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一、什么是错位抵押！
错位抵押信托，是指在房地产信托项目中，募集的信托资金写的用款项目是某个满足“四三二”要求房地产项目，但抵押物却是其他项目的土地或在建工程。
二、为什么要错位抵押
根据21世纪报道，“错位抵押”可用于规避监管对于房地产融资的限制，名义上的用款项目满足“四三二”要求，但实际上贷款资金则由集团层面统一调拨或者用于不符合融资要求的抵押项目。
三、错位抵押的危害！
1、项目资金错配，增大房地产开发商的整体杠杆。
2、或会误导投资人判断，以为第一还款来源是用款项目，以此作为投资的重要参考因素。根据21世纪报道“错位抵押”模式中，信托公司在评估此类项目时，第一还款来源一定是抵押物的销售回款，第二还款来源是交易对手集团层面的资金统筹。掌柜认为此类模式中还款来源顺序与上述相反。如果整体经济环境较好，错位抵押不失为一种较好的套利模式。但如眼下政策收紧，房地产再融资出现问题，集团层面或已无法统筹资金，信托计划逾期，叠加抵押项目基本处于未开发状态，销售回款将遥遥无期。
3、法律风险，21世纪报道显示，房地产信托项目，受托人在办理不动产抵押登记时可能会根据抵押登记机关要求提交专门用于抵押登记的贷款合同和抵押合同，约定借款人为抵押人、用款项目为抵押项目。登记用合同和真实履行的相关合同约定不一致可能存在一定的法律风险。
四、信托公司是否违规？
21世纪报道认为，该类项目从形式上来看很难查出问题，推介材料并没有法律效力，如果具有法律效力的信托合同中没有载明受托人将用款项目的账户监管作为风控手段的话，即使用款项目没有形成回款闭环，也不属于信托公司失职。这也说明未来在投资房地产信托项目时，账户监管、回款闭环的重要性。
同时，掌柜认为如果信托公司发生了登记合同和履行的相关合同存在不一致的情况，或属于违规行为！不过这仅是掌柜的个人看法，毕竟站在投资人的角度，如果发现信托公司违规，就等于拿到了刚兑的末班船票。
五、你的项目是不是错位抵押呢？
掌柜昨天分享的项目或属于错位抵押，见《ZR信托-武汉融创项目展期计划公布，目前兑付2.5%本金》，用款项目是033地块项目，抵押项目是032地块，且032地块大部分还在打地基。
另根据21世纪报道，中建投信托·安泉544号（阳光城杭州）集合资金信托计划也属于错位抵押。且2021年底至今，中建投信托已有3个相关集合信托计划因逾期未兑付而进入6个月延长期，涉及存续规模达18亿元，而这些信托计划的融资模式都有一个共同点：用款项目和抵押项目不一致。
标签： #央企信托-济南天桥区政信集合资金信托计划
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