房地产并购项目法律尽职调查文件清单
说 明
本法律尽职调查文件清单主要基于全面了解某房地产公司（“公司”）相关法律状况之目的而确定，共包括以下十三个方面：
一、公司及分公司、子公司
二、股东
三、股本及演变
四、资产
五、业务
六、重大债权债务
七、关联交易
八、治理结构
九、重大资产变化及收购兼并
十、劳动人事
十一、税务与财务
十二、环境保护与质量管理
十三、诉讼、仲裁或行政处罚
请将文件用A4纸复印。
本清单可能在尽职调查中将根据实际情况和相关各方意见加以调整及补充。
为使尽责调查完善，本清单要求的某些文件和资料，不一定和公司情况吻合，请在此类事项编号下提示“不适当”或“N/A”。
本清单不同类别中的文件和资料若有重复，提供一份即可。
可能有的材料并无现成的可以提供，故请公司尽快收集、整理和撰写，力求详尽完整。
对公司在资料收集过程中付出的辛勤劳动和通力合作表示衷心的感谢！
正 文
一、公司及分公司、子公司
1.1 公司目前的投资架构图，请列明每个子公司、子公司的股东及其持股比例；
1.2 公司组织机构图，请列明各个分公司及其他分支机构；
1.3 公司、子公司全套工商登记档案资料（包括公司设立、变更、年检等工商登记资料）；
1.4 公司、子公司最新的工商信息单；
1.5 公司、分公司、子公司最新的营业执照正本及盖有年检戳记的营业执照副本；
1.6 公司、分公司、子公司的组织机构代码证；
1.7 公司、分公司、子公司的开户许可证；
1.8 公司、子公司的贷款卡；
1.9 公司、分公司、子公司的国税/地税税务登记证；
1.10 公司、子公司的批准证书（若有）；
1.11 公司、子公司外汇登记证（若有）；
1.12 公司、子公司《对外贸易经营者备案登记表》（若有）；
1.13 公司、子公司《中华人民共和国海关进出口货物收发货人报关注册登记证书》（若有）；
1.14 境外子公司、分公司、办事机构的相关批准证书、商业登记证书、商业注册证书、组织大纲和章程、当地相关政府部门出具其他文件（若有）；
1.15 公司、子公司的财政登记证（若有）。
二、股东
2.1 公司股权结构图，列明各个股东（追溯至自然人或国资委）的持股比例；
2.2 公司各股东的企业法人营业执照正本及副本或居民身份证复印件；
2.3 公司各股东的最新工商信息单；
2.4 公司各股东的营业执照；
2.5 公司各股东的组织机构代码证；
2.6 公司各股东开户许可证；
2.7 公司各股东的贷款卡；
2.8 公司各股东的国税/地税税务登记证；
2.9 公司各股东的批准证书《若有》；
2.10公司各股东共同签署的投资协议；
2.11公司各股东与公司关联关系的说明；
2.12公司各股东的股东与公司关联关系的说明；
2.13公司各股东之间关联关系的说明；
2.14公司股东是否存在代持公司股权情况的说明。
三、股本及演变
3.1 公司、子公司全套工商登记档案资料（若工商登记档案资料已包含第3.2-3.21条所列资料，则第3.2-3.21条所列资料不必重复提供）；
3.2 公司、子公司设立时的出资协议；
3.3 公司、子公司设立时股权设置的政府批准文件（若有）；
3.4 公司、子公司历次股权转让协议；
3.5 公司、子公司历次股权转让协议公证书（若有）；
3.6 公司、子公司历次股权转让的政府批准文件（若有）；
3.7 公司、子公司历次股权转让的股东（大）会决议、董事会决议；
3.8 公司、子公司历次股权转让所涉审计报告（若有）；
3.9 公司、子公司历次股权转让所涉资产评估报告（若有）；
3.10 公司、子公司历次股权转让的章程修正案；
3.11 公司、子公司历次股权转让的工商变更登记文件；
3.12 公司、子公司历次股权转让后的股东名册（若有）；
3.13 公司、子公司历次增资的增资协议；
3.14 公司、子公司历次增资的政府批准文件；
3.15 公司、子公司历次增资的股东（大）会决议、董事会决议；
3.16 公司、子公司历次增资所涉审计报告（若有）；
3.17 公司、子公司历次增资所涉资产评估报告（若有）；
3.18 公司、子公司历次增资的验资报告；
3.19 公司、子公司历次增资的公司章程修正案；
