更高投资回报。
结合当下租赁群体年轻化、个性化的标签，在确保租金收入稳定的前提下，探索“以商养租”，与各类品牌合作，在网上商城上线产品，开设团购服务，与租客租住生活进行深度捆绑，为租客提供租房新体验和租住福利。围绕部分客群打造定制化空间，如针对考研、考证人群的收费自习室；针对网红经济下诞生的带货主播打造直播间等，这也为公区的多元化融入更多可能。
国际公寓品牌“抢食”国内品牌蛋糕｜2023年4月20日，凯德投资旗下全资子公司、全球知名的服务公寓及酒店业主和住宿运营商——雅诗阁有限公司（以下简称“雅诗阁”）在2023年第一季度新签逾4,000套单元，提前实现2023年底全球管理16万套服务公寓及酒店单元的阶段性战略目标。
雅诗阁在华储备持续增长，在2023年第一季度共揽获5份管理合同，新增近1,500套单元，首进温州；武汉盛捷未来中心服务公寓和三亚山海天雅诗阁服务公寓开门迎客，这是雅诗阁品牌首次登陆三亚这座全球瞩目的旅游目的地城市。至2023年底，中国还将有25家物业与国内外住客见面，品牌覆盖雅诗阁、盛捷、馨乐庭、奥克伍德、lyf、雅遇及雅院，分布在保定、博鳌、成都、重庆、广州、杭州、合肥、上海、深圳、苏州、无锡、西安、烟台及张家口。可以预见，雅诗阁品牌系列公寓已经进入中国头部公寓品牌，未来将成为国内公寓品牌的主要国际竞争对手。
地方主题型青年公寓初见苗头｜符合市场和青年人需求的公寓、生活平台打造是政府重点关注的路径。4月，上海微领地浦江公园社区项目全部楼栋封顶。社区临近上海戏剧学院和浦江郊野公园，充满了文艺和自然气息，以“爱丽丝梦游仙境”为主题，进行空间设计、景观营建、社区营造，还配备了共创策展式艺术长廊和宠物公园，因应都市青年的生活方式。预计于2024年上半年交付，届时微领地将呈现全新主题化的保障性租赁住房超级社区。
青岛推出青年“家”计划，着力打造“一站式、全链条、全周期”的青年住房服务体系。重点围绕青年“来青求职落脚、短期或长期租房、购房置业、城市融入”等四大环节，推出“青年驿站”“青年公寓”“青年置业”和“青春社群”“青春平台”“青春宣讲”等六大计划，深化青年发展友好型城市建设成效，解决当前青年面临的租房难、购房贵、职住不平衡等问题，更好服务城市经济社会发展和青年安居乐业。
公寓品牌早在几年前就开始尝试了主题型的公寓的建设，但持续时间不长。群岛品牌在众多长租公寓品牌中，以艺术主题走出了自己的风格。群岛系列公寓通过其浓浓的艺术气息与独特的气质受到市场欢迎。根据年轻人喜欢的不同风格，将生态、冒险等元素以丛林、户外生活、淳朴生态等主题体现到公寓中。
市场上的公寓品牌大多都有自己的风格，其最大特点是赋予公寓某种主题，并围绕这种主题进行相应的装修、营运、宣传等，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现差异化竞争的目的。
酒店集团纷纷布局公寓产业｜作为锦江酒店(中国区)旗下首个公寓品牌,依托丰富的酒店经验,憬黎品牌可以说是把酒店和公寓空间达成了完美的统一。观察发现，越来越多的酒店集团纷纷布局公寓产业，一是实现营收的多元化，一是实现住宿产品的丰富化，从而增强资产投资的复合优势。
4月26日，深圳机场希尔顿逸林公寓正式开业。公寓由深圳机场航空城发展有限公司投资建设，并由希尔顿集团运营管理。公寓共有152间带有厨房、起居空间或客厅的客房，配备齐全。宠物友好是深圳机场希尔顿逸林公寓的一大特色，公寓设有宠物友好客房为有需求的宾客提供便利。
4月，雅阁酒店集团宣布，公司与维福顿酒店集团达成战略合作，维福顿公寓将成为雅阁酒店集团品牌家族一员。雅阁酒店集团将新增26家公寓物业，约2000套单元。
未来，双方将合力打造全新高端酒店式公寓品牌——雅阁维福顿，首批8家雅阁维福顿公寓将在年内落子广州和合肥。维福顿酒店集团成立于2000年，主要从事酒店管理、商旅服务、会议策划等业务，目前全国拥有26家酒店式公寓，主要集中在广州核心商业区，同时在长沙、成都和合肥等城市CBD 区域经营直营店。合作后，现有维福顿酒店式公寓将纳入雅阁酒店集团统一运营管理体系，实现运营管理体系、中央预订体系、品牌VI与管理、人力资源等全面升级。
公寓市场综述
01 全球租赁市场发展动态
