一、概述
二、军队房地产对外转让
三、军队房地产对外租赁
（一）改革背景
（二）处置方式
（三）收回房产的管理
（四）终止收回的民事赔偿
四、小结
一概述
根据《中国人民解放军房地产管理条例》（以下简称“管理条例”），管理条例所称房地产是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。军用土地是指军队拥有使用权的下列国有土地：(一)部队、机关、院校、科研院所、医院、疗养院、后方仓库、干休所等单位的营区用地;(二)陆军设防、海防、空防、二炮阵地、通信、军队人防工程，以及保留的旧机场、旧港口、旧洞库等国防工程用地;(三)试验场(基)地、训练场、靶场等科学试验和军事训练用地;(四)军用铁路专用线、公路支线和输水、输油、输气、输电管线等专用设施用地;(五)军队的农副业生产用地;(六)军队工厂用地;(七)依法由军队管理、使用的其他土地。营房是指军队拥有所有权并由军队单位使用、管理的房屋。
涉军房地产，涉及房地产的开发与利用，房地产的互换、换建、合建，土地使用权的有偿转让，房屋转让，房屋出租等多个方面，由于涉军原因，相关规定繁多，受历史沿革和诸多因素的影响，涉及军队房地产纠纷的事例和案件也日益增多。鉴于军队住房改革的复杂性，涉及营区中的家属生活区（营区是指位置固定，界线明确，建有供军队单位住用的房屋，并由军队单位组织管理的区域。具备条件的营区，应当划分为军事行政区和家属生活区。具备条件的家属生活区，可以划分为公寓区和售房区。），军队集资建房，军队安居工程住房，房改房，军队经济适用住房，军产住房，军队自有住房等，本文暂不论述上述议题，仅对军队房地产对外转让及出租做简要论述。
二军队房地产对外转让
根据管理条例，有偿转让军队房地产(含合建、换建、兑换)，由总后勤部审批。军用土地使用权和房屋所有权经批准向军外转移的，军队房地产使用管理单位必须到房地产所在地县级以上地方人民政府办理变更登记手续。有偿转让需满足下列条件：（1）有偿转让的军队房地产必须经过具有法定资格的评估机构进行价格评估，转让价格不得低于当地人民政府确定的最低价。（2）国家建设项目和地方人民政府实施城市建设发展规划确需占用军队房地产的，按照有关规定，根据被占用房地产的价值获取补偿。
根据《军用土地使用权转让管理暂行办法规定》第十三条，军用土地使用权的转让应遵循严格的程序办理：（一）进行土地开发可行性论证、合作对象资信调查和签订合同（协议）后，向大单位提出申请；（二）各大单位审核确定土地面积、用途、用地范围和评估地价后，按程序上报审批；（三）军委、总部批复后，按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》，凭该证到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续。根据《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》，转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划。军队空余土地在申请转让时，应当征求当地国土资源管理部门和城市规划管理部门的意见，符合土地利用总体规划和城市规划的，应当明确宗地转让后的土地用途、容积率等土地开发利用和规划设计条件。军队空余土地转让计划经总后勤部批准后，抄送有关省（自治区、直辖市）国土资源管理部门和土地所在地的市、县人民政府。市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地。未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让。
三军队房地产对外租赁
（一）改革背景
2018年，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），军队各级机关、部队及其所属事业单位开展的有偿服务活动全部停止，其中就包含房地产租赁。停止有偿服务采取的主要措施有终止收回、委托管理、资产置换等。
（二）处置方式
1.终止收回