3.20 公司、子公司历次增资后的股东名册（若有）；
3.21 公司、子公司历次增资的工商变更登记资料；
3.22 公司、子公司历次股权转让的股权转让款支付凭证（如银行进账单/转账单）；
3.23 公司、子公司股权的代持/信托、托管、质押协议及股权是否冻结的说明；
3.24 公司、子公司与股权登记机关签订的股权登记托管服务合同（若有）；
3.25 公司、子公司股权所涉争议的说明（若有）。
四、资产
4.1 公司、子公司主要设备台账；
4.2 公司、子公司土地、房产（包括在建工程）清单（非项目土地及房产，即公司自用土地、房产；请按附件
1、2、3格式填写）；
4.3 公司、子公司划拨土地的划拨文件和国有土地使用证；
4.4 公司、子公司通过出让方式取得的土地使用权（自用）
4.3.1 土地使用权出让合同；
4.3.2 相关招标、拍卖、挂牌的成交确认书；
4.3.3 土地出让金缴纳凭证；
4.3.4 契税完税证明；
4.3.5 土地使用权证；
4.5 公司、子公司通过买卖方式取得的土地使用权（自用）
4.4.1 土地使用权转让协议；
4.4.2 转让价款支付凭证；
4.4.3 土地使用权证；
4.6 公司、子公司租用的土地（自用）
4.5.1 土地使用权租赁协议；
4.5.2 土地使用权证；
4.7 公司、子公司占用的其他类型土地的说明（自用）（列明土地类型、面积、土地使用权人、取得方式）；
4.8 公司、子公司通过自建方式取得的房屋的房屋产权证书（自用）；
4.9 公司、子公司通过买卖方式取得的房屋（自用）；
4.8.1 房屋所有权买卖合同；
4.8.2 房屋所有权证；
4.10 公司、子公司租用的房屋（自用）；
4.9.1 房屋租赁合同；
4.9.2 房屋所有权证；
4.9.3 房屋租赁备案证明；
4.11 公司、子公司占用的其他房屋的说明（列明房屋面积、房屋所有权人、取得方式）（自用）
;
4.12 对于未领取权属证明的土地及/或房产，请说明具体情况（包括但不限于地址、面积、用 途及未能取得权属证明的原因）;
4.13 公司、子公司车辆的登记证、行驶证；
4.14 公司、子公司主要设备、设施与其他不动产发票；
4.15 公司、子公司在建工程（若有）的规划
/立项、报建相关法律文件；
4.16 公司、子公司土地使用权、房产、车辆、设备、设施、在建工程与其他不动产所涉抵押及其他重要事项（若有）说明；
4.17 公司、子公司土地使用权、房产、车辆、设备、设施、在建工程与其他不动产抵押登记文件；
4.18 公司、子公司动产抵押登记文件；
4.19 公司、子公司知识产权清单；
4.20 公司、子公司商标注册证、商标续展证明、商标转让核准证明、申请受理通知书；
4.21 公司、子公司专利证书、专利年费缴纳凭证、专利变更事项手续合格通知书、申请受理通知书；
4.22 公司、子公司著作权（包括软件著作权、软件产品）、域名等有关知识产权的权属状况以及有关的申请文件、注册登记文件、权利证书；
4.23 公司、子公司其他无形资产合同；
4.24 公司、子公司的专有技术及其他知识产权之相关法律文件，包括但不限于鉴定报告、评估报告等；
4.25 公司、子公司许可他人使用其知识产权之相关法律文件；
4.26 公司、子公司受让知识产权的协议及相关法律文件；
4.27 公司、子公司以许可方式获得知识产权使用权之相关法律文件；
4.28 公司、子公司知识产权所涉质押及其他重要事项（若有）。
五、业务
5.1 公司
、子公司房地产项目简介（对项目名称、规模、对应土地证、进展情况、开发计划等进行说明）
5.1.1 项目土地情况
5.1.1.1 土地使用权出让
/转让合同；
5.1.1.2 相关招标、拍卖、挂牌的成交确认书；
5.1.1.3 土地出让金缴纳凭证；
5.1.1.4 契税完税证明；
5.1.1.5 土地使用权证；
5.1.1.6 转让土地的投资开发达到投资总额
25%以上的证明文件；
5.1.1.7 项目土地是否存在闲置或被征收闲置费或是否存在被收回的书面说明及相关法律文件；
5.1.2 项目建设情况
5.1.2.1 项目立项批复文件；
5.1.2.2 建设项目选址意见书；
5.1.2.3 建设用地规划许可证；
