【住房证券化带来新的商业机会】2月16日，中国人民银行、国家发改委、工业和信息化部等八部委联合印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，从加强货币信贷政策支持，加大资本、保险市场对工业企业的支持力度，推动工业企业融资机制创新，加强风险防控等方面提出了一系列支持工业转型升级、降本增效的政策措施。
2月16日，中国人民银行、国家发改委、工业和信息化部等八部委联合印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，从加强货币信贷政策支持，加大资本、保险市场对工业企业的支持力度，推动工业企业融资机制创新，加强风险防控等方面提出了一系列支持工业转型升级、降本增效的政策措施。
为进一步推进信贷资产证券化，支持银行通过盘活信贷存量的方式加大对工业的信贷支持力度，《意见》指出，要加快推进住房和汽车贷款资产证券化。业内认为，这将为相关领域带来新的商业机会。
商办市场证券化快速发展
事实上，在北京的地产市场上，住房证券化的进程早已开始。2010年高和完成收购金澳国际，它也是当年北京最大的商业地产并购案。从完成收购到实现退出，不到一年的时间。基于投资渠道的稀缺，资产出售的价格和去化速度都可以快速拉升，投资人的IRR自然不菲。在当时的市场环境中，金澳国际也仅仅是市场中众多案例之一而已。
数据显示，从2010年到2013年，北京商办散售市场每年的容量大约为400亿元；而到了2014年，直降至120亿元，2015年也仅有116.7亿元。就成交面积而言，2011年北京写字楼散售成交面积为75万平方米，而2015年成交面积仅有35.33万平方米。
数据的背后到底发生了什么故事？高和董事长苏鑫认为，最核心的原因是“钱”的偏好发生了变化。钱的信息承载能力最强，也是最聪明的。过去基于投资渠道的挤压，钱以被动的形式单一地附着在溢价能力最强的核心资产上。但从过去两三年开始，房地产基金、房地产信托、银行理财以及P2P等金融产品的丰富，钱可选择的形式多样化了。
简而言之，“聪明的钱”选择了用金融产品的流动性来替代物业产权的流动性。所谓金融的流动性，其核心动力就是证券化。它与传统模式有什么区别呢？传统的开发模式主要以现金流的高周转和低价拿地为核心。此前尚可通过散售型物业的高毛利和快速周转来弥补持有型商业对现金流的侵蚀，这更多基于销售场景下。但随着销售场景的弱化，以及周转率的下降，只能通过借债来弥补现金流缺口，对开发贷和经营性抵押贷款等常规融资工具依赖度更甚。
在这种压力下，基于产业链内部各个环节的金融创新和金融高周转便成为至关重要的问题。从拿地，到建设、预售、运营、抵押融资以及大宗交易等各个场景都需要相应的金融支持。如拿地环节的配资服务，到建设环节的开发贷以及供应链金融，到预售环节的首付宝，到运营环节的经营性物业贷款和租金宝，到抵押型融资服务，到大宗交易场景下的私募REITs，以及证券交易所场景下的资产证券化产品等。
苏鑫认为，总体而言，商业地产的金融属性和运营属性越来越凸显，并且这两种属性演化的方向越来越清晰：由粗犷到细腻，由宏大到精巧，由块垒到沙溢。运营属性是基础，再通过金融属性放大。
商业地产证券化的机会
苏鑫认为，从创新战略方向的确定，到具体的执行仍有许多提前条件。从“大黄牛”到美味可口的牛排仍需要大量的工作，商业地产的证券化亦不例外。具体而言：
第一，开发商需求的金融化翻译，并且设计出可市场化流通的金融产品。如建设阶段的供应链金融，预售环节的首付宝以及租赁场景下的租金宝等。不难想象，地产金融领域产品经理的价值将越来越凸显。
第二，风险隔离以及独立信用评价体系的建立。传统金融工具更多依赖于主体信用和刚性兑付，对基础资产本身的关注度相对较少。但新的金融工具则不同，需要打破刚性兑付，鼓励创新。独立信用的资产证券化愈演愈烈，客观上就要求有独立的信用评价和风险隔离体系。同时，从资产出表的角度而言，过去十年开发商的资产负债表急速膨胀，杠杆极高，主体信用被过度透支。借助创新型金融工具资产出表的需求强烈。
第三，从生态链而言，需要有成熟的中介服务机构。包括律师、评估师、专业评级顾问、税务筹划师、会计师、投资顾问、第三方增信机构、流动性支持机构等多方协作，打造健康、完备的生态服务链。
第四，过硬的资产管理能力。这是所有金融创新的基石。尤其是在一线城市已经进入存量时代的大背景下，城市更新的需求激增。通过重新定位、产品改造尤其是租客的升级迭代，极大地改善经营状况，大幅提升经营性现金流状况。商业地产最终回归资本的属性，其价值由物业产生经营性现金流的水平来决定。
第五，成熟的投资人环境。包括流动性支持机构，优先级机构投资人的成熟和发展，劣后级机构投资人普遍入场。多层次投资人的参与才能真正实现风险定价和收益匹配。
“在商业地产证券化的路径中，我们清晰地看到了从销售场景逐渐演变为互联网金融场景，进而演变为交易所场景演变的路径。每一次场景的切换，都孕育着新的商业机会。”苏鑫说。
(责任编辑：DF208)
标签： #成都经开城投企业信用资产交易
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