原创声明丨本文 解读作者为金融监管研究院 院长 孙海波。欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。
一、疫情之下房地产监管政策的关注焦点
2月21日，北京银保监局公布了一份对于大型股份制银行的处罚信息公开表，针对19项违规事项，责令银行改正，并给予合计2020万元罚款的行政处罚。
在当前这个时间点，关于房企融资监管能否边际放松以应对疫情，传言和辟谣都很多。总体来看，各省市地方政府都在加大力度帮助房企度过难关，在土地款缴纳，税费，预售阶段等方面给予放松。房企和地方政府对融资放松的期待颇高，但地方政府对金融没有话语权，房地产融资的政策整体框架和口径，完全掌握在央行和银保监会手里，证监会有一点点。
但是从央行和银保监会这两个最关键的部门看，尚未看到放松迹象。央行在其刚刚公布的货币政策执行报告中也依旧强调 房住不炒定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段。在最新的21日央行金融市场工作会议中亦再次强调： 保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。
此次银保监会及其派出机构公开的处罚案例也再次表明了姿态，对房地产融资高压政策不放松（股份制银行是会管单位，理论上由银保监会银行检查组检查，这里猜测应该是委托北京局进行专项检查），虽然具体检查是2019年的安排，但处罚力度和公布时点仍然表面态度。
当前大家仍然在高度关注信托领域和私募基金领域的房地产融资，此前也是非标房地产最核心两个板块，2017年下半年到2019年6月份一直是主流。尤其是信托和银行的总量控制是否会进一步收紧到不超过2019年12月份（此前一般是不超过2019年6月底规模）。以及信托房地产业务的处罚都值得高度关注的领域，也是表面银保监会的监管态度的重要信号。
二、具体违规事项及解读分析
具体19项违规事项包括：
1、违规发放土地储备贷款；
2、受托支付不符合监管规定；
3、信托消费贷款业务开展不审慎；
4、流动资金贷款被挪用于股权投资；
5、信贷资金被挪用流入房地产开发公司；
6、个人经营性贷款资金被挪用于购房；
7、非真实转让不良信贷资产；
8、未对融资人交易材料合理性进行必要的审查，资金被用于缴纳土地竞买保证金；
9、违规为房地产开发企业发放流动资金性质融资；
10、签署抽屉协议互投涉房信贷资产腾挪信贷规模；
11、卖出回购信贷资产收益权，实现信贷规模阶段性出表；
12、理财资金违规投向未上市房地产企业股权；
13、理财资金被挪用于支付土地出让价款；
14、违规向资本金不足的房地产开发项目提供融资；
15、并购贷款真实性审核不足，借款人变相用于置换项目公司缴纳的土地出让价款；
16、协助合作机构签署抽屉协议，规避相关监管规定；
17、理财资金实际用于置换项目前期股东支付的土地出让金；
18、违规为房地产企业支付土地购置费用提供融资；
19、违规向四证不全的商业性房地产开发项目提供融资。
金融监管研究院 解读：
可以看到，大部分案由都直接指向了 房地产违规融资。其他部分处罚事项即便没有直接和房地产相关，类似受托支付和消费贷款业务，也主要是针对资金流向的违规处罚，而违规资金流向大部分仍然是流向房地产。所以哪怕说这2020万处罚就是冲着房地产专项检查来的，也一点都不过分。上述十九项处罚中，有这几项尤其值得关注：
1、抽屉协议互投涉房信贷资产，腾挪信贷规模
这是典型的严格房地产信贷规模管控下催生的绕监管行为。笔者推测，应该是通过同业投资的形式互相投资对方的授信房企融资资产，这样从资本和风险计提等层面都穿透计算符合监管要求，但是在统计行业分类的时候，并没有如实填写房地产行业，主要目的是隐藏房地产行业的融资规模。这也是2019年6月以来，银保监会对信托和银行房企融资严格规模管控下催生的做法。
针对信托，其实银保监会在2019年7月份发布的《关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》中就明确过：