亚洲旅宿大数据研究院4月监测数据显示，美国租赁市场价格持续下跌，空置率超疫情前水平。欧洲房租依然保持上涨，为了抑制目前的住房紧张状况，西班牙推出《新住房法》以缓解压力。
据美国Apartment List全国房租报告，Apartment List全国房租指数在4月环比上升0.5%，为连续第三个月的增长。不过因为需求较低，而供应有所增长，4月房租增速和季节性趋势呈反比状态，空置率超过疫情前水平。随着目前在建的多户型公寓数量创下新高，部分房东可能会难以填补空置的房屋。租金同比增速继续下降至1.7%，为2021年3月以来的最低水平，并可能在未来几个月进一步下降。
欧洲方面，根据亚洲旅宿大数据研究院最新统计数据显示，在消费价格指数上涨的同时，4月份英国的房租强劲上涨。英国租金自3月以来，环比上涨 1.3% 至 1,199 英镑，这表明强劲的需求正在继续推动增长。英国西北部同比去年4月平均租金增长了9.1%，较上月上涨2.1%，达到每月958英镑。过去一年，西北地区的租金相对英国的平均租金相差了大概100英镑左右。作为英国房产出租的投资者们，可以重点关注下该片区，租金增长的潜力还是非常大的。伦敦租金继续领先全英，典型月租金价格达到2,003英镑，较上月上涨1.2%。如果不包括伦敦，英国的平均租金为每月 1,006 英镑，环比上涨 1.3%。
西班牙各城市租金上涨明显，其中巴塞罗那正面临着最严重的租房问题，目前该市租赁价格自2019年来已上涨16%至18.4欧元/平米，高于全西班牙任何其他城市，而马德里的涨幅仅为5.1%，但租金也高达16.2欧元/平米。租赁价格大幅上涨，而出租房屋的供应量大幅下降。自2019年第一季度以来，巴塞罗那和昆卡是西班牙唯二个出租房屋供应量减少超过50%的城市。以巴塞罗那为例，2019年第一季度可出租房屋有36,600套，而四年后则下降到17,700套，降幅为51%。目前，这座西班牙旅游及历史文化名城已成为最昂贵的租房地区。
02 亚太租赁市场发展动态
亚洲方面，4月，供需不匹配继续成为推动澳洲首府城市租金上涨的驱动力。澳洲首府城市的公寓和独立屋租金上涨了 1.1%，今年迄今上涨了4.1%，与此同时，除霍巴特和堪培拉外，大多数城市的空置率都接近历史最低水平。悉尼的空置率为 1.2%，布里斯班为 1.1%，墨尔本、阿德莱德和珀斯均低于 1%。澳洲首府城市出租房屋的总供应量为-20.9%，较去年同期水平下降39.8%，低于五年平均水平。悉尼公寓的周租金中位数已达到 663 澳元，今年迄今上涨 7.3%，比一年前高出 19.1%。在墨尔本，公寓租金中位数已达到 515 澳元，今年迄今上涨 6%，比去年同期上涨 15.2%。澳洲首府城市公寓租金的增长速度超过了独立屋租金。与随着空置率正常化而增长放缓的城郊地区相比，首府城市的公寓和独立屋市场白热化。
根据ABN最新监测，新加坡住宅租金去年飙升至15年来最高，今年1-4月未有回落迹象。有新加坡地产中介预期，当地去年住宅租金涨幅达到30%，第四季的豪宅租金升幅甚至超过伦敦、纽约等国际金融中心。而今年首季住宅租金继续上涨7.2%，与去年同期相若。新加坡4月突然“加辣”，上调外国人购买房屋税率，进一步打击外籍员工置业意欲，继续租楼，也进一步刺激租金升势。根据新加坡政府统计数据，没有永久居留权的外国人占当地总人口的28%，其中大部分是租楼住，深受房租大涨之苦。就连聘请外国人工作的公司亦受害，因为要大增房屋津贴去留住员工。以一位在航空公司工作的马来西亚籍助理工程师为例，每月房租已暴增50%至4,000坡元，但公司每个月的房津仅70坡元。有调查指出，约有40%在新加坡的公司，基于租金上涨，被迫每月向每名员工提供至少1,500坡元额外补助。若房租升势持续，高达70%受访公司准备将外籍员工移往其他地区。
03 中国公寓市场发展动态
数据监测显示，4月热点城市租赁市场活跃度已率先显露出回升迹象，带动整体租金均价重回上升轨道。全国大中城市租金挂牌均价为35.42元/平方米/月，环比上涨0.16%，同比下跌0.59%，同比跌幅较上月收窄0.22个百分点。一线城市平均租金为88.32元/平方米/月，环比上涨0.76%，同比上涨2.30%，其中上海和北京的租赁住房租金均突破100元/每平方米/月，出租率分别为86.12%、70.68%；二线城市平均租金为31.37元/平方米/月，环比持平，同比下跌1.61%;三四线城市平均租金为24.05元/平方米/月，环比下跌0.19%，同比下跌1.12%。
