年末盘点季,楼Sir最近在研究2023年海口土地市场数据。
据海口市自规局公示,海口去年共挂牌成交58宗地,卖地收入约106.33亿元。
| 2023年海口土拍数据
其中,对未来楼市会产业影响的,主要还是住宅与商服用地。
通常业内把土地交易称为一级市场,商品房交易称为二级市场,不难理解,一级将直接影响到二级。
说白了,一个普通购房者,如果经常关注土地一级市场,那么,他至少能够提前一年预测到新房供应情况。
这一点,很重要。
因为新楼盘不会凭空冒出来;而房企拿真金白银砸下的地块,也不会迟迟没动静。
理解了这个逻辑,大部分购房计划,其实可以前置一年做规划,不用等钱到位了,才开始扒拉项目,更不用只盯着市场上在售的楼盘。
这里有份数据,是2023年土地成交金额TOP10榜单:
不难看出,最值钱的,还是住宅(含商服)用地;2023年,最轰动的拍地事件,也都在这份榜单里。
土地市场信号显示,江东新区依然是大热门板块,当然,这也是供给侧决定的,新区本身土地供应量就足够多。
其次就是城市旧改释放的土地,TOP10里就有3个旧改项目,新埠岛横沟村的8.2亿,红城湖的5.3亿,滨江新城的3亿。
一圈盘下来,这个榜单里,最吸引你注意的是哪个地块呢?大家可以试着回答下这个问题,感兴趣的记得扫码加楼姐微信,进群交流。
大英山板块,海口抢镜王
答案揭晓,最让楼Sir感兴趣的,是红城湖C20-8地块。
原因是,仔细看这个地块的参数,面积是TOP10里最小的,但总价跻身第五名。
意味着,这块地值钱。
拉了一个亩单价对比数据一看,果不其然,这块地的亩单价达到了1866.7万!
稳居第一。
其实这也不意外。
这个地块,就在国兴大道以南,大英山CBD范围圈内,也就是当前大热门的“国兴三剑客”所在地。
| 海口大英山板块 楼Sir摄
这是什么地方?妥妥的主城区,核心板块。
熟悉海口的朋友可能知道,这里就是原来的道客村,是海口主城区原住居民密集扎堆的区域。
启动旧改后,城中村腾笼换鸟,拆除低矮密集的旧楼,取而代之的是焕然一新的安置小区。
治理水体,升级公园,兴修学校,拓宽道路,城市面貌焕然一新。
| 大英山区域城市旧改时间变化轴(2014-2023)
从而腾出城芯宝地,分批次供应市场,吸引了中海、保利、元垄等房企入局。
2023年,前3个项目已先后入市;而C20-8地块的竞得者,海南海建华晋城市更新有限公司,背后持股的是一家国企,山西建投。
最近,楼Sir收到消息,红城湖C20-8地块项目,建投·国兴上品快要入市了!
“国兴三剑客”,继中海、保利、元垄之后,又一重磅角色即将登场。
看来,2024年,海口楼市的关注点,要继续被这个区域锁定。
在海口,四个项目一起发力,且产品口碑都不错,同个区域里能给购房者提供多样化选择的,仅此一地别无二处了。
《繁花》里,宝瀛大战后,李李送宝总一条鲶鱼,寓意邀他入局,做向资本垄断力量发起挑战的鲶鱼。
这么看来,大英山的红城湖板块,就是海口的鲶鱼,成功搅动市场,形成区域竞争力。
“在国兴CBD”,已经赢在起跑线上
大英山新城市中心区,北起蓝天路,南至红城湖路,东西两侧为龙昆南路、海府路,总规划范围562.79公顷,是海口城市控规系统里唯一带“中心城区”称号的板块。
| 大英山新城市中心规划图
而衡量地段成色标准的精髓,一定是:高质量高浓度的资源集聚。
毕竟,没有交通枢纽、地标建筑、商业配套扎堆,你很难让人信服,这里是一个城市的中心。
大英山板块,以国兴大道为中轴线,涵盖了省府行政中心、城市CBD、红城湖绿肺等重磅资源。
| 建投国兴上品配套资源一览
国兴大道,海口东-中-西方向的交通大枢纽,一头通往江东,一头连接海秀快速路,熙熙攘攘,人来车往。
| 海口国兴大道 楼Sir摄
2021年,省经发局、省金融监管局、海口美兰区宣布,将联合打造大英山金融集聚区,以国兴大道为核心轴,建设5公里长“金融街”。
经过两年多努力,目前有中国人寿、华为、建行、农行、平安、中旅等100多家世界500强名企入驻;KKR亚洲有限公司等118家金融类企业集聚在这里。
| 国兴大道金融街 楼Sir摄
这条路上,还分布着海口二分之一的甲级写字楼。
以省府为中心的行政单位雄踞于此,还有海南省图书馆、博物馆、歌剧院等,带动行政、会展、商务、学术、文娱活动蓬勃发展。
| 省府、省图书馆 楼Sir摄
周边商业综合体、五星级酒店、医院、学校等配套,应有尽有。
海口未来超级地标——428米的海南中心,正在如火如荼施工,截至1月份已盖到165米左右。
从国兴大道两侧向南北辐射开去,蓝天路、环湖路,是本地居民扎堆的老街区,各种早餐店、夜宵美食、便利店、菜市场等,解决日常生活所需,一派热腾腾的烟火气。
这么一看,无论是“国兴三剑客”,还是即将上市的建投国兴上品,生在这个板块,受关注、受追捧,几乎是注定的事。
山西建投,何许人也?
关注建投国兴上品项目,还有一个原因,那就是,快!