信托公司加强对委托方信托目的合法合规性审查，不得为银行等委托方 规避房地产信贷规模管控 、投向限制、合规要求等提供通道便利；
不得在银行间市场、证券交易所等公开市场之外的交易场所，以房地产企业应收账款等资产流转模式为银行资金对接房地产开发项目打通渠道，或协助银行将房地产信贷资产非洁净出表腾挪规模；
不得协助个人将通过消费信托所获得贷款资金流入房地产市场。
2、并购贷款真实性审核不足，借款人变相用于置换项目公司缴纳的土地出让价款
并购贷款被处罚的案例其实不多，此前只有厦门银保监局对农业银行厦门分行、招商银行厦门分行，因为并购贷款为房地产开发项目支付土地转让价款或为已缴交地价款项目提供再融资做出处罚。
笔者一直认为不能一刀切。具体并购贷款的形态各种各样，的确有很多是小房企半年前甚至更久远的时间拿地后，后续项目遇到困难无法开展，大房企也希望借助市场整合机会通过并购获得土地储备。这种情况的并购，应该是市场集中度自然提升，不能说是并购贷款用于变相拿地。
所以笔者之前一直认为，按照缴清土地出让款3个月后的土地项目并购应该是比较安全的并购贷款时间点，因为如果这要按照这个方式走通道，通道方的垫资成本太高，普遍在4个月以上，很难承受。
3、理财资金实际用于置换项目前期股东支付的土地出让金
首先理财资金严格比照自营贷款审查资金流向，这是2017年三三四之后的要求，也是后来理财新规明确的监管要求。对比表外理财融资涉房这块，仍然在强化监管，此前的表述“不得违规流向房地产领域”（前主席尚福林2016年10月的讲话）以及比照自营贷款风险管理（2013年8号文以及后来2018年理财新规继承的条款）；后续是否强化为“禁止投降房地产领域”，部分地方只是在探讨阶段（去掉“违规两个字”）。
归还股东借款这个逻辑其实和并购贷款很类似，在2017年4月份以后都很流行。当时三三四检查把其他表内外房企融资擦边球做法都禁止了，只有并购贷款和股东借款还可以做，所以业务量比较大。
股东先通过股东借款形式给项目公司提供资金用于拿地，然后支付土地款后，项目公司以土地做抵押获得贷款贷款归还前期股东借款（前提是项目资本金符合监管要求）。
这类处罚案例此前也不多，只有广东局对广州银行的两笔处罚，以及厦门银保监局对中行厦门分行2018年有一笔处罚，都是针对资金用于置换股东借款，而前期股东借款都已经被用于支付土地出让款。
当然在实际业务中，如果不是项目公司，比如商业物业等，股东借款业务比想象得更复杂，因为可能过去多年有多笔股东借款用于不同目的，后来又偿还了部分股东借款；那么此刻向银行申请贷款用于归还股东借款，能否清晰区分不同目的股东借款仍然是合规审查要点。
在银行和信托领域，房地产融资传统违规点
（一）银行表内融资
1．土地储备贷款
2016年1月1日起，禁止向银行举借土地储备贷款。如果是一二级开发联动范畴（旧改、城市更新）仍然可以在合规基础上对开发机构提供融资，棚改过程中对拆迁补充的购买服务此前也较为普遍，2018年后逐步退出这种模式。
２．房地产开发贷
产品逐渐向大型房企倾斜。对商业银行而已，目前开发贷款仍然可以做，但需要符合“四三二”原则，下面的处罚案例分析，可以看出来大量四证不齐或者不具备开发资质的融资受到处罚。
- 4：项目已取得四证，即土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；此前很多金融机构采取先放款，后补部分许可证的做法，属于典型四证不齐的做法，被监管处罚的案例最常见。
- 3：已投入30%自有资金。后续该比例在国务院的项目资本金新规中有所调整 《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号），不过市场上仍采用“3”的说法，且多数银行仍沿袭自有资金比例达到30%的内部风控标准；
- 2： 项目公司或直接控股股东（须持有项目公司50%以上（不含）的股权）具有不低于房地产开发二级资质。同时在房企信托融资收紧后，不再适用“项目公司不具有二级资质，若项目公司股权结构系全线条100%控股，仅允许向上穿透至第二层级控股股东具有不低于房地产开发二级资质”的标准。注意二级开发资质只针对信托融资，不是针对银行融资。
