供稿：政府投融资项目工作室
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合规产品
“合规产品”系列文章是由政府投融资项目工作室发起，研究不同项目类型的相关政策法律规定，分析项目合规管理重点，做好风险防范，提升执业标准。
政府专项债券1：城镇老旧小区改造合规管理重点分析
—文/王思忆律师团队—
2021年两会全国政府报告提出：政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。同时，老旧小区改造工作也被写进了十四五规划纲要中，纲要提出：加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。由此可以看出，老旧小区改造已成为政府工作的重点任务，是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
一、改造对象和内容
为全面推进城镇老旧小区改造工作，2020年07月国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》国办发〔2020〕23号，各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。
该《意见》明确改造对象范围：是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。
该《意见》明定合理改造内容：
1、基础类。市政配套基础设施改造提升（包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等）以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
2、完善类。环境及配套设施改造建设（包括拆除违法建设，绿化、照明等环境，适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施）、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
3、提升类。公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
二、组织实施资金筹措
1、合理落实居民出资责任。可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实；支持提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造；鼓励通过捐资捐物、投工投劳等支持改造；鼓励有需要的结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
2、加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，重点支持基础类改造内容；中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例；省级人民政府做好资金支持；市县人民政府给予资金支持。
3、持续提升金融服务力度和质效。支持采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资；银行加大信贷支持。
4、推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持；公房产权单位应出资参与；引导专业经营单位出资参与；通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。
5、落实税费减免政策。专业经营单位参与改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。
虽然国家政策鼓励多渠道融资方案，但现实情况，老旧小区改造受制于项目收益有限和产权问题等，获取金融机构融资和其他社会力量参与较为困难。根据《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》规定，城镇老旧小区纳入保障性安居工程为专项债券重点投资领域之一。因此，发行地方政府专项债券的方式，是老旧小区改造较为理想的资金解决方案。
三、组织实施保障政策
1、加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。
2、完善适应改造需要的标准体系。各地要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。
3、建立存量资源整合利用机制。各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。
4、明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。
四、实操案例重点分析
2020-2021年我单位参与某区老旧小区环境提升工程项目共计36,000.00万元专项债券发行，为其提供事前绩效评估、出具法律意见书和事后绩效评价全流程合规管理法律服务。
债券期限：15年期。
收入来源：项目改造片区内直管公房出租收入、泊车收入、广告位出租收入以及物业管理费收入。
项目特点：入选省级典型案例，入选省住建系统“领跑者”培育项目，项目某外立面改造入选省级样板工程。
合规管理重点：
1、以群众需求为导向。老旧小区亟待改造的项目较多，居住在不同区域的居民对项目有不同的诉求。为论证项目需求，实施前召开老旧小区改造新闻发布会，充分征求改造范围内广大居民意见，争取理解和支持，科学制定改造实施方案并进行公示，接受社会监督。
2、注重组织协调。老旧小区改造除了施工单位，还包括自来水、技防、电信、供电、燃气、路灯等多个专业施工单位；管理单位包括乡镇、社区、公安、水利、住建（市政、质监）等部门，同时还有监理、检测、审计等单位参与其中。为保证项目建设，成立以区住建局为主的改造工作领导小组，明确了各个成员单位的职责分工，统筹安排，协调合作。
3、关注舆情采集和应对。老旧小区改造事关居民切身利益，应如实记录、认真宣传，深入群众、体察民情、倾听民心、为民办事。为加大项目宣传，通过《人民日报》、当地新闻、当地日报等各官方媒体全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造提升的重要意义、方法步骤和改造成效，充分调动居民群众的积极性；通过基层社区、信息平台等收集改造过程中百姓提出的各类问题，在社会舆论的监督下处理各类建议和意见，确保民生工程在阳光下顺利进展。
4、优化项目审批模式。老旧小区改造为最大限度降低对老小区居民的生活影响，施工的工期一般较短。为推进项目进程，区发改、财政、自然资源和规划、审交办、住建等部门通力协作，建立老旧小区改造项目审批绿色通道，简化审批环节和办理流程，特事特办，力促项目早开工、早竣工。
五、结束语
老旧小区改造，是当前我国城市化建设持续推进的必经道路，是我国社会生产力与综合国力不断提高的重要表现，更是一个政策性强、政治性高、综合性强的系统改造事业，需要结合工作实际情况综合考量，在实地调研、分析现状的基础上，把握好维修改造原则，做好维修改造方案，才能保证工作有序推进。今后，我单位将继续遵循诚实、守信、独立、勤勉、尽责的原则，按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，携手各方，共同做好专项债券工作的全流程合规管理服务。
政府投融资项目工作室
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