整体来看，一二线城市在就业需求相对旺盛的支撑下，租赁市场活跃度较高，租金或呈明显涨势，或呈稳态。与此同时，三四线城市租金上涨动力稍显不足，租金均价已连续2月下滑。由于5、6月份毕业季租房旺季降至，接下来租赁市场将继续升温，租金大概率呈现稳中有升态势。
04 租赁企业资本发展动态
4月，根据亚洲旅宿监测公寓品牌，多家公寓开工建设、开业预开业或签约投资等。
#开业方面#
一是呼和浩特市回民区的保租房“金海壹中心”已落成，高标准完成精装公寓楼320套，率先投入使用。金海壹中心由呼和浩特市金海置业有限公司倾力打造。项目为低密度小高层公寓，共有房源320套。
二是屿果公寓首进上海，屿果公寓·上海松江醉白池社区开业。屿果公寓松江醉白池店是象屿在上海打造的第一个屿果公寓产品，也是象屿首个从拿地、规划建设到投入运营的纯租赁项目。
三是龙湖冠寓福州数智港店、武汉白沙天街店、成都西南交大犀浦二店共三家店开业。
四是承寓·云臻里开业。该公寓为国有住房租赁公司合房股份旗下的国企品牌精装租赁社区。
五是泊寓院儿·海湾社区全新开业。项目占地面积13.6万平方米，提供8000间租赁房源，规划9000平方米商业面积，是厦门规模最大的租赁社区。
#预开业方面#
“未来公寓”将在5月投入使用，将有1944套房源向社会开放申请。上海奉贤区首批保障性租赁住房项目位于奉贤区四团镇海港开发区，由12幢高层租赁住房和8幢沿街商铺组成。目前社区的建设基本已经完成，正在进行最后的收尾工作。从外观来看，该社区的风格明显偏年轻化，房型涵盖了从36㎡至97㎡的8种。
苏州恒泰东延四季公寓即将交付。东延四季公寓是苏州恒泰控股集团旗下苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司，投资开发的苏州首个大型综合租赁生活社区。东延四季公寓位于东延路46号，占地7.7万平方米，2980套房源。项目包含企业公寓、合租公寓、白领公寓、家庭公寓、服务公寓5种产品，可满足8400人的居住需求。
郑州沁河苑公寓即将申请配租。郑州市人才公寓沁河苑项目，规划2002套房源即将申请配租，提供60㎡（两室一厅一厨一卫）、90㎡、120㎡多种面积户型。公寓内还设有460㎡的“共享空间”：有健身房、茶水吧、书吧、共享厨房、共创空间、观影空间等等。
房建丽景公寓进入验收阶段。房建丽景公寓是金山区首个纯租赁住房小区，同时已认定保障性租赁住房。目前，该项目主体建筑、配套设施和绿化等都已完工，计划于2023年第二季度分批推出共计412套精装修租赁住房。
#签约方面#
瑞贝庭公寓酒店签约。近日，城家与行业领先的全球资产管理企业——思睿集团成功签约，受托运营思睿集团旗下地产股权基金整体收购的上海市核心地段商业房地产项目，用于打造城家服务式公寓品牌——瑞贝庭公寓酒店。标的物业位于上海市徐汇区与黄浦区交界板块，与徐家汇、新天地、淮海路等城市级商圈相毗邻，同时也地处老上海法租界的核心区域，兼顾旧城风貌与现代都市气息，生活及商业氛围浓厚。
朗诗寓签约苏州姑苏云谷人才公寓项目。整个项目建筑面积11371平方米，共计200套。朗诗寓将以专业化、市场化、创新化的运营形态，依托自主研发的数智化管理平台提供优质高效的运营管理服务，助力姑苏区内打造高层次人才“舒适住宅+舒心服务”生活圈。
#股权转让#
华侨城上海置地与买方“上海盛芬徕企业咨询合伙企业”于4月6日就转让首驰企业（“目标公司”）的51%股权订立交易协议。上海宝格丽公寓落成于2016年，是中国首家宝格丽公寓。此次出售的最终代价为人民币6.12亿元，预计将于2023年二季度完成出售。目标公司持有上海宝格丽公寓，总建筑面积概约25,000平方米，包括133套公寓。
05 “十四五”保障性租赁住房目标动态
4月，多地保租房建设提速，保障性租赁市场快速扩大。另外不少地区因保租房建设效率高，持续增加供应。
#筹建方面#
