一、天津市2022年新出台政策
1、2022年1月1日起施行《天津市征收土地工作程序》，加强征收土地管理，规范征收土地行为，切实维护被征地农村集体经济组织和农民的合法权益。
2、2022年02月28日天津市规划和自然资源局组织召开我市2022年度土地招商推介视频会。会上集中推介了48宗优质地块，天津市规划资源局推出七项举措，对集中拍地规则调整升级，优化土地服务，支持开发企业购地。
3、2022年03月01日天津市人民政府办公厅下发天津市人民政府办公厅关于进一步加强征地管理工作的通知。
4、2022年4月28日，天津市住建委发布公开征求意见的公告，结合该市限价商品住房实际情况，拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》，通知中明确，自2022年7月1日起，天津全市停止受理限价商品住房资格申请。自2022年10月1日起，天津全市停止限价商品住房销售。
5、2022年5月13日，天津市人民政府关于印发天津市征收土地地上附着物和青苗补偿标准的通知。
6、2022年5月18日，天津部分银行首套住房贷款利率已由此前的4.9%降至4.25%。
7、2022年5月20日，天津出台了《关于调整住房公积金有关政策的通知》。《通知》明确：本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额80万元。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，租赁我市保障性租赁住房的，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，每月合计提取金额不超过当月支付的房租，且合计不超过2400元。
贷款受理日期在2022年5月27日之前的，按本通知施行前的政策执行；2022年5月27日（含当日）之后受理的，按本通知执行。贷款受理日期为贷款银行向市住房公积金管理中心提交职工贷款申请之日。
8、天津远郊区开始推进因区施策，静海、蓟州及武清相继出台相关政策。
9、9月20日，天津市住房公积金管理中心发布的《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知（征求意见稿）》。
（1）职工申请提取住房公积金支付房租，符合提取条件的，提取资金按月划转至职工的银行储蓄账户。
（2）养育未成年二孩及以上多子女的本市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金；申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮20%。养育未成年二孩及以上多子女，是指养育两个及以上子女且至少一个子女未成年。
（3）本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。
（4）租房提取住房公积金、个人住房公积金贷款其他政策保持不变，与本通知不一致的，以本通知为准。
二、2022年天津市土地市场总述
2022年天津市土地成交总面积为1107.63万㎡，成交总额为396.85亿元，成交土地均价为3583元/㎡，成交宗数共202宗；2021年天津市土地成交总面积为1726.82万㎡，成交总额为1135.26亿元，成交土地均价为6574元/㎡，成交宗数共280宗。详见表1：
表1：2021年、2022年天津市土地出让情况一览表
通过上表可以看出，由于天津市四批次集中土地出让影响，2022年出让成交面积、成交金额、成交均价及成交数量下降幅度较大。受到国内外复杂多变的经济环境及疫情的影响，2022年土地市场依旧萧条惨淡。
三、2022年土地市场分析
1、2022年天津土地市场成交情况
国策机构统计显示，2022年天津市土地市场共成交土地202宗，土地面积为1107.63万㎡，成交总额396.85亿元，成交土地均价3583元/㎡。其中住宅用地成交47宗，土地面积近234.13万㎡，土地成交金额309.38亿元，成交土地均价13213元/㎡；商服用地成交18宗，土地面积57.70万㎡，成交金额23.18亿元，成交土地均价4017元/㎡；工业用地成交115宗，土地面积677.52万㎡，土地成交金额48.63亿元，成交土地均价717元/㎡；其他用地成交22宗，土地面积138.28万㎡，土地成交金额15.66亿元，成交土地均价1132元/㎡。2022年天津市不同土地类型市场成交情况可见表2：
表2：2022年土地成交用途表
2、2018年-2022年天津土地市场成交用途分析
（1）2018年-2022年不同用途土地成交面积分析：
从2022年全年土地成交类型结构可以看出，工业用地成交面积稳居榜首，其次是住宅用地。2022年住宅用地成交面积约占土地成交总面积的21.14%，商服用地面积占比为5.21%，工业用地面积占土地成交总面积的61.17%，其他用地面积占土地成交总面积的12.48%，各用途土地土地出让面积占比见表3：
