未来社区、出让面积200.651亩的组合地块、起始总价33.8亿元……每一个标签都足够有分量。当三个重磅标签集于一身，一出场便是焦点，这样一宗备受关注的组合地块，也久违的激起了温州土地市场的热度。
刚刚，乐清市胜利塘北片未来社区出让地块，最终由乐清市中心区发展有限公司（乐清国投）竞得，成交总价33.8亿元。
该宗组合地块除了体量大，还有哪些过人之处呢，一起简单了解下该宗组合地块相关信息。
◎ 地块区位图
ONE / OuYueLouShi
地块简介
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我们先来介绍一下该地块的具体信息：
该宗地块位于位于乐清市疏港公路以东，清东路两侧。
◎ 乐清市胜利塘北片未来社区出让地块具体位置
地块信息
性质
10-08-03地块为城镇住宅用地兼容零售商业用地、科教用地（幼儿园）；10-07-08地块、10-07-05地块、10-07-10地块、10-07-06地块为城镇住宅用地兼容零售商业用地；10-07-03地块为商务金融用地兼容文化设施用地；10-07-04地块为公共管理与公共服务用地（广场用地）
区位
疏港公路以东，清东路两侧
出让面积/容积率（综合）/建筑面积
133767.22㎡/＞1.0且＜2.4/320939㎡
起始总价/起始楼面价/封顶楼面价
33.8亿元/10532元/㎡/13691元/㎡
出让年限
城镇住宅用地70年；文化设施用地、公共管理与公共服务用地（广场用地）、科教用地（幼儿园）50年；零售商业用地、商务金融用地40年
TWO / OuYueLouShi
地块简评
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01
大区位分析
从城市大区位来看，该宗组合地块位于乐成主城区北侧，胜利塘北片是乐清未来发展的集中建设区，未来城市发展的主战场。
地块所在区域发展规划将以“东海之窗、未来之城”为愿景，致力于打造生态、宜居、智能的未来新城。
◎ 胜利塘北区规划示意图
选择在河海交汇处打造以金融、商务为主的东海之窗，未来将布置融媒体中心、建筑业大厦、科技馆、城市展馆、会展中心、金融中心等重点项目。未来地块周边的城市能级将大大提升，城市界面也将焕新。
不仅如此，地块周边建设有设计面积805900㎡的东运河湿地公园，项目已于去年开园。东运河湿地公园一方面改善了周边的生态环境，另一方面为周边业主提供了休闲娱乐的场所。
◎ 东运河公园效果示意图
教育资源方面，约80亩的乐清市实验小学（胜利校区）择址于云门路和清东路交界处，目前乐清市实验小学（胜利校区）进入批前公示阶段，未来子女接收教育也比较方便。
◎ 乐清市实验小学（胜利校区）示意图
交通方面，总投资达41.5亿元的滨海大道一期工程已正式获批，即将开工建设，该重点工程项目将拉进与乐清滨海的联系，进而推动胜利塘北片的发展。
01
板块内部分析
从城市小区位来看，地块临近G228国道疏港公路段，出行较为便利，但是地块周边都还处于待开发状态。目前而言，居住氛围相对不佳。
想要有比较舒适的生活体验，还得驱车前往乐清滨海亦或是乐清城芯。好在该宗地块作为乐清首个新建类未来社区项目，相比于一般社区，拥有较为丰富的社区配套。
未来社区系统框架包括“一心、三化、九场景”，即一个中心、三个价值维度、九大未来生活场景，意味着社区内包括健康、教育、邻里、治理、服务、建筑、低碳、交通、创业等九大场景的相关建设，进而满足业主基本的居住需求。
◎ 未来社区功能示意图
除此之外，根据文件显示，10-08-03地块将配建一所12班幼儿园；用地面积不少于5500㎡，建筑面积不少于5000㎡。
此外住宅及小学北侧地块还规划有服务设施及社会停车场混合用地，商业娱乐混合用地。就该住宅而言，未来这个位置还是不错的。
THREE / OuYueLouShi
市场环境
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从区域市场竞争而言，该宗组合地块作为胜利塘北区第一个项目，地块周边缺少可对比的项目。小编对比了地块南部的滨海板块的二手房价格，滨海二手房价格区间在1.2万-3.7万之间，其中典型的二手房价格在2.5万左右。
滨海板块已经发展醇熟，而胜利塘北片才刚刚起步，价格上无法做准确的对比，胜利塘北区后续二手房价格是否会反超滨海，还得看未来板块的发展。
◎ 乐清滨海二手房价格
从楼面价来看，小编对比了滨海比较适宜的地块,2020年4月15日，乐清市中心区G-b17地块（亦即恒大都汇华庭），成交楼面价为9548元/㎡，新房带装均价约为2万元/㎡。
而今天出让的胜利塘北片未来社区地块起始楼面价约为10532元/㎡，起始楼面价比恒大滨海项目还贵，倘若以4000元/㎡估造价，光成本就达到约14532元/㎡。
那么这宗地未来能卖多少呢？直接对标滨海卖2万/㎡恐怕是不合适的。在目前较为缺少城市配套的胜利塘北片，这样的价格还是稍稍有点贵，或许定在1.8万元/㎡市场接受度较高。
这样说来，该地块利润仅约3500元/㎡，如果计税费、人工、宣发等成本后，利润还会更低，房开的利润相当微薄。
最后来看下该宗超百亩组合地块自身的条件，除了未来社区的标签，该宗组合地块的体量也是非常大，由7宗子地块共同构成的小区，出让面积约为200.651亩。
◎ 子地块信息简介
根据文件显示，该宗组合地块九大场景配套建筑面积不小于8000㎡（不含幼儿园、居家养老服务用房、人才公寓、创业办公、社区商业、物流管理中心）。同时，外立面方面也做出了相关规定：沿城市主要街面建筑材质应以金属铝板、玻璃、石材为主，居住建筑外立面采用公建化。
与此同时，该宗组合地块综合容积率＞1.0且＜2.4，大大提升了居住舒适度。
本次土拍介绍到此结束，想了解更多土地新闻、楼市情报，请关注瓯越楼市。
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