一是上海今年力争新增供应6万套（间）保租房。今年全市仍计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。“十四五”期间，上海市将新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。到“十四五”期末，上海市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右，全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，加快缓解新市民、青年人的住房困难。
二是深圳保租房筹集建设总量约60万套。根据十四五规划和住建局消息，预计到2025年，深圳市保障性租赁住房筹集建设总量为60万套，约是公租房筹集建设总量的十倍，占保障房比例高达81.1%。
三是南昌今年将建保障性租赁住房16650套。为进一步改善群众居住条件，江西省南昌市加快推动保障性安居工程项目建设，不断完善住房保障体系，稳步推进保障性租赁住房建设。2023年度保障性租赁住房筹建目标任务为16650套（间），基本建成任务2879套。
四是北京计划全面完成2023年建设筹集保障性租赁住房8万套(间)、各类保障性住房竣工9万套、年度建设投资1300亿的工作目标。通知显示，列入新建计划项目共46个、房源5.01万套，其中计划2023年开工的项目35个、房源4.13万套；储备项目11个、房源0.88万套。35个计划年内开工项目中，公租房4个、0.37万套，保障性租赁住房20个、2.28万套。
五是柳州将建设租赁住房3000套。在今年自治区预下达柳州保障性租赁住房建设3000套的目标任务中，目前已筹集保障性租赁住房项目5个，涉及房源近2000套（间）。其中已开工1000套（间）以上。
六是深圳进一步提高“十四五”规划的任务目标，将保障性租赁住房增加20万套（间）至不少于74万套（间）。最新统计显示，截至2022年底，全市已完成建设筹集保障性住房30.62万套（间），完成率41.4%。这意味着到2025年，深圳将完成建设筹集超43万套（间）。
#开业、预开业方面#
一是桂林市七星区首栋保障性租赁住房投入使用。位于铁山工业园的广西桂林市七星区首栋新建保障性租赁住房投入使用，并获得了中央和自治区政府补助资金。该保障性租赁住房总建筑面积为4570平方米，包含12套一室一厅一卫和72套单间配套住房，预计可以解决245名园区职工的住房问题。今年将在保障性租赁住房建设上持续发力，计划发展500套保障性租赁住房项目，实现辖区人民住有所居。
二是上海地产城方浦东南码头全新保租房即将开业。地产城方·璟博滨江社区以住宅设计标准建造，项目共4栋14-20层高层住宅，可提供723套租赁住房，402个地下车位，匠心打造约53平一室一厅、约65平两室一厅一卫、约85平两室一厅两卫等四种户型，满足多元化租房需求。
06 保租房建设及金融政策进一步规范
4月6日，上海市住建委、市房管局组织召开本市保障性租赁住房设计标准宣贯会议。本市《保障性租赁住房设计标准》已经住建部批准发布，属于全国首创。该标准在上海保障性租赁住房的设计建设实践、市场需求调研的基础上，针对现行标准和规范中的堵点和空白点，结合保障性租赁住房特点，总结提炼并创新了国家及本市相关设计标准中有关条款。并且对照本市保障性租赁住房的不同建筑形态和适用对象分为“改建”和“新建”两册标准。
除了在城市中对建设保租房标准进一步规范以外，农村的租赁市场也在推进。4月25日，上海青浦推出农村自建房统一住房租赁平台。使用“租管家”扫码入住公共服务管理平台，旨在进一步提升人口信息管理质量、提高登记率，推进自建房安全整治，规范管理住房租赁市场，特别是在农村自建房出租方面彻底消除“群租”现象以及“群租”带来的房屋结构安全、消防安全、经营性安全和人口管理的乱象，保障人民群众生命财产安全。
保障性租赁信贷进入新阶段。全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具发行，规模5亿元，期限3年，利率3.97%，助力保障性租赁住房市场发展。重庆市住建委与国家开发银行重庆分行、中国建设银行重庆市分行签订合作协议，“十四五”期间这两家银行将对重庆市保障性租赁住房项目分别提供不低于400亿元的融资总量。
榜单发布分析
#ABN指数分析#
综述：2023年4月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于平稳位置，监测均分分别达到达到58.23、98.15。