2023年2月份拿的地,将将一年时间,即可入市。这个节奏,跟最近排队上线的保利、万科新项目有得一拼。
对此,楼Sir去查了查拿地企业,海南海建华晋城市更新有限公司,原来背后是大国企,山西建设投资集团。
| 山西建投总部大楼
该集团前身组建于1953年,经过多轮改组和公司制改革,现在是山西第一大国企,位列中国企业500强,旗下管理58家子公司,职工总数达到3.8万。
2020年,海南启动“百家央企进海南”行动,号召国资央企和地方国企参与和支持自贸港建设。
这一波热潮中,中国旅游集团、中国能建集团、中国航运、中国海油、中国电科、中国中铁等企业,纷纷参与海南建设发展,有的甚至将总部、区域总部、业务子公司落地海南。
| 海口城市景观 楼Sir摄
据统计,从2018到2023这五年来,驻琼央企户数新增368户,达到696户;资产总额、营业总收入、利润总额等指标均快速增长。
同时期,资本大鳄也瞄定海南,中免集团、中国石油、阿里巴巴、字节跳动等中国及世界500强企业陆续入驻海口。
正是在这个大背景下,山西建投来了,响应时代号召,支持自贸港建设,不但喊出口号,更付诸行动。
华南分公司,是山西建投本省之外的三大总部之一,落子在海南海口,并分管广东、广西、云南、贵州等地区。
官网显示,山西建投集团主营三大业务板块:建筑施工含基础设施投资建设运营、房地产和节能环保。据介绍,业务遍布国内及海外60个国家和地区,承建10000余项国家和省、市重点工程项目及海外工程项目,综合实力雄厚。
在山西,属于绝对的龙头老大地位。
先后承建山西省委办公大楼、山西省人大常委会办公楼、太原长风商务区等多个地标建筑;从山西科技创新城建设,到山西大学城新区打造,以及山西省体育中心、太原机场航站楼、明太原古城复建工程等,深度参与三晋大地发展和传承。
| 山西建投代表项目
目前作为投资建设主体,正承担总额超500亿,规划总面积约9.3平方公里的山西综改示范区“五大中心”建设任务,描绘着三年成型,五年成势,十年成城的雄伟蓝图。
在建筑专业领域内,山西建投有一项数据特别亮眼:获得鲁班奖的项目达到53个。
中国建设工程鲁班奖,被称为中国建筑行业工程质量的最高荣誉奖,每两年评选一次,含住宅工程、公共建筑工程、工业交通水利工程、市政园林工程四大类,每届获奖工程数不超过240个,获奖项目意味着工程质量达到国内领先水平。
因此,山西建投华南区域总部第一个项目,开发集团带着专业水平过硬的履历来做,从拿地到开发,跑出了“自贸港加速度”的建投·国兴上品项目,值得期待。
大英山板块旗舰之作
建投·国兴上品宗地面积约28.37亩,合约1.89公顷,是已出让的5块地中最大的一块。
2023年海口地王也出在这个片区(4月19日成交的红城湖C20-6,6.13亩,1.7个亿,楼面地价达到13482元/㎡),相较之下,建投国兴上品地块大小堪比4个“地王”。
寸土寸金之地,有这个体量实属难得。地块大,意味着可布局、可设计的空间也就更大,从这个角度来看,建投国兴上品,是这个区域的压轴大作,相当于旗舰款。
| 建投国兴上品效果图
目前楼Sir收到的密报,该项目总建筑体量约10.3万㎡,含4栋住宅,1栋商业,和裙楼商铺。
| 建投国兴上品 商铺效果图
这样的配置,不如纯住宅小区纯粹、安静,但吸纳人口更多,利于商铺运营,从而反哺商铺,形成人口与配套的正向促进。
项目5#楼为商业综合体,产品类型丰富,主要有300-1000平米的大平层,和5.4米层高LOFT创变轻资产。
| 建投国兴上品写字楼(效果图)
海口商业库存量大是共识。但在甲级写字楼扎堆的国兴片区,市场一年消化一栋大楼还是不成问题。
前有国瑞大厦、海航大厦、新海南大厦、互联网金融大厦,形成海口早期的甲写聚集地;后有富力首府、雅居乐中心,继续刷新高度;今年的中交国际自贸中心势头正劲。
有这样的商业氛围,建投国兴上品的商业楼打出差异化,配套、功能差不多的情况下,既有小户型LOFT走亲民路线,又有大平层,满足规模企业办公需求。
在整个区域内,也就只有建投国兴上品项目有较大的商业体量,未来运营起来,承担着提升区域内烟火气息的角色,覆盖人口密集,非常值得期待。
关于产品和价格具体信息,可以关注楼Sir,我们持续跟进。
关于住宅,楼Sir知道的情况是:纯板式结构(十分稀缺),园林带全龄泳池,功能规划齐全,但入市时间还没定,只能伸长脖子等。
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具体产品信息如下:
约300-1000㎡领航环幕会客厅:9米挑高大堂;
约42-105㎡轻创摩方:5.4米层高创变资产;
约20-321㎡BLOCK全悦烟火金街:6米层高,1.6米挑檐空间;
约106-141㎡国兴CBD纯板筑邸:户户南北通。
最新消息,建投国兴上品售楼处即将于2024年2月初预开放,最近来海口旅居过年的、出门遛弯的、想找新房源的朋友,可以顺路去看看。
从拿地到项目预告,楼Sir算是给大家盘明白了!那么对于海口楼市接下来还有哪些重磅消息,大家请持续关注,可以看看最近发的热盘抢人大战稿。关于C20-8地块和建投国兴上品,大家还有啥疑问或独家信息的,欢迎留言。
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