[ 导读 ]
深度解析产业园区运营商 30 强
第 9 名——中节能实业
产业地产，相较于房地产行业，一直被视为小众领域；窄圈，参加活动遇见的，多是熟人，这在业内，已习以为常。 7 月 21 日，易居克而瑞发布了 2017 全国产业园区运营商 TOP30 排行榜，而在一众老面孔中，中节能实业格外亮眼。
一匹不是黑马的黑马
相较于榜首的华夏幸福，位列前十的招商蛇口、张江高科、联东、亿达中国等老牌产业园区运营商们，中节能实业算是榜单新人，首次参选，就位列榜单第 9 ，黑马是大多数人的第一反应。
2017中国产业园区运营商TOP10
然而，黑马其实并不黑，底子其实很深厚。 1992 年成立的中节能实业，是国务院国资委直属中央企业——中国节能环保集团公司的全资子公司，以负责长江以南地区绿色建筑与绿色园区的投资开发和节能环保业务的拓展为主要目标， 25 年的精耕细作， 27 个项目共覆盖了 16 个城市，其中涉及 17 个环保产业园、 5 个绿色商务园和 5 个绿色生活园，总建筑面积达 600 万方。
2017全国产业地产发展白皮书重点企业项目数量
资料来源：企业年报 克而瑞咨询制图
在克而瑞重点研究的 30 家产业园区运营商样本中，中节能实业的园区数量与联东、华夏幸福、中电光谷、天安数码城同位于第一梯队。
2017全国产业地产发展白皮书重点企业整体收入
资料来源：企业年报 克而瑞咨询制图
业绩上，从 2016 年全年整体收入（销售收入+租赁收入+服务收入）这一指标来看，中节能实业全年整体收入虽与华夏幸福、启迪协信、招商蛇口，总量上差距明显，但相较其他企业，业绩上仍是可圈可点。
仔细分析，我们其实是可以摸索出中节能实业的战略布局和发展逻辑的，而这背后他们一直坚持，评价一个产业园区的价值，并不在于园区的销售额、租赁收入，当然这是园区运营企业的生存之本，但更重要的，应是看园区入驻企业产生多少产值以及贡献多少税收。
布局之深
90%项目落位于江浙二三线城市
中节能实业目前已经在杭州、苏州、无锡、湖州、嘉兴、成都、贵阳、深圳等地投资建设 27 个绿色园区（ 17 个产业园+ 5 个商务园+ 5 个生活园），建筑面积达 600 万平方米，形成绿色产业园、商务园、生活园的园区集群。
中节能实业项目布局
从布局图中，很明显， 90% 的项目落地于杭州、嘉兴、昆山、宜兴、桐乡、湖州等长三角二三线城市，除了基于管控半径考量之外，扎实的区域经济基础和政府资源关系，是中节能实业所看中的。
· 扎实的江浙中小企业经济基础
从古至今，浙商都是中国经济发展的重要推动力量，浙商已是当仁不让的华夏第一商帮。由于江浙中小企业经济发达，企业主对厂房、研发办公类物业的需求一直较为旺盛；
· 重视政府关系与政企资源对接
产业园区在投资和运营过程中有个显著特征，即「一手抓市场、一手抓政策」，园区的招商无论是租还是售，都以客户为中心，以市场为基础，尤其是以当地的产业基础为园区规划出发点，而园区规划之初，政府诉求更是中节能实业所关注的。
作为中国节能环保集团公司的专门负责产业园区开发及运营的二级公司，不论是节能环保主题还是央企背景，均是地方政府的青睐对象，所以长期深耕区域市场，重视整个操作过程政府的诉求，在园区企业入园方面与政府共同审核，是中节能实业一直坚持的，并成为能够长期深耕区域的保障。
定位之准
始终坚持节能环保产业为主业
关于招商，中节能一直有自己的坚持。
克而瑞盘点了全国重点产业园区运营商旗下的主要项目发现，在「互联网+」以及「中国制造 2025 」的氛围下，电子信息（ 24.3% ）和先进制造（ 22.6% ）占据主流产业近 50% 份额，而节能环保仅 4.6% ，面对如此窄的领域，中节能实业的项目招商当然会遇到其他行业，诸如加工制造业进入，而带来的可能入驻率提升及税收缴纳等诱惑，但，对于传统低端加工制造业、对于不符合中节能实业产业定位的客群，中节能实业的原则就是「NO！」，一切与环境保护相悖的行业领域，中节能实业的园区是拒绝接受的。
产业园十大主导产业占比情况
资料来源：企业年报 克而瑞咨询制图
绿建之专
提供绿色生态建筑系统解决方案
长期的园区开发和运营过程中，中节能实业积累了大量的绿色建筑开发和技术集成经验，尤其在绿色商务园、节能环保产业园的开发、招商和运营方面，形成了独特的优势。
位于杭州余杭经济开发区的杭州能源与环境产业园，园区建设按照绿色建筑标准建造，采用建筑节能技术和节能建材，屋顶建设 2 兆瓦光伏电站和安装日光照明系统。园区内的绿色建筑科技馆，集成了十大建筑节能技术，先后获得美国 LEED 铂金级认证和中国绿色建筑设计+运营三星级认证，是中节能实业旗下所有项目的示范和标杆，并以此为试验基地，不断提升在节能减排、智慧运营，进而降低园区及入驻企业运营成本上的经验积累。