搜索指数：搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、自如、魔方、碧家、龙湖冠寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、业绩发布等方面，如雅诗阁提前实现2023年底全球管理16万套服务公寓及酒店单元的阶段性战略目标、魔方2022年公司收入17.14亿元、龙湖冠寓多店开业等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：4月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、自如租房、朗诗寓、瓴寓、碧家，如朗诗寓签约苏州姑苏云谷人才公寓项目、自如推出整租“心舍2.0”系列、合租“友家7.0”系列等报道，都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在各省市年初保障性租赁住房开工和筹建数据、新店开业、新兴品牌推介等活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如瑞贝庭公寓酒店签约，希尔顿逸林、雅阁酒店开业公寓等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：4月，公寓市场复苏较快，临近毕业季，公寓市场前景广阔，加上租赁市场金融17条征求意见稿等政策，投资人信心进一步提升，多项投资人指数总体呈现中高位，和上月相比保持平稳。
#综合分析#
头部长租公寓品牌业绩亮眼｜华润有巢一季度实现较预测完成度为108%。近日，华润有巢公布了其REIT2023年一季度业绩，其发行的保障性租赁住房公募REITs产品（华夏基金华润有巢租赁住房REIT）在营业收入、出租率等多项指标均超过上市预测值。根据此次一季度业绩报告显示，华夏基金华润有巢租赁住房REITs一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%，税息折旧及摊销前利润为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。
魔方公寓4月更新的数据显示，截至2022年底，公司有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。市场整合方面，自2020年以来，公司是业内最活跃的收购者，完成了总价值约14亿人民币的12项收购。财务方面，公司营业收入由2020年的9.49亿元增加55%至2021年的14.71亿元，即使面对疫情冲击，公司业绩依旧表现强劲，2022年公司收入17.14亿元，同比增长16.5%。
此外，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦3月份陆续公布2022年业绩报告，均取得不错的亮眼成绩。
品牌公寓探寻全新盈利增长点｜随着中国租赁市场持续发展与扩容，租房群体的构成和需求也愈发多元，其对于租住观念的改变及消费升级都带动着租赁需求从基本的居住到品质升级的过渡。公寓设施的实用性、舒适性，公区配置的个性化和丰富度都将成为影响租客决策的重要因素，"品质租住"成为租房群体的主流消费需求。与此同时，该趋势也成为集中式长租公寓产品差异化发展和品牌方提高溢价能力的重要驱动力。
自如专门成立自如服务业务，向租客以及外部客户提供搬家、保洁、维修等付费服务。据自如披露的相关资料，截至目前，旗下“自如家服”共有超170项生活服务产品，全年服务超过150万家庭，全年营收超过15亿元。可见这部分增值服务的收入相当可观。
魔方生活作为最早进入租赁市场的公寓企业之一，在见证了中国住房租赁机构化市场的发展之后，也开始主动求变，积极探索企业的第二增长曲线。根据魔方生活披露的招股说明书中涉及到的增值服务，主要包含常规的场租服务例如电梯广告、停车位收费等，这也是魔方生活较为稳定的增值服务收入部分，已经达到千万级。
憬黎公寓瞄准新市场领域，运用商业新零售经营逻辑赋予公区多元生态场景，在时间、空间两个维度实现坪效最大化，打造房费收益外的溢价收入，带来更高投资回报。
