3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定（全文见末附录一）；4月18日，北京市发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》（全文见末附录二）。
相关资料显示，3·26调控前，北京商住房屋占据新房销售的半数以上， 90%商办楼盘为个人购买。政府非商办类项目调控的重拳出击毫不意外。
而昨天北京市住建委、市规划国土委等5部门联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》（全文见末附录三），明确规定严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。
难道产业项目也是“炒房”的重灾区么？
page1：谁的产业项目成了房地产的蛋糕
是的，产业项目更具体来说是“产业用地”的确成为了“炒房”的重灾区。
在房价不断上涨、土地指标不断收紧的城市发展历程中，“商改住”只是房地产市场千万乱象之一。但是它是这千万乱象中的一个典型，所以政府调控之下它首当其冲，而紧跟其后的“产业用地变身房地产项目”也成为下一个靶子。
正所谓“上有政策，下有对策”，土地供应有限、地王频出，想要拿到更多且更便宜且能用于房地产的土地怎么办？
答曰：曲线救国。
即低价获得产业用地，而后通过变更土地性质的方式进军房地产。
这其中最为典型的案例不在北京，在环京地区。拿紧邻北京的燕郊来说，2011年燕郊举行国家级高新区揭牌仪式，当地政府一口气推出八大产业项目，涵盖航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业。时至今日，这些项目所在地大半已经开发成商品房。比如曾被热炒的首尔甜城、天洋城、港中旅海泉湾，他们分别对应的是：
占地1862亩，计划总投资200亿元，项目建成后预计年收入200亿元的首尔园项目；
占地3000亩，计划总投资76亿元，由天洋控股投资建设的航天现代服务业发展区项目；
占地2000亩，计划总投资50亿元，建成后年销售额可达10亿元的港中旅温泉度假项目。
说好的燕郊“国家级高新区”呢？没有谁记得。
这么省钱、便捷又合法的拿地方式，当然不可能只在环京区域使用，北京也未能幸免。
1）金隅股份
譬如金隅股份，即是通过将低价工业用地转为住宅建设用地后参与保障房建设的代表性企业。金隅股份原财务总监王洪军曾在2010年业绩发布会向媒体公开表示，金隅保障房项目能取得如此高毛利率的原因有两个：一是金隅有10多年兴建保障房的经验，具有水泥、建材等纵向一体化的产业链优势，二是金隅主要用工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。
更具体来说，金隅股份是利用自有土地开发保障房项目的典型国企。资料显示，作为一家从事水泥建材生产的综合性国企，金隅股份拥有规模庞大的工业用地储备。尤其是在北京市政府鼓励市属国企利用自有土地开发保障房和自住商品房项目，以及疏解非首都功能政策明确之后，金隅股份用于保障房开发，累计提供保障房面积500余万平方米。
这里面的土地是如何操作的呢？业内人士介绍，变更土地用途的正常程序，首先是由国土部门和土地产权人协商收储工业用地；其次，通过公开方式进行一级开发，把生地变成熟地，规划部门变更使用性质，国土部门完成土地预审及审批，工业用地转变为住宅用地；最后，通过公开招拍挂形式对外出让，但需要注意的是这里多采用的是限制性招标/定向招标。【备注】限制性招标/定向招标，即由土地原属企业进行实质意义上一二级联动开发。一般为了确保土地原有者获取二级开发权，招标过程中往往设定排他性条款，甚至部分土地出让并非通过公开程序。
【真实案例】
西郊砂石厂土地变迁
金玉府项目所在的西郊砂石厂地块，原为金隅集团全资子公司北京西砂资产经营有限公司所有，上市公司金隅股份下属金隅混凝土公司租赁经营，随着北京城区面积不断扩大，西郊砂石厂因污染严重面临搬迁。
西郊砂石厂东区地块自2012年正式启动改造，金隅嘉业与北京西砂资产经营有限公司签署协议，以8049万元获得土地一级开发权，由北京西砂资产经营有限公司负责实施拆迁，完成后交由金隅嘉业。
一级土地整理完成后，2012年9月份，西郊砂石厂东区地块建设保障房用地规划获得北京市国土资源局审批通过，原来的工业用地性质变更为住宅用地。
2013年，砂石厂地块西区，金隅混凝土公司因为污染被列入搬迁计划。