《指导意见》明确，开展有偿服务的项目，合同协议已到期的应予终止，不得续签；合同协议未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同协议，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿。
2.委托管理
《指导意见》明确，对已融入驻地城市发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限较长、承租户投资大，有潜在军事利用价值，确实难以关停收回的房地产租赁项目，在保持军队房地产权属不变的前提下，可以参照国有资产管理模式，实行委托管理。实行委托管理的项目，由中央军委审批确定，通过政府推荐具有专业资质、效益较好、实力较强的国有企业或组建国有企业管理运营，接受军队相关部门的监管，与军队原单位脱钩，所得收益按规划使用。
3.资产置换
对于已经形成事实转让，确实难以收回或者收回后难以利用的少数房地产租赁项目和农副业基地非农开发项目，由中央军委审批确定后，可以采取与地方政府置换等方式处理，统筹用于解决部队训练场地不足等问题。
（三）收回房产的管理1.强化集中统管《指导意见》明确，对军队全面停止有偿服务后空余房地产，全部由中央军委集中管理、统筹调控，加大空余资产整合力度，加强空余资产供需对接，实施集约高效管理。2.有效盘活利用主要有以下3项措施：（1）优先调整住用。对收回的空余资产，以备战打仗设施、训练场地建设，以及改善官兵办公、住宿条件等军事需求为牵引，依据有关规定搞好调剂利用，切实把资源转化为战斗力。（2）适度储备待用。对具有潜在军事价值、未来作战训练所需的空余资产，实行战略储备，合理确定数量规模、结构布局、用途分类和管理方式，建立随空随储、随用随调的良性循环机制。（3）依靠国企托管。充分利用市场机制挖掘军队空余资源潜力，服务军队建设，实现保值增值。3.搞好项目整治对营区周边收回的房地产，军队单位应当及时组织清理整治，按照有关规划计划，采取调整住用、拆除销号、封存看管、集中收储等方式处理，切实加强日常维护管理，保持军队良好形象，维护良好市容市貌和周边环境。
（四）终止收回的民事赔偿
停止有偿服务后的突出问题是，租赁合同尚未到期，军队需要单方面提前解除合同引发的纠纷问题。一般认为，在全面停止有偿服务背景下，合同订立时所处客观情况发生了重大变化，且不可预见，不属于商业风险，致使合同签订的基础丧失，符合情势变更原则。在解除合同的同时，对承租人造成的经济损失进行适当的补偿，符合民法中的公平原则，更维护了军民、军地的和谐，有利于部队的持续发展和不断巩固群众基础。
四小结
涉军房地产在其开发、使用、转让方面均有其特殊规定，在发生纠纷时，也存在是否属于法院受案范围的程序性问题。在处理涉军房地产业务时，应把握其特殊性。
◉ 建设施工企业并购法律尽职调查特殊性
◉ 商品房买卖捆绑销售法律问题
◉ 房地产企业安全责任法律风险管理
◉建设单位在工程总承包合同中风险分担的应对
◉商品房买卖合同约定解除权探析
◉房屋查封状态下买受人及开发商的救济途径探析
◉房地产虚假按揭形态及法律风险
◉房地产企业境内外架构搭建法律问题
◉ 农村土地制度改革对文旅地产的影响
◉ 郑州市产业用地新规及对房地产业务影响
◉ 商品房买卖合同司法解释修订对房地产企业的影响
◉ 商业地产安全生产合规要点
◉ 套内建筑面积差纠纷研究
◉ 家族信托的股权安排及常见问题
申道明，文丰国际业务部专职律师，天津大学法学学士、中国政法大学国际法学硕士
专业领域：涉外业务、民商事法律事务
申道明律师曾在一汽-大众汽车有限公司法律事务室任职，具有丰富的法务管理经验。执业以来先后为香港锦艺集团有限公司、中海地产郑州公司、远洋地产郑州事业部、河南振兴房地产（集团）有限公司、河南吉利房地产开发有限公司、许昌辉润地产有限公司、郑州市金水区大山培训学校有限公司等提供常年或专项法律顾问服务。
先后代理过的案件：
某置业公司与业主商品房买卖合同纠纷群体性诉讼
某实业公司与某商业管理公司租赁合同纠纷
某供应链公司与某物流公司侵权责任纠纷
编辑 | 陈培填
标签： #河南许昌襄城灵武财产权信托收益权转让计划
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