结合当下租赁群体年轻化、个性化的标签，在确保租金收入稳定的前提下，探索“以商养租”，与各类品牌合作，在网上商城上线产品，开设团购服务，与租客租住生活进行深度捆绑，为租客提供租房新体验和租住福利。围绕部分客群打造定制化空间，如针对考研、考证人群的收费自习室；针对网红经济下诞生的带货主播打造直播间等，这也为公区的多元化融入更多可能。
国际公寓品牌“抢食”国内品牌蛋糕｜2023年4月20日，凯德投资旗下全资子公司、全球知名的服务公寓及酒店业主和住宿运营商——雅诗阁有限公司（以下简称“雅诗阁”）在2023年第一季度新签逾4,000套单元，提前实现2023年底全球管理16万套服务公寓及酒店单元的阶段性战略目标。
雅诗阁在华储备持续增长，在2023年第一季度共揽获5份管理合同，新增近1,500套单元，首进温州；武汉盛捷未来中心服务公寓和三亚山海天雅诗阁服务公寓开门迎客，这是雅诗阁品牌首次登陆三亚这座全球瞩目的旅游目的地城市。至2023年底，中国还将有25家物业与国内外住客见面，品牌覆盖雅诗阁、盛捷、馨乐庭、奥克伍德、lyf、雅遇及雅院，分布在保定、博鳌、成都、重庆、广州、杭州、合肥、上海、深圳、苏州、无锡、西安、烟台及张家口。可以预见，雅诗阁品牌系列公寓已经进入中国头部公寓品牌，未来将成为国内公寓品牌的主要国际竞争对手。
地方主题型青年公寓初见苗头｜符合市场和青年人需求的公寓、生活平台打造是政府重点关注的路径。4月，上海微领地浦江公园社区项目全部楼栋封顶。社区临近上海戏剧学院和浦江郊野公园，充满了文艺和自然气息，以“爱丽丝梦游仙境”为主题，进行空间设计、景观营建、社区营造，还配备了共创策展式艺术长廊和宠物公园，因应都市青年的生活方式。预计于2024年上半年交付，届时微领地将呈现全新主题化的保障性租赁住房超级社区。
青岛推出青年“家”计划，着力打造“一站式、全链条、全周期”的青年住房服务体系。重点围绕青年“来青求职落脚、短期或长期租房、购房置业、城市融入”等四大环节，推出“青年驿站”“青年公寓”“青年置业”和“青春社群”“青春平台”“青春宣讲”等六大计划，深化青年发展友好型城市建设成效，解决当前青年面临的租房难、购房贵、职住不平衡等问题，更好服务城市经济社会发展和青年安居乐业。
公寓品牌早在几年前就开始尝试了主题型的公寓的建设，但持续时间不长。群岛品牌在众多长租公寓品牌中，以艺术主题走出了自己的风格。群岛系列公寓通过其浓浓的艺术气息与独特的气质受到市场欢迎。根据年轻人喜欢的不同风格，将生态、冒险等元素以丛林、户外生活、淳朴生态等主题体现到公寓中。
市场上的公寓品牌大多都有自己的风格，其最大特点是赋予公寓某种主题，并围绕这种主题进行相应的装修、营运、宣传等，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现差异化竞争的目的。
酒店集团纷纷布局公寓产业｜作为锦江酒店(中国区)旗下首个公寓品牌,依托丰富的酒店经验,憬黎品牌可以说是把酒店和公寓空间达成了完美的统一。观察发现，越来越多的酒店集团纷纷布局公寓产业，一是实现营收的多元化，一是实现住宿产品的丰富化，从而增强资产投资的复合优势。
4月26日，深圳机场希尔顿逸林公寓正式开业。公寓由深圳机场航空城发展有限公司投资建设，并由希尔顿集团运营管理。公寓共有152间带有厨房、起居空间或客厅的客房，配备齐全。宠物友好是深圳机场希尔顿逸林公寓的一大特色，公寓设有宠物友好客房为有需求的宾客提供便利。
4月，雅阁酒店集团宣布，公司与维福顿酒店集团达成战略合作，维福顿公寓将成为雅阁酒店集团品牌家族一员。雅阁酒店集团将新增26家公寓物业，约2000套单元。
未来，双方将合力打造全新高端酒店式公寓品牌——雅阁维福顿，首批8家雅阁维福顿公寓将在年内落子广州和合肥。维福顿酒店集团成立于2000年，主要从事酒店管理、商旅服务、会议策划等业务，目前全国拥有26家酒店式公寓，主要集中在广州核心商业区，同时在长沙、成都和合肥等城市CBD 区域经营直营店。合作后，现有维福顿酒店式公寓将纳入雅阁酒店集团统一运营管理体系，实现运营管理体系、中央预订体系、品牌VI与管理、人力资源等全面升级。
标签： #广西柳州市城市投资建设发展债权转让项目
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