存量房利率到底是降至4.2%，还是贷款时的LPR不加点？
这是大家一直讨论的问题！
不过，最近这个纠结的问题终于有了答案。
今年大家期待的4.2%利率可能要落空了，一起来看！
01.
存量房利率下调多少？
工行给了详细的解答
很多人都关心存量房贷利率到底能降到多少？从昨夜开始，官方发布长文答疑，终于给出了正式答案。
对于公告中提到的调整规则，主要分为以下三种情形，您可对号入座：
01
我的房贷是LPR改革（2019年10月8日）前办理的，利率能降多少？
答：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。同时自2020年3月1日起，金融机构已与贷款客户协商，将之前存量房贷原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
案例1：小张在2019年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的1.1倍（4.9%*1.1=5.39%，2019年6月基准利率为4.9%），按中国人民银行公告[2019]第30号转换成LPR定价后，小张的房贷利率5.39%转换为LPR（4.8%）加59个基点（或0.59%）。假设小张当时所在城市的首套房贷利率政策下限与全国保持一致，按利率调整规则小张的房贷利率可以调整为LPR，实实在在下降59个基点。
案例2：因房贷利率每年重定价一次，利率重定价日定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。对于小张调整后的具体LPR值，与小张贷款重定价日相关。今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，如小张的房贷重定价日在2023年6月20日（含）之前，则调整后小张的房贷利率为4.3%；如小张重定价日为2023年6月20日（不含）之后且在利率调整前已重定价，则调整后小张的房贷利率为4.2%。
案例3：小王在2016年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的9折（4.9%*0.9=4.41%，2016年6月基准利率为4.9%），转成LPR定价后，小王的房贷利率4.41%转换为LPR（4.8%）减39个基点（或0.39%）。随着贷款利率重定价，小王当前执行利率为重定价日相对应的LPR（4.3%或4.2%）减39个基点，由于小王的房贷利率水平已低于LPR，因此本次将不作调整，利率仍维持LPR减39个基点。
第一个案例已经解释的很清楚了，如果你是2019年10月前的贷款，那么你的存量房利率只能降到当时LPR不加点的状态。
给大家一个LPR的报价情况，各自对照一下。
也就是说，此前大家说的9月25日之后全部调整到4.2%和4.0%是不对的。
不过要注意的是，9月25日只能降到各自的LPR水平，到重新定价日（明年1月1号或放款日），才可以全部降为4.2%或4.0%。
所以，最多再交4个月的高利率，明年的1月1日就可以全部恢复到最新的LPR水平了。
02.
存量房贷利率调整
刚刚银行正式上线
就在刚刚，建设银行存量房贷款利率调整功能，正式上线！
买房人可以通过此功能，查询银行系统内登记的贷款首套或二套信息，以及是否符合9月25日批量调整的条件。
2023年9月12日起，可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询贷款发放时的首套或二套认定状态。
2023年9月25日起，可在“存量房贷利率调整”功能查询调整后利率，或进行手动申请、提交材料等。
操作方法：
中国建设银行官方APP最新版本
1.首页-贷款-存量房贷利率调整
2.搜索-存量房贷利率调整
3.功能那里点更多-贷款服务-住房
4.首页-滚动广告-存量房贷款利率调整
此外，工商银行、农业银行等国有大行，也即将正式上线此类功能！上线之后，买房人可以及时查看存量房贷利率是否能调整、以及能调整到多少！
不仅如此，已有买房人接到工行电话说即将调整存量房贷利率，app将会给用户推送调整确认书签字。
03.
关于存量房利率的补充问答
同时，各家银行也发布了最新一批的答疑公告！你的存量房贷利率到底能降到多少，终于有了答案。
01
如何查询我的住房贷款执行首套房贷利率政策还是二套房贷利率政策？
答：我行正在抓紧进行系统功能开发，将于2023年9月14日在手机银行正式上线首套或二套房贷认定情况查询功能，您可在“存量房贷利率调整”栏目查询，具体路径为：下载中国工商银行App-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整。
02
公告里有提到“二套转首套”可以通过工行手机银行的存量房贷利率调整的入口进行申请，为何现在还看不到？
答：我行正在抓紧进行系统功能开发，将于2023年9月25日起在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线利率调整功能，届时您可进行申请，具体路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。
03
公告里提到当前执行固定利率或者基准利率定价的存量房贷客户，需要申请先转成LPR浮动利率，请问是去哪里办理呢？
答：您可于9月25日起通过线上、线下渠道向我行提交申请，优先推荐您通过线上渠道申请，操作方便快捷，具体办理路径与“二套转首套”线上申请一样，即：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。
04
公告中提到的“首套住房贷款证明材料”指的是什么？要去哪里办理？
答：一般为当地住建、房管或政务中心等部门出具的房屋套数查询结果或认定证明，具体情况因城施策，您也可联系原贷款服务行确认具体材料清单。
05
公告中提及的“相应期限LPR”怎么理解？
答：LPR可分为1年期和5年期以上两种。原贷款期限在5年期及以内的，适用1年期LPR；原贷款期限在5年期以上的，适用5年期以上LPR。
06
房贷利率自调整当日（9月25日起）生效，我本月房贷27日还款，也就是说本月的还款额就是按新的房贷利率来计算？
答：因为您的还款日是每月27日，房贷利率调整当日（9月25日）在您两期还款日之间，所以您本月的还款额分为调整前、调整后两段计息，即：调整前（即8月27日到9月24日）按原利率计算，调整后（即9月25日到26日）按新利率计算。从您调整后的下个月起，整月的利息都按新利率计算。
07
我的贷款当前为不良贷款，还能办理利率调整吗？
答：为确保您的贷款稳妥完成贷款利率调整，建议您尽快归还当前积欠本息，我行暂不支持对个人住房不良贷款进行利率调整。如果您的房贷执行首套房贷利率政策、并在2023年9月22日（含）前归还积欠本息的，我行将于9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。如果您是“二套转首套”客户，在归还积欠本息后可于9月25日起通过我行手机银行在线申请，我行将于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。集中申请期后归还积欠本息的贷款可继续在我行手机银行在线申请利率调整，经我行审批通过后将进行利率调整。
不得不说，此次政策落地速度惊人，楼市的“金九银十”值得期待！
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