临平环保产业园-绿色建筑科技馆
单这一个总建筑面积 30 万平方米的项目，共集聚了 50 多家节能环保科技型企业， 2016 年产业园年产值近 50 亿元。
较高的产品性价比，以及越来越强的产业集群效应，使中节能实业旗下园区产品受到更广泛的市场认可。据了解，中节能嘉善项目，还没开建，就已经被客户预订了 40% ；很多现有入驻的企业，业务扩张而对物业有新的需求，其中 80% 都愿意等待中节能新项目落地，只有少数实在等不及的客户，只能遗憾换园区。
高入驻率以及高企业水准带来的高产值，更进一步带来更高税收，良性的循环带来良好的政企关系培育，使得中节能实业拿地等方面极具优势。
中节能实业项目入驻企业总数变化
中节能实业项目历年入驻企业年总产值（亿元）
中节能实业项目历年入驻企业年总税收（亿元）
资料来源：企业年报 克而瑞咨询制图
战略之势
从产业地产开发到绿色环保专业综合能力提供商
纵观中节能实业 25 年的发展历程，我们实际可将其划分为三个阶段，而三个阶段，也正是企业 25 年产业园区开发与运营深耕过程中的战略逻辑体现。
第一阶段中的中节能实业，以节能环保产业园投资开发运营为核心主业的战略方向，目标在产业地产中做精，在绿建技术中做强，形成市场竞争核心能力。
而随着产业园区运营商平均毛利率的逐年下降，中节能开始思考业务的转型。他们发现，产业园区开发运营相较传统房企，其毛利率空间仍然具有平均 10-15 个点的优势，但优势随着产业园区运营商平均毛利率逐年下降，而逐渐减小；然而，在与以开发为主和以运营为主的企业毛利率比较中，中节能实业发现，诸如浦东金桥等以租赁与服务收入为主的产业园区运营商，其毛利率相对更高，高于平均水平。
产业园区运营商毛利率比较
资料来源：企业年报 克而瑞咨询制图
于是，第二阶段，中节能实业开始积极向运营型方向转型，融入轻资产运营思路，创新业务、创新模式、创新产品，加大市场开拓，充分利用集团作为中国唯一一家主业为节能减排、环保保护的中央企业的独特优势，着力提升绿色建筑的科技服务能力和节能型物业的管理能力，形成地产+科技+物业服务三驾马车齐头并进的发展格局，搭建起区域内节能环保综合解决方案平台、地方特色产业转型升级平台，并通过投资孵化的方式，对入园企业进行「二次开发」，形成新的竞争优势，从而同步扩大园区招商范围，例如中节能苏州环保产业园内设立的匠兴苑。
随着中节能实业对园区开发与运营的实践与经验积累更为成熟，在不断推进第二阶段的同时，第三阶段的思考也随之展开，即 SUC 可持续社区探索。
SUC可持续发展社区
中节能实业下一个战略推进器
现阶段中节能实业的产品线，以绿色建筑为核心主业，积极开展绿建相关技术产品研发、设计、制造以及相关技术咨询服务，形成以环保产业园、绿色商务园和绿色生活园为一体的产品体系。
中节能实业产品线
以西溪首座为代表的精品商务园产品线，不仅结合了中节能实业成熟的节能环保技术，更是以优质的区位条件深受企业客群欢迎，对于中节能实业来说，精品园区将会是接下来继续复制的主要产品线。
除此之外，探索与践行「产城融合」理念，参与新型城镇化建设，推出特色小镇类产品，将产城一体化以及可持续发展社区，将成为中节能实业园区开发的主打方向。
在全国上下特色小镇热潮之下， SUC 可持续发展社区，实际上是个比较陌生的名词，究竟什么是 SUC 可持续发展社区？它其实是满足居者有其屋之后的一种提升。
如今，人们对建筑品质与人居环境有了更高的要求，开始更多地关注社区人群的属性和特征，并发掘相同的价值观、愿景与行为方式。同时区别于传统房地产开发， SUC 可持续发展社区的本质是 「空间形态重建、新型社群重构、生活方式升级」。
未来， SUC 项目组与中节能实业将共同组建「 SUC 示范社区建设联合体」， 2017 年在华建设首个示范社区。与此同时，西溪首座也正式确定为中国首个「 SUC 可持续社区国际交流实践基地」，未来将在可持续社区、绿色建筑、园区服务、可持续生活方式教育等领域开展各项国际交流合作。
中节能·西溪首座项目
中节能实业 SUC 可持续发展社区将主要围绕着一线城市周边的外围城市进行布局，并为社区提供完善的环保理念与绿建技术。即在当前非常热的小镇，社区项目上除了传统的之外把节能环保的理念充分体现，例如一个三平方公里小镇，未来能够解决三到五万人口的时候，它的原水如何供应，污水如何处理，能源如何解决，这些方面将是中节能的优势，通过节能环保，将产业、居住、生活有机整合到小镇的新城的开发模式上去，而且这种路径是非常清晰的。
而由此带来的，则是未来中节能实业在业绩上的更大突破。
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