“432”规定的雏形见于《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），后历经多次调整、重申、细化、扩大适用范围。
2016年监管部门列了16个热点城市名单，对这些城市的住宅类开发贷受限，尤其私募基金相关备案全面停止，但目前为止还没有看到银行业金融机构在符合开发贷其他要求情况下仅仅因为热点城市受处罚，所以热点城市限制更多是一种倾向性，不是监管要求。
３．对房地产企业提供流动资金贷款
流动资金贷款主要是针对制造业、物流企业等，对房地产企业而言，其主营业务是房地产项目开发，其融资需求必须对应开发项目，存货是拿到预售证的房地产或土地使用权，所以流动资金需求实际主要就是项目的融资需求。如果允许对房地产企业发放流动资金贷款，容易被挪用。所以监管直接对流动资金贷款一刀切。
但从后面处罚案例可以看出，仍然有不少银行通过关联方流动资金贷款违规流入房企。很多房地产企业的商票贴现也类似，容易因为贸易背景不真实，流向房地产企业。
４．土地款融资
这里的土地款融资包括土地拍卖保证金、出让金、相关税款等整个土地出让环节的费用。
这是最核心的底线，目前不仅仅不能直接提供土地款融资，任何间接的土地款融资都被封堵，比如通过归还关联方借款，但关联方借款是用途土地款，属于违规。
５．并购贷款和股东借款
房企对项目并购的融资需求，本身应该属于合规范畴，比如2018年万科对华夏幸福部分住宅类开发项目的并购。主要只有符合《商业银行并购贷款风险管理指引》要求控制风险和融资比例的要求。
但该业务模式容易被利用，被并购方变相作为过桥资金，协助银行信贷资金最终用于拿地。因此对于并购的穿透要求，每个地方都有自己的尺度把握。
上海银监局于2018年年初，向上海本地商业银行及在本地的分行发出关于并购贷款业务的通知，要求并购贷款需要满足以下条件：
并购贷款投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上；
不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款；
并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；
防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用；
按不低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类和计提准备。
目前监管口径对股东借款，只要是当初股东借款和拿地相关，必然会被处罚。还有如何判断股东借款的真实性，股东借款是否已经被偿还？置换股东借款的资金有没有可能被用于拿地，都存在很多不确定性。
６．委托贷款
作为受托银行，与房地产有关的委托贷款发放也应该要符合前面所列举的最终资金流向合规性问题。委托贷款资金流向房地产企业，作为受托银行被处罚的情况笔者查询处罚案例库，只有2010年有一个浙江银监局对当地银行处罚案例（四证不齐的委托贷款），最近几年反而没有。
（二）表外理财融资
银行的表外融资，即我们常说的非标或结构化融资，其资金来源主要是理财资金和同业资金，部分银行会匹配一定额度的自营资金。
2016年11月份下发的《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中进一步体现。
其中，对理财资金和同业资金监管的思路主要分三个体系，一个是资金的用途，二是通道的监管，三是投资管理的监管。
1．资金用途
不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目；
不得用于支付土地出让金；
不得置换用来拿地的股东借款；
不得投向流动资金贷款。
2．通道和穿透监管
禁止多层嵌套，严格穿透底层资产。