5.1.2.4 建设工程规划许可证；
5.1.2.5 建筑工程施工许可证；
5.1.2.6 建筑工程施工合同；
5.1.2.7 竣工验收报告及备案表（如有）；
5.1.2.8 环评报告及环保部门批复、环保验收文件（如有）；
5.1.2.9 商品房预售许可证（如有）；
5.1.2.10 房屋所有权证（如有）；
5.1.3 人防工程
5.1.3.1 人防工程相关审批文件；
5.1.3.2 人防工程及其处置（销售、出租）情况说明；
5.1.4 项目涉及的地上
/下车库
5.1.4.1 审批文件；
5.1.4.2 产权文件（如有）；
5.1.4.3 出租或转让协议（如有）；
5.1.5 项目设计、勘察、物业管理情况
5.1.5.1 项目设计合同；
5.1.5.2 勘察合同；
5.1.5.3 物业管理合同；
5.2 待开发的房地产项目
5.2.1 待开发的房地产项目（即土地储备）说明，包括占地面积、建筑面积、在建工程进度、开发
/预售/销售情况等；
5.2.2 土地使用权出让合同；
5.2.3 招拍挂确认文件；
5.2.4 土地出让金缴纳凭证；
5.2.5 契税完税证明；
5.2.6 土地使用权证；
5.3 公司出租的物业
5.3.1 公司出租物业的说明；
5.3.2 公司出租物业的租赁合同；
5.3.3 公司出租物业的租赁备案文件；
5.4 销售情况
5.4.1 各项目的销售计划
5.4.2 销售代理和营销策划机构介绍
5.4.3 各项目销售情况、销售进度安排、价格策略和详细价格
六、重大债权债务
请提供公司、子公司尚未履行完毕或虽履行完毕但存在纠纷的重要合同及重大债权债务相关文件，包括但不限于：
6.1 贷款协议、借款合同、银行综合授信合同等融资性文件及其相应的担保合同；
6.2 房地产项目合同
提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐，包括付款情况，应该与帐面记录能够核对一致，并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行情况（附付款收据或发票）、是否存在*** 情况等，并提供该清单中所列合同（已按照第4、5条提供的合同不必重复提供）：
6.2.1 国有土地使用权出让合同；
6.2.2 拆迁补偿协议；
6.2.3 勘察合同；
6.2.4 设计合同；
6.2.5 施工合同；
6.2.6 能源类合同；
6.2.7 承包合同；
6.2.8 供货合同；
6.2.9 顾问合同；
6.2.10 咨询合同；
6.2.11 物业管理合同；
6.2.12 与项目有关的其他合同。
6.3 固定资产抵押协议、其他资产、权利质押协议、其他担保协议及文件；
6.4 财产买卖、租赁合同；
6.5 独家供应或代理合同；
’
6.6 法律、财务、管理等顾问合同；
6.7 与他方的合资、合作合同；
6.8 保险合同；
6.9 公司正常业务范围之外的其他合同；
6.10 公司债权债务清单；
6.11 各项债权债务所依据之合同
/协议及相关法律文件；
6.12 公司或有债务清单；
6.13 公司或有债务所依据之合同
/协议及相关法律文件。
七、关联交易
7.1 公司及子公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员名单、简历、任职情况说明及身份证复印件；
7.2 公司控股股东或实际控制人或公司董事、监事、高管及核心技术人员控制的其它公司的明细清单（请说明关联方与公司/公司董事、监事、高管及核心技术人员/公司控股股东或实际控制人的关系）；
7.3 公司近三年关联交易清单。
八、治理结构
8.1 公司组织结构图；
8.2 总经理及其经营管理机构的职权划分；
8.3 公司各项规章制度；
8.4 推荐董事/监事候选人文件；
8.5 董事/监事候选人声明与承诺；
8.6 历次股东（大）会决议、股东决定、会议记录；
8.7 历次董事会决议及会议记录；
8.8 历次监事会决议及会议记录；
8.9 历次职工代表大会决议；
8.10 历次总经理工作报告。
九、重大资产变化及收购兼并
9.1 公司合并协议（若有）；
9.2 公司分立协议（若有）；
