一、宏观经济分析
1.国家宏观经济分析
（1）2022年全国固定资产投资情况
第二产业中，工业投资比上年增长10.3%。其中，采矿业投资增长4.5%，制造业投资增长9.1%，电力、热力、燃气及水生产和供应业投资增长19.3%。
第三产业中，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）比上年增长9.4%。其中，水利管理业投资增长13.6%，公共设施管理业投资增长10.1%，道路运输业投资增长3.7%，铁路运输业投资增长1.8%。
分地区看，东部地区投资比上年增长3.6%，中部地区投资增长8.9%，西部地区投资增长4.7%，东北地区投资增长1.2%。
分登记注册类型看，内资企业固定资产投资比上年增长5.5%，港澳台商企业固定资产投资增长0.2%，外商企业固定资产投资下降4.7%。
（2） 2022年全国房地产开发投资和销售情况
2.商品房销售和待售情况
2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
3.房地产开发企业到位资金情况
4.房地产开发景气指数
2022年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.35。
表1 2022年1—12月份全国房地产开发和销售情况
表2 2022年1—12月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
表3 2022年1—12月份东中西部和东北地区房地产销售情况
5.重庆市宏观经济分析
（1）2022年重庆固定资产投资情况
2022年1-11月份，全市固定资产投资（不含农户）同比增长1.1%。其中，民间固定资产投资同比下降7.6%。
固定资产投资（不含农户）同比增速
单位：%
分产业看，第一产业投资同比增长18.9%，第二产业投资增长10.5%，第三产业投资下降2.8%。
分板块看，基础设施投资同比增长8.0%，工业投资增长10.1%，房地产开发投资下降18.6%。
按投资构成分，建筑安装工程投资同比增长7.0%，设备工器具购置费下降1.4%，其他费用下降17.5%。
（2） 2022年重庆房地产开发投资和销售情况
①房地产开发投资完成情况
1-11月，重庆完成房地产开发投资3223.16亿元，同比下降18.6%。其中，住宅投资2438.20亿元，同比下降17.6%。住宅投资占房地产开发投资的比重为75.6%。
图1 重庆房地产开发投资与住宅投资增速
单位：%
1-11月，房地产开发企业房屋施工面积22510.79万平方米，同比下降15.6%。其中，住宅施工面积14930.65万平方米，同比下降15.0%。房屋新开工面积2039.62万平方米，同比下降54.9%。其中，住宅新开工面积1420.93万平方米，下降52.8%。房屋竣工面积2016.47万平方米，同比下降38.9%。其中，住宅竣工面积1358.52万平方米，同比下降37.6%。
②商品房销售情况
1-11月，全市商品房销售面积4132.02万平方米，同比下降25.4%。其中，住宅销售面积下降38.4%，办公楼销售面积下降1.1%，商业营业用房销售面积增长0.5%。
图2 重庆商品房销售面积与住宅销售面积增速
单位：%
二、重庆市土地市场
1、土地市场整体概况
相较于近几年数据来看，2022年重庆市土地市场成交严重萎缩，成交规模、面积、金额均大幅下降。与2021年相比，分别下降59%、30%、68%。
从成交土地用途来看，工业类用地成交面积占比最高，占比约67%；商住用地年仅占比约32%，其他用地占比约1%。工业用地的大量成交反映出主城区内的工业发展前景较好，扔将保持吸入人口的势态稳固发展。但是从居住用地和其他用地成交的大幅下降可以预见主城区商品房房地产市场近期仍将维持低迷势态。
根据上表数据可知，主城区近年土地出让集中在两江新区、巴南区、高新区等都市拓展区，核心老城区供地较少，如渝中区今年无土地成交，江北区土地成交2宗。从都市拓展区来看，今年高新区、两江新区、巴南区及渝北区成交面积总量超过总成交量的三分之二，可知政策导向对地区发展建设牵引力较强，总体来看，重庆市近年发展趋势与“成渝地区双城经济圈”的大政策相辅相成，结合其他政策状况来看，短期内主城区发展重心为西北区域。
小结：从整体数据上来看，主城区土地市场的结构状况总体由原来的第三产业的房地产开发为主转向为现在的以第二产业工业房地产为主，发展重心则仍以新城区建设开发为方向，故预计2023年重庆核心主城区的土地市场基本维持现状，重点发展的北侧、西侧城区的土地市场将会进一步发展壮大。
2、主城区居住用地市场状况分析
2022年主城区居住用地市场概况
根据上表数据来看，主城区居住用地呈现出典型的北高南低趋势，同时成交集中在渝北、高新区的主城拓展功能区，同时开发房地产多以低容积率住房为主。完成开发的小区通常具有容积率较低、绿化率较高、周边自然环境较好、远离区域中心等特点。同时根据设计户型不同，大致可以分为供给人群多追求房屋品质，也具有较强的经济支付能力的大户型及目标客户为支付能力一般但未来发展前景较好对品质有一定要求的年轻人为主的中小户型。整体来看居住用地配置与城区功能较为相符，能较好的满足各类人群对住宅房地产的需求。
从成交单价分析，2022年居住用地的楼面单价下降明显。2021年主城成交楼面均价为10835元/㎡，而2022年成交楼面均价仅为6763元/㎡，下降约38%。
3、主城区商业商务用地市场状况分析
2022年主城区商业商务用地市场概况
从上表数据来看，商业商务用地的价格影响因素除了区域位置以外，还受物业形态以及预期用途等因素影响明显。本年度成交价最高的商业商务用地为挂牌出让的大渡口区幸福华庭公租房项目独栋商业地块，体量较小。从土地成交区域来看，主要拿地区域为西永、龙兴等城市拓展区。从土地成交价格来说，九龙坡区大杨石、江北区观音桥等中心区域拿地价格较高。从拿地企业来看，大部分为政府平台公司。
4、主城区工业及其他用地交易概况
根据重庆市公共资源交易中心数据，2022年主城区共计成交工业类用地47宗、其他用途用地4宗。
从上表数据来看，主城区内工业用地地价与往年相比基本保持平稳，仓储用地成交量及成交价下降较多。预计工业用地的土地市场供给平衡基本稳定，其他用地保持现状运行。
5、主城区土地市场小结
受疫情及宏观经济下行的影响，加之房地产市场受挫，重庆主城区土地市场表现较为低迷。随着疫情的放开，预计2023年土地市场与2022年相比略有上涨，但整体趋势依然保持低迷态势。
（国策重庆分公司 祁晓庆）
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