2016年10月，中国银监会下发了《关于进一步加强信用风险管理的通知》，提出了穿透核查的要求，首次明确 将特定目的载体投资按照穿透原则对应至最终债务人；其次，要求地方银监局严格执行落实“穿透”原则，禁止同业、资管计划进入房地产。
2017年4月份开始“三三四十”监管风暴也是要求穿透核查。同年年底发布的55号文，针对银信合作业务也是强调严格禁止协助银行资金进行监管套利，违规进入房地产领域。
3 ．
（三）信托房地产融资
1、列举常规的禁止性事项
（1）不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供开发贷款；
（2）不得直接或以并购贷款等名义变相为房地产企业提供土地储备贷款；
（3）不得直接或变相为房地产企业提供流动资金贷款；
（4）不得以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产项目开发，规避房地产信托贷款相关监管要求。
2、各信托公司不得通以下名义助推房地产企业增加隐形杠杆：
（1）股权投资附加回购、
（2）股权投资附加关联方或其他第三方受让、
（3）股权投资＋股东借款、
（4）股权投资＋债权认购劣后等各类“明股实债”方式，
（5）通过投资应收账款、特定资产收益权等各类收（受）益权模式变相规避房地产信托监管要求；
3、此外监管对对数十家信托公司约谈，对信托公司提出以下五点要求：
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。
控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
银行信托房地产融资的处罚案例总结
本文处罚案例和海量的法规查询，都来自于金融监管研究院独立开发的数据库www.banklaw.com（仅限PC端）；银行业机构相关部门数据库采购和试用，请在网站注册个人信息后联系 孙海波：haibosun88；
（一）并购贷款
案例1 厦门银保监局关于农业银行厦门市分行的行政处罚（厦银保监罚决字〔2019〕3号）
2019年5月22日，农业银行厦门市分行因违规向房地产开发企业发放并购贷款及其他违规行为被厦门银保监局处罚：（一）罚款九十万元。（二）责令该分行对直接负责的高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分。
案例2 深圳银监局关于中国工商银行深圳市分行的行政处罚（深银监罚决字〔2018〕6号）
2018年1月30日，中国工商银行深圳市分行因借道关联企业并购贷款为房地产企业融资及其他违规行为被深圳银监局罚款80万元。
（二）同业投资借到特定目的载体违规投向房地产
案例1 招商上海分行
2017年4月底的这单处罚， 震动整个行业。处罚事由如下：
2016年，该行以“投资资产管理计划—发放信托贷款”为通道，向××投资管理有限公司放款，部分资金用于支付土地出让金。
这是第一单同业投资借到信托流向拿地被处罚，此前通过表外理财和同业投资资金变相为房企拿地或者不符合要求的项目融资基本是常态，不论大行、股份制还是城商行都如此。最终处罚力度也比较大，按照罚没的方式没收违法所得，且按照一倍的违法所得进行处罚，总计420万。
案例2 长安银行
2018年7月，陕西银监局自营资金借助同业通道以委托贷款形式向房地产企业发放开发贷款，做出行政处罚，同时对四名高管和项目责任人做了警告。
案例3 中国银行厦门分行
2018年初，理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款“三查”不到位。
首次公开的处罚案例，针对理财资金流向房地产置换前期土地款的处罚。当初笔者针对该案例的分享，市场关注度和影响都大。
案例4 武汉农商、浙商银行武汉分行
2018年底，武汉银监局分别就下面两个处罚案例做出相应的处罚。
浙商银行武汉分行：同业投资非标准化债权资产未严格比照自营贷款管理，导致部分资金违规投向房地产公司。