2018年-2022年，各用途土地成交面积上下波动波动。2019年住宅用地成交面积为1105.59万㎡，5年内最高，5年内最低为2022年的234.13万㎡，2018年-2019年，住宅用地成交面积逐年增加，2020年-2022年，由于新冠疫情的影响，住宅用地成交面积下降，2022年仅为234.13万㎡。商服用地成交面积在2018年最高，为94.43万㎡，2019年-2021年逐年降低，2022年相较于2021年略微上升，为57.7万㎡。2019年，工业用地成交面积最高，为1022.43万㎡，2022年最低为677.52万㎡，2018年-2019年工业用地成交面积逐年增加，2021年相较于2020年工业用地成交面积略微上升。其他用地成交面积同样在2019年达到最高146.22万㎡，2020年其他用地成交面积最低，为21.82万㎡，2018年、2021年-2022年其他用地成交面积比较波动。详见图1：
图1：2018年-2022年不同用途土地成交面积情况
（2）2018年-2022年不同用途土地成交数量分析：
2018年-2022年，属2022年住宅用地成交数量最低，未超过50宗，仅为47宗，数量最高为2019年的155宗，2018年至2019年呈现上升趋势，2019年-2022年，由于新冠疫情影响，呈现下降趋势。商服用地成交数量在2020年最多，为38宗，其次为2019年的36宗，2021年最少，仅为8宗。工业用地成交数量最高在2019年、190宗，最低在2022年、115宗，其次为2020年、117宗，倒数第二。其他用地成交数量在2022年最高，为22宗，2021年最低，仅为5宗。详见图2：
图2：2018年-2022年不同用途土地成交数量情况
（3）2018年-2022年不同用途土地成交金额分析：
2018年-2022年，每年土地成交金额最高的均为住宅用地，其中以2019年最高，达到1236.52亿元，最低为2022年的309.38亿元。商服用地成交金额在2018年达到顶峰，为81.24亿元，2018年-2021年，商服用地成交金额逐年降低，2021年降至最低点，仅为16.71亿元。工业用地成交金额最低为2018年，为44.16亿元，2018年-2021年逐年增加，2021年达到最高的65.75亿元。其他用地成交金额最高的是2022年15.66亿元，最低为2020年的2.93亿元，趋势上下波动。详见图3：
图3：2018年-2022年不同用途土地成交金额情况
（4）2018年-2022年不同用途土地成交均价分析：
2018年至2022年，各种用地土地成交均价上下波动，其中住宅用地成交均价最高为2021年的14595元/㎡，最低为2018年的11028元/㎡，2019年均价与2020年相近，2022年增加至13213元/㎡。商服用地土地成交均价在2018年达到最大，为8602元/㎡，最低为2022年的4017元/㎡。2018年-2022年，工业用地土地成交均价逐年上升，由2018年的520元/㎡上升至2022年的717元/㎡，上升幅度约38%。其它用地成交均价上下波动，在2020最大，为1343元/㎡，最小为2018年的674元/㎡。详见图4：
图4：2018年-2022年不同用途土地成交均价情况
3、2022年天津住宅用地出让地块区域分析
2022年天津市共成交47宗住宅用地，成交总面积为234.13万㎡，成交金额309.38亿元，平均土地单价13213元/㎡，楼面地价7852元/㎡。其中具体情况见表4:
表4：2022年各区住宅用地出让情况
（1）2022年各区住宅用地成交数量与成交面积分析：
图5：2022年各区住宅用地成交数量与成交面积图
从2022年全年天津市住宅用地成交数量与成交面积最多的为滨海新区，共成交了15宗用地，成交面积达到52.77万㎡，占住宅用地成交总面积的22.54%，成交面积最少的为红桥区，仅有1.49万㎡，占总成交面积的0.64%。西青区出让宗地为6宗，占据第2位，河西区出让宗地为5宗，占据第3位，出让宗地最少的为红桥区、蓟州区、静海区和宁河区，均为1宗。
（2）2022年各区住宅用地成交金额分析：
图6：2022年各区住宅用地成交金额
从各区住宅用地成交金额看，2022年全年西青区成交金额最高，为61.93亿元，随后依次是河西区，滨海新区，成交金额最低的是蓟州区，为1.36亿元。
（3）2022年各区住宅用地成交楼面价分析：
图7：2022年各区住宅用地成交楼面价
从2022年全年天津市各区住宅用地成交楼面价情况来看，南开区住宅用地成交楼面价最高，达到23549元/㎡，第二是河西区，为19484元/㎡，第三是红桥区，楼面地价14203元/㎡。宁河区成交楼面价最低，只有2214元/㎡，其次最低的是蓟州区和宝坻区，蓟州区成交楼面价为3299元/㎡，宝坻区成交3623元/㎡。
四、小结及后市展望
就土地市场而言，2022年相较2021年整体形势差，土地市场活跃度较低。受到复杂严峻的国内外环境和奥密克戎疫情考验，天津市高效统筹疫情防控和经济社会发展，助企纾困各项政策落地显效，天津市经济运行回稳向好。预计2023年天津市土地市场在政策未发生大变动之下将继续保持稳定趋势。
（国策天津分公司 王文晶）
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标签： #天津蓟州新城建设投资债权
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