同年10月，海定区国土资源分局向北京市国土资源局上报《海淀区南部地区土地利用总体规划空间布局落实方案——金隅西郊砂石场（西地块）项目》，海定分局开始办理项目用地预审手续。10月18日，项目用地正式获得北京市国土资源局预审通过，西郊砂石厂西地块完成由工业用地到住宅用地的变更。
2013年12月份，金隅嘉业以7.1亿元价格获得该幅占地13万平方米的土地。主要包括公租房和商品房及配套的中小学项目，其中公租房5000户，商品房金玉府项目702户，总建筑面积93179平方米，目前还未开盘。
据金隅集团内部人士透露，该幅土地通过非公开出让形式获得，初始楼面价每平方米不到3000元。
2）华夏幸福
再譬如走“工业园区+房地产开发”这一独特运营模式的华夏幸福，亦是“曲线救国”的另一位高手。
华夏幸福公开的2016年1-12月经营情况简报显示，其2016年销售额达到1203亿，仅房地产销售额就达到1006亿元，占总体销售的比重为83.5%。显而易见，这家做园区起家的企业，现阶段的主要盈利还是来自房地产。
这就不得不提到华夏幸福所走的“非一般”拿地模式。
首先，什么是“工业园区+房地产开发”模式？
简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。
其次，土地运作方式。
此前，有知情者爆料称，华夏幸福位于北京周边四个名为孔雀城的别墅楼盘运作模式，都是以工业园用地名义拿到土地之后，通过向地方政府公关将土地性质变更为住宅建设用地。
更有业内人士分析表示，华夏幸福以往通过招拍挂所获得的住宅用地，大都位于自己所开发的产业园区控制范围内或者周边区域，多是以一二级开发的联动模式使其以极低价格和很小的竞争成本获取园区配套住宅用地。
虽然这一说法并未得到华夏幸福的公开表态，但公开资料显示，该集团位于北京周边四个孔雀城楼盘，的确是与该集团开发的4个工业园区紧紧相邻，相对应的拿地价格亦是非常便宜，已知的三个：
潮白河孔雀城，平均楼面地价仅952 元/㎡
八达岭孔雀城，平均楼面地价仅253 元/㎡
大运河孔雀城，平均楼面地价仅619 元/㎡
page2：“加强产业项目管理”具体要求
现在，政府对产业项目的管理出台了专门的文件，这个文件对上述行为有没有约束力呢？下面我们一起来看看，《关于进一步加强产业项目管理的通知》究竟有哪些内容需要特别注意：
（1）涵盖哪些产业项目
规划用途为科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等产业项目
（2）严禁将产业用地用于炒地炒房
违反将从严处罚，直至解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地，取消其在京取得土地的资格。
（3）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人
已出售和进行再出售的产业项目均包括在内。
（4）同区域规划和大政策环境相符合
符合首都功能定位、符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》，并强调城六区严禁发展高端制造业的生产加工环节、严禁新建和扩建批发市场、严禁新建和扩建区域性物流中心等项目。
（5）土地出让合同更严谨
通过招拍挂方式取得土地的产业项目，规划国土部门要在土地出让合同中约定建筑使用功能、土地转让条件、项目单位自用自持建筑面积比例、项目用地退出的条件，严格后期监管。
（6）实施产业项目退出机制
将由区政府、园区管理部门牵头从产业内容、产值、税收、就业、生态环保等方面定期对产业项目进行综合性评估，不符合则退出。
（7）不得违规改为居住用途
规划国土部门要定期对建筑使用功能进行核查，对违规改变为居住用途的，应及时予以纠正、查处，直至解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地。
page3：“曲线救国”还能玩的转么？
从《关于进一步加强产业项目管理的通知》的具体内容来看，侧重点依旧是房地产调控，跟3.26商办限购同出一辙。虽然也有对产业地产“变形”房地产的看重，但将更多的关注点放到了产业地产的供应、监管和退出上。
对于类似于金隅股份和华夏幸福之类的“曲线救国”方式，在未来的很长一段时间内仍将会是一大趋势。不过收益越大，风险亦同步。两个大的基调要走好，一是保证你跟政府的关系必须足够“铁”；第二，跟国家政策、区域发展步调保持一致。
附件一
附件二
附件三
标签： #JY交投2023收益权转让计划
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