武汉农商：（一）违规通过非标债权投资为房地产企业融资；
（三）四证不齐
关于四证不齐的融资其实最多，包括各种类型的情形。
案例1 山东银监局关于中国农业发展银行枣庄市分行的行政处罚
2014年6月4日，中国农业发展银行枣庄市分行因：1.向四证不全的项目发放贷款；2.资金流向监控不严，致使贷款资金被用于交纳土地出让金；3.对项目的实际建设情况跟踪检查不力；4.贷后管理不到位，未及时发现项目性质变更，被山东银监局罚款30万元。
案例2 广东银监局关于广州银行的行政处罚（粤银监罚决字〔2018〕9号）
2018年4月24日，广州银行股份有限公司违规向“四证不齐”房地产开发项目提供融资及提供融资用于归还备付土地资金的股东借款，广东银监局对广州银行罚款80万元。
案例3 广东银监局关于广州银行佛山分行的行政处罚（粤银监罚决字〔2018〕9号）
2018年4月24日，广州银行股份有限公司佛山分行违规向“四证不齐”房地产开发项目提供融资及提供融资用于归还备付土地资金的股东借款，广东银监局对广州银行佛山分行罚款80万元
案例4 深圳银监局关于招商银行深圳分行的行政处罚（深银监发〔2013〕93号）
2013年9月4日，招商银行深圳分行因银团贷款发放时未取得土地使用证等四证及其他违规事项，被深圳银监局罚款人民币20万元。
案例5 贵州银监局关于贵州银行的行政处罚（黔银监罚〔2015〕67号）
2015年9月29日，贵州银行股份有限公司因项目资本金不到位、四证不齐及其他违规事项被贵州银监局共计罚款人民币300万元
（四）土地款融资
案例1 中国银行保险监督管理委员会关于中国民生银行的行政处罚（银保监银罚决字〔2018〕8号）
2018年11月9日，中国民生银行股份有限公司因同业投资、理财资金违规投资房地产，用于缴交或置换土地出让金及土地储备融资及其他违规事项被中国银行保险监督管理委员会罚款3160万元。
案例2 中国银行保险监督管理委员会关于渤海银行的行政处罚（银保监银罚决字〔2018〕9号）
2018年11月9日，渤海银行股份有限公司因理财及自营投资资金违规用于缴交土地款及其他违规事项被中国银行保险监督管理委员会罚款2530万元。
案例3 中国银行保险监督管理委员会关于浙商银行的行政处罚（银保监银罚决字〔2018〕11号）
2018年11月9日，浙商银行股份有限公司因 为客户缴交土地出让金提供理财资金融资及其他违规事项被中国银行保险监督管理委员会罚款5550万元。
案例4 衢州银监分局关于上海浦东发展银行衢州支行的行政处罚（衢银监罚〔2011〕11号）
2011年12月27日，上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行未对借款人提供的证明贷款用途材料进行严格审核，贷款实际用途与约定用途不符，部分被挪用于缴纳土地出让金或转入房地产开发企业，被衢州银监分局罚款20万元
案例5 榆林银监分局关于神木农商行有关人员的行政处罚（榆银监罚决字〔2016〕4号）
2016年4月13日， 神木农村商业银行在山西XX集团有限公司飞机制造项目没有取得相关土地审批手续的情况下，借信托通道跨省对生产通用航空器材的民营企业山西XX集团有限公司进行大额授信，该笔授信业务没有进行详尽的调查、审查、审批等程序，前台交易、中台风控、后台结算相互分离与制约不到位。风险部门未对此业务进行风险监控和管理，相关经办、参与部门职责模糊，流程不清晰，制度不健全，造成信贷资金损失。余清才作为神木农村商业银行董事长参与了违法行为的决策，起到决定性作用，应负领导责任，被榆林银监分局罚款人民币6万元
案例6 陇南银监分局关于宕昌县农信社有关人员的行政处罚（陇银监罚〔2015〕1号）
2015年4月29日，陇南市宕昌县八力村支部书记马想云、石门沟村民王林忠将村民荒山荒坡土地使用权证，未经土地使用权证所有人同意进行了抵押，原理川信用社驻八力乡信贷员蒋乃林于2006年11月5日至2012年4月1日违规发放冒名贷款152笔、金额5，546，910元，利息1，742，853.03元，本金及利息共7，289，763.03元。