9.3 减少注册资本协议（若有）；
9.4 资产购买协议；
9.5 资产出售协议；
9.6 股权收购协议；
9.7 购买、出售资产、股权的评估报告（若有）；
9.8 购买、出售资产、股权的价款支付凭证；
9.9 购买、出售资产、股权、公司合并、分立所涉股东（大）会、董事会决议；
9.10 购买、出售资产、股权、公司合并、分立所涉政府批准文件；
9.11 购买、出售资产、股权、公司合并、分立的工商变更登记资料；
十、劳动人事
10.1 公司、子公司劳动人事制度；
10.2 公司高级管理人员、核心技术人员劳动合同；
10.3 公司、子公司员工花名册（列明员工姓名、职位、所属部门、入职时间、劳动合同签订情况、缴纳社会保险及住房公积金的情况）；
10.4 公司、子公司近三年缴交社保费用及住房公积金情况的说明；
10.5 公司、子公司近三年社保缴纳证明及明细；
10.6 公司、子公司近三年缴纳住房公积金证明及明细；
10.7 董事、监事、总经理及其他高级管理人员的简历；
10.8 公司、子公司员工薪酬发放清单；
10.9 公司、子公司员工利润分享或期权（若有）；
10.10 与员工相关的保密协议、竞业限制协议（若有）。
十一、税务与财务
11.1 公司及分公司、子公司主要适用的税种及税率的说明；
11.2 公司及分公司、子公司享受税收优惠的批准文件（若有）；
11.3 公司及分公司、子享受财政补贴等政策的批准文件（若有）；
11.4 公司及分公司、子公司享受财政补贴依据的合同（若有）及政策依据；
11.5 公司及分公司公司及分公司、子公司收到财政补贴的银行进账单；
11.6 子公司近三年的纳税申报表、税收缴款书等文件；
11.7 公司及分公司、子公司所涉税务处罚决定书及补缴税款/缴纳罚款情况（若有）；
11.8 公司被税收管理部门追究以前欠税可能性的说明及证明；
11.9 历次会计师事务所审计报告（若有）；
十二、环境保护与质量管理
12.1 公司、子公司生产所涉环境影响评价报告及政府部门的审批文件/审核意见、排污许可证等；
12.2 公司、子公司因任何违反消防、环保的要求而已收到的或有可能收到的处罚/整改通知（若有）。
12.3 公司、子公司质量/环境管理体系，包括但不限于：质量/环境管理体系认证证书、质量标准、质量管理规范及相关法律文件；
12.4 公司、子公司质量技术标准，包括但不限于：国家标准、行业标准及技术认证；
12.5 公司、子公司因违反有关产品质量、技术标准的规定而遭受处罚的情况说明（若有）。
十三、诉讼、仲裁或行政处罚
13.1 公司、子公司过去及其现存的诉讼、仲裁、行政处罚的详细情况（一览表，应包括该等纠纷的双方、原因、重大日期、进展情况、顾问的意见、解决方式的文件及估算的费用等）；相关诉讼、仲裁、行政处罚的裁判、决定等法律文书；
13.2 公司、子公司可能引致诉讼或仲裁的纠纷（若有）；
13.3 公司、子公司可能引致行政处罚的其他事项（若有）；
13.4 公司、子公司实际控制人、董事长、总经理及其他高级管理人员/核心技术人员现存的诉讼、仲裁、行政处罚的详细情况（一览表，应包括该等纠纷的双方、原因、重大日期、进展情况、顾问的意见、解决方式的文件及估算的费用等）；相关诉讼、仲裁、行政处罚的裁判、决定等法律文书。
房地产企业并购中的尽职调查
刘红艳
商业地产收购并购中应发挥律师尽职调查的作用，在收购并购前，出让方通常会对目标企业的存续与经营风险和义务有很清楚的了解，而收购并购方则没有。收购方掌握的信息大多是通过出让方或目标企业提供的文件或与其管理层的沟通获取的信息，而这些信息可能经过了包装或对关键问题进行了回避甚至掩饰，双方之间存在着信息不对称。
尽职调查，也被称为审慎性调查，指的是在收购并购过程中买方对目标企业的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会以及潜在的风险进行全面、细致的调查和分析，以求准确了解目标公司的真实状况。
二、尽职调查的程序
尽职调查没有固定的程序，但总体来说，其一般流程如下：
1、由收购并购方指定一个由律师组成的法律尽职调查小组。
2、由收购并购方和律师、目标企业签署“保密协议”。
