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来源：中同律师
作者：许栩，赵德发
夫妻双方在婚姻关系存续期间可以对夫妻共同财产作出约定，在订立协议的过程之中，若不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平、违反法律法规效力性强制性规定，不符合无效或可撤销、可变更的情形，夫妻协议即宣告依法成立。无论夫妻之间订立的协议，是关于婚姻家庭领域内、婚姻关系存续期间的财产约定，还是社会经济活动领域内、与第三人债权债务的约定。依法成立的协议，对夫妻双方都具有法律约束力。那么夫妻离婚协议中约定房产归一方所有，但未办理产权登记变更，是否可以阻却夫妻另一方的个人债务债权人申请的强制执行呢？
01
案情回顾
2020年12月23日，任某与房某因房屋租赁合同发生纠纷，任某作为出租人起诉至法院，法院作出民事判决：房某于本判决生效后十五日内支付任某租金及赔偿经济损失合计70542元。判决生效后房某未自觉履行，任某申请强制执行。
执行案件受理后，法院应任某的申请于2020年7月7日查封了王某、房某名下位于山东省潍坊市昌乐县市场路2278号X号楼X单元X室房产（下称案涉房产）。执行立案后，诉讼保全自动转为执行中的保全。王某知悉涉案房产被本院查封，以双方已离婚，离婚协议约定案涉房产归其所有为由，提出执行异议。法院经审查后于2021年8月24日作出（2021）浙0421执异18号执行裁定，驳回王某的异议，其遂提起本案执行异议之诉。
法院查明：案涉房产于2018 年11月15日登记至王某、房某名下，并以房产作为抵押，向银行贷款20万元支付购房款。2019年4月24日，王某与房某签订离婚协议，协议约定双方自愿离婚，孩子由房某抚养，案涉房产归王某所有，房贷由房某承担，目前涉案房屋由其与母亲共同居住。
原告王某诉讼请求：申请排除强制执行，涉案房产归自己所有。
02
法院认为
不动产以登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定对男女双方具有约束力，但不直接发生物权变动的效力。故法院在诉讼中对登记于王某、房某名下的房屋采取查封措施符合法律规定，离婚协议关于房屋归属的约定一般而言也不能排除执行。本案原告王某就涉案房屋是否享有可以排除执行的权益，应予具体考察。
其一，离婚协议早于债务发生时间。王某和房某于2019年4月24日登记离婚，两天后任某与房某于4月26日签订《租房房屋协议》，并且房某按约支付了第一年的租金170000元及保证金10000元。其后，因2020年4月26日起的第二年租金支付发生纠纷继而任某提起诉讼。房某就本案所涉债务发生在离婚之后，从款项使用经过来看，离婚与房屋租赁仅间隔两天，但房某当时并未将其手头的资金用于归还贷款而是支付租金，显然不存在以离婚协议逃避债务的情形。
其次，本案债权为尚欠租金及损失共计70542元，属于普通金钱债权。因房产无法分割而予以一并查封符合法律规定，并不属于超标的查封，但若继续执行，很可能对当事人居住生存等造成影响，有违善意文明执行理念，不符合比例原则。
再次，离婚协议约定由房某归还贷款，现涉案房屋因尚有抵押贷款未偿还而未办理过户，目前无证据证实王某知道房某涉讼而怠于自筹资金还款，不宜认定为未过户系其自身原因。此外，王某、房某系异地婚恋，根据双方当庭陈述，系因房某在婚姻中存在过错而离婚，故双方约定位于王某原籍所在地的房屋归女方所有，合法、合情、合理，王某就涉案房屋的权利应当得到法律的必要保护。
03
裁判结果
原告王某关于排除执行的诉请本院予以支持。但因王某未及时办理过户而引发本案诉讼，本院酌定其由负担本案诉讼费用。
04
重点法律问题分析
Q1:夫妻之间关于房屋归属的协议，能否直接发生物权变动？
A1:不能。离婚协议关于房屋归属的约定属于债权关系，符合民法典第143条有效民事法律行为的规定，对男女双方具有约束力；房屋等不动产以登记为生效要件，未经登记不发生物权变动的效力。故离婚协议关于房屋归属的约定不能直接变更房屋所有权，夫妻双方必须进行登记变更，才能发生物权变动效力。
Q2：夫妻离婚协议关于房屋归属的约定是否可以排除强制执行？
A2：虽然法律未明确规定离婚协议对不动产的约定是否可排除强制执行，但是在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了房屋买受人在房产未过户，但满足一定条件的情形下可以排除普通金钱债权人申请的强制执行，这是因为理论认为，买受人在支付完毕所有价款并合法占有不动产的情况下，买受人对出售人所享有的变更不动产登记的请求权具有物权的属性，应当优先于一般金钱债务。本案中，申请执行人对被执行人享有的是房屋租金的债权，即普通债权，而王某所享有的变更不动产登记的请求权具有物权的属性，因此法院参照前述规定的逻辑，认定王某已合法占有案涉房屋的情形下，其享有的变更不动产登记的请求权可以排除强制执行。根据笔者查询相关案例显示，如离婚协议对不动产处分的约定不具有逃避债务或其他损害第三人合法利益的情况，在约定享有不动产所有权一方已合法占有的情况下，人民法院一般都会认定足以排除另一方普通金钱债权人申请的强制执行。
Q3:夫妻之间未离婚，签署的分居协议有效吗？
A3:现实中夫妻双方虽然没有离婚，但是因为感情不和已经处于分居状态，双方可能签订分居协议，对夫妻财产、子女抚养作出约定。若约定内容真实合法，关于财产分割的协议，具有法律效力。
分居协议若约定，夫妻在协议生效后，夫妻财产实行分别财产制，即各自所有、所得的财产均归各自所有，则夫妻财产不再共有。
分居期间的债务，除赡养老人，抚养子女所负债务之外，一律视为个人债务。而分居的期限，可由当事人自行协商确定，分居协议一般于当事人双方在协议书上签字后生效。如果债权人并不知晓夫妻间的相关协议，则夫妻双方仍应一方个人的债务承担共同责任。
Q4:夫妻之间订立借款协议，能否成立借款关系？
A4:一般而言，除法律规定或当事人另有约定外，婚后夫妻一方所得财产无论存于哪一方的账户名下，均属夫妻共同财产。夫妻之间关于钱款的往来账目，仅改变其控制权，并不改变夫妻共同财产的性质，不构成借贷关系。
若双方在转账时刻意明确约定为借款意思表示的，则应当尊重双方当事人的意思自治，视为婚姻关系存续期间所得的财产所作的处理，按照双方约定的内容进行处理。
若所借款项来源于夫妻共同财产，则该种借贷实质上是夫妻一方向另一方从夫妻共同财产中借款，除此之外与普通自然人之间的借贷没有本质差别，应当适用自然人之间借款合同的法律规定，而不能仅以转账行为发生在婚姻关系存续期间为由否定借款行为的成立。
Q5:夫妻之间借款，离婚时若借款方未完全偿还借款，应当如何处理？
A5:需要根据借款的来源性质进行判定处理：
若款项来源于出借方的个人财产，应当按照普通自然人之间的借款合同处理；
若款项来源于夫妻共同财产，则本质上是借款方从夫妻共同财产中借款，即为双方合意对夫妻共同财产的处分，离婚时另一方要求借款方返还借款时应当扣减借款中属于借款方的部分，即如夫妻共同财产在离婚是均分，则返还金额为一般为未偿还部分借款的一半。
05
本文法条依据
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第一千零六十五条
男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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