陇南银监分局对此做出处罚决定：1、取消宕昌县农村信用合作联社原理事长虎会林高级管理人员任职资格二年（2013年7月22日至2015年7月21日）；2、取消宕昌县农村信用合作联社理川信用社原主任王仲德高级管理人员任职资格终身；3、取消宕昌县农村信用合作联社理川信用社职工蒋乃林从事银行业工作资格终身。
案例7 深圳银监局关于平安信托有限责任公司的行政处罚（深银监罚决字〔2018〕12号）
2018年3月2日，平安信托有限责任公司违规向土地收购储备中心放贷，严重违反审慎经营规则被深圳银监局罚款30万元。
（五）项目资本金
案例1 海南银保监局关于海南文昌农村商业银行的行政处罚（琼银保监筹〔2018〕240号）
2018年12月17日，海南文昌农村商业银行股份有限公司未认真审查，导致股东入股资金来源不符合规定、向关系人发放贷款优于其他借款人同类贷款条件、违规向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款、向项目资本金未达标的房地产开发项目提供融资、人为调整贷款风险分类以及个人贷款资金支付管理不到位，被海南银保监局罚款290万元。
案例2 上海银保监局关于南京银行上海分行的行政处罚（沪银保监银罚决字〔2019〕35号）
2019年5月10日，南京银行股份有限公司上海分行因2016年1月至2018年3月向某资本金不足的房地产项目发放贷款，被上海银保监局责令改正，并处罚款50万元。
（六）房企流动资金贷款
一般而言，银行不会明显直接给房企流动资金，流动资金贷款违规多数是对资金用途控制不够严格，导致资金流向到了房地产开发企业。
案例1 丽水银监分局关于遂昌县农村信用合作联社的行政处罚（丽银监罚〔2014〕9号）
2014年12月31日，遂昌县农村信用合作联社向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款；建筑施工企业流动资金贷款变相用于房地产开发，被丽水银监分局罚款人民币二十万元
案例2 舟山银监分局关于民生银行舟山分行的行政处罚（舟银监罚〔2015〕6号）
2015年8月20日，民生银行舟山分行因2014年5月29日向某混凝土公司发放流动资金贷款3000万元，经多次跨行流转，于2014年6月4日流入借款人关联企业某房地产有限公司在民生银行舟山分行开立的账户，并被该房地产公司用于支付工程款等房地产建设使用，被舟山银监分局罚款40万元。
（七）信托房地产项目处罚案例
案例1 黑龙江银保监局关于中融国际信托的行政处罚（黑银保监罚决字〔2019〕52号）
2019年5月23日，中融国际信托有限公司因开展房地产信托业务不审慎，被黑龙江银保监局罚款人民币60万元
案例2 广东银保监局关于广东粤财信托的行政处罚（粤银保监罚决字〔2019〕32号）
2019年3月7日，广东粤财信托有限公司因违规开展房地产信托业务及其他违规事项被广东银保监局罚款220万元；对直接责任人镇方栋给予警告，并处罚款5万元；对直接责任人陈一帆给予警告。
案例3 天津银保监局关于北方国际信托有关人员的行政处罚（津银保监罚决字〔2019〕21号）
2019年3月22日，张伟因对北方国际信托股份有限公司“违规发放房地产自营贷款”问题负有审核和直接管理责任，被天津银保监局罚款人民币5万元。
案例4 天津银保监局关于北方国际信托的行政处罚（津银保监罚决字〔2019〕20号）
2019年3月22日，北方国际信托股份有限公司因违规发放房地产自营贷款及信托资金违规发放房地产贷款，被天津银保监局罚款人民币合计80万元。
案例5 深圳银保监局关于华润深国投信托的行政处罚（深银监罚决字〔2018〕36号）
2018年12月20日，华润深国投信托有限公司因房地产开发二级资质审查不符合要求及其他违规事项被深圳银保监局罚款人民币460万元，没收违法所得人民币150万元。
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