3、法律尽职调查小组准备一份要求目标企业提供材料的尽职调查清单。
4、目标企业根据尽职调查清单的要求提供相关文件，并制作资料索引。
5、尽职调查小组实施尽职调查，通过各种渠道收集并分析有关的资料。
6、尽职调查小组报告尽职调查结果，出具法律尽职调查报告。
三、尽职调查的主要内容
（一）目标企业的设立和合法存续
查阅目标企业设立时的政府批准(如有必要)、名称预先核准通知书、营业执照、公司章程、重组方案、股东协议、国有股权管理文件、组织机构代码证书、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料，核查目标企业的设立否符合法律、法规规定。
（二）目标企业的股东及其注册资本缴纳情况
核查目标股东人数，股东资格，股东成立时间、法定代表人、注册资本、实收资本、注册地、企业类型、经营范围、主营业务、股权结构等情况。股东的出资或增资金额、时间、方式以及相应获得的股份情况，货币出资和非货币资产出资是否符合相关法律规定。
（三）目标企业的主要资产
取得目标企业主要固定资产清单、房产权证、房屋占用范围内的土地使用权证等。取得目标企业的主要无形资产清单、土地使用权证及其他无形资产权属证书等相关资料，核查目标企业拥有的土地使用权或其他无形资产是否已取得相关权属证明，是否存在期限或其他权利限制，是否存在法律上的瑕疵。
（四）目标企业的生产经营及重大合同
核查目标企业的经营范围是否符合法律、法规和规范性文件的规定及实际经营范围是否与工商登记一致，是否取得从事经营范围内的业务所需的所有批准、登记、备案、经营资质或许可，是否存在相关经营资质和经营许可的期限或其他限制或条件；查阅目标企业的重要法律文件和重大合同，了解各项合同及其有效期限、合同项下的权利和义务、重要*** 行为或*** 责任、合同终止的情形等，核查是否存在转让或转让程序上的限制和条件，是否存在阻碍收购并购的相关条款约定。
（五）目标企业的组织结构和人力资源状况
查阅公司章程及选聘和辞退董事、监事、高级管理人员的董事会、监事会、股东大会、职工代表大会、职工大会等决议或会议记录、相关议案、提案、董事、监事、高级管理人员的辞职报告等相关会议资料，了解其组织结构、管理职位设置和管理人员职责分配，查阅公司重大事项的表决、通过程序等相关信息以确定本次收购并购是否存在程序上的障碍。
调查目标企业的雇佣人员的数额，目标企业是否对重要人员进行了相应的激励措施，是否存在对此次收购并购造成障碍的劳动合同。
（六）目标企业的纳税状况及依据
查阅目标企业的国税与地税登记证、年度财务报表、最近3年的纳税申报表等文件资料，核查目标企业执行的税种、税率及是否享受税收优惠政策、财政补贴政策，确定其适用的税种、税率是否符合法律法规的规定。取得当地国税与地税主管机关就目标企业最近3年纳税情况出具的证明文件，查阅相关纳税资料，核查目标企业最近3年是否依法纳税，是否存在欠税，是否存在被税务部门处罚的情形等。
（七）目标企业的重大债权债务
查阅目标企业近3年的重大合同清单，核查合同的履行情况，确定主要债权是否实现、主要债务是否履行完毕，是否存在潜在的纠纷或其他重大法律风险。查阅目标企业的财务会计报告、其他应收应付账款明细、相关交易协议，调查其他应收应付、预收及预付账款产生的原因、具体内容、数额等情况，判断是否存在潜在的纠纷或其他重大法律风险。
（八）目标企业的法律纠纷
调查目标企业及其重要控股子公司（若有）、主要股东、控股股东或实际控制人、企业董事及高级管理人员等是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚案件。
四、法律尽职调查报告
一般法律尽职调查报告包括如下内容：
1、收购并购方对尽职调查的要求；
2、律师审查过的文件清单，以及要求出让方或目标企业提供但未提供的文件清单；
3、进行尽职调查所做的各种假设；
4、出具尽职调查报告的责任限制或声明；
5、对审查过的资料进行分析和总结，对所涉及的法律事项以及所有审查过的信息所隐含的法律问题的评价和建议。
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