随着我国房地产市场降温，在建工程的转让成为很多房地产企业资产重组、战略调整甚至是积极自救的有效途径。在建工程收购项目实施过程中，开展法律尽职调查是降低项目风险的重要环节。本文将对在建工程的收购项目法律尽调的注意事项和要点作简要介绍。
一、相关概念与尽调目的
所谓在建工程，是指经批准立项，拥有合法完整用地手续，依据建设工程施工合同或总包合同，在国有土地上正在建设（包括已停建或缓建）房屋等建筑物、构筑物及附属设施的工程项目。在建工程收购，也称在建工程转让，则是指在房地产或基础设施项目中，出让方将出让国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方，并由受让方支付转让价款的民事法律行为。
对在建工程项目进行尽职调查，目的是通过审核在建项目的审批、批准证书、手续、法律文件等材料以了解其合法性，发现其中存在的法律风险;并及时予以补救,减少不规范及其可能带来的损失。严格来说在建工程转让都是资产收购，在建工程转让收购的不仅是土地使用权还包括附属在地块上的在建工程，所以法律尽调工作应聚焦于项目土地与建筑物的合法合规性。
二、项目工程资料
首先，需要对项目标的基本情况有所了解，例如项目名称、项目地点及项目区位描述、项目用地面积、建筑面积及功能分区等情况介绍、总投资规模、已投投资规模、开发主体投资占比、融资占比等等。值得注意的是，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。”《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”从上述规定可以看出，商住房屋项目在建工程转让的，需要满足投资法定条件，即房屋建设完成开发投资总额的25%以上。
对于立项审批阶段，需深入关注目标项目建议书、概念设计方案、项目审批、立项政府批文等、项目五证情况、建设项目选址意见书、详细规划、方案设计、初步设计、扩充设计;设计审图、建设工程报建、招标备案、质量安全报监等文件资料及取得的相关批复。具体调查材料如下：
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环保、消防、交通、民防、园林、日照、卫生、上水、下水、供电、煤气、电信等政府部门及相关单位各阶段的征询意见、审校文件;所有与该项目有关的往来文件、报告及政府通知、批文等资料。
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五证：即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证等。
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土地批租合同或土地有偿转让协议书、国有土地使用权出让合同、建设用地批准书以及相关土地批准文件。如果项目土地等各证为分期取得的,需要求说明各期证件取得的时间，并附上相关证明文件(如证照、招拍挂成交确认单、购地合同及资金支付凭证、与政府签订的合同、政府会议纪要等）。重点需要调查土地及在建工程是否设定抵押或存在其他权利负担。
对于项目开发阶段，需调查项目可行性研究报告，了解项目投资规模、自筹资金、融资计划、开发建筑成本分析、开发进度安排及实际进度、销售计划、盈利预测等等。如果涉及拆迁，应调查项目拆迁的情况，查阅拆迁许可证及相关拆迁协议、政府出具的征收征用文件、拆迁补偿方案以及补偿支付单据等。规划用地范围需要完成拆迁的拆迁情况统计表、已完成拆迁量及待拆迁量(包括住宅、企事业单位及公建设施等）。公司或项目享受政府政策或补贴的文件。
对于项目建设阶段，法律尽调应关注目标项目开工报告、勘察报告、施工定位测量复核单、沉降、位移观测记录、桩基检测等技术管理资料、基坑维护、基础工程、主体结构工程、隐蔽工程 、结构吊装等中间核验合格的证明;规划、消防、环保、人防等各部门的备案表和验收资料，房屋面积测量报告；所有设计变更、技术核定及业务联系单、现场签证单的资料汇总表、图纸会审记录、招投标文件、已完工程决算报告、质量事故报告及处理意见、总平面图、竣工图纸、配套验收、档案验收、竣工验收备案等资料；
除此之外，在房地产项目中，应结合客户需求了解项目资产评估报告、项目区位及市场分析：所在城市、项目区位及相关情况简要介绍;项目所在城市房地产市场的基本情况、项目所在地周边土地的拍卖成交价格、项目周边性质类似的楼盘销售价格及销售情况说明、市政配套情况及和各配套部门接治、施工进展情况等等，可以作为法律尽调报告的补充内容。
三、合同资料
项目合同资料项下，法律尽调主要关注未完成合同履行情况，若涉及解除与重新签订是否存在障碍，重点注意重大合同的履行、变更、解除及债权债务承担条款。另外，若目标项目为房地产项目，在建工程已取得预售许可证并部分预售的，还需要对原预售合同进行调查和处理。
其中，建设工程相关合同是法律尽调工作的重中之重，面对繁杂的建设工程合同经办律师应要求项目公司提供详尽的合同清单，并全面披露合同原文，需提供的具体合同包括但不限于：土地出让、拆迁、设计、监理、咨询、采购、施工(包括桩基施工、总包施工、消防工程、智能化工程、弱电 工程、配套工程水电气、园林绿化工程、机电工程机电设备、空调、电梯、进户门、阳台栏杆、空调百叶、饰面砖、门窗工程、装修施工单位等）市政配套费用、租赁协议、营销策划、代理销售合同(或包销合同）等的所有合同。
四、财务资料
为达到控制目标在建工程的目标，收购方通常会采用收购目标项目公司股权的模式，对此，法律尽调还需对项目公司的财务情况进行调查。
法律尽调工作中的财务资料审查主要涉及如下：项目公司历年审计报告；会计账簿、会计凭证；公司应收款、应付款、其他应收款、其他应付款的情况及账龄分析表；股权投资情况，包括公司章程、股东、实际控制人名单、股权比例、实际出资情况等；无形资产情况，包括项目公司项下的知识产权、特许经营权、商业秘密等资料；固定资产及其他重大资产情况；借款、抵押担保、融资租赁等负债情况；营收及成本资料等等。
五、人力资源及涉诉情况
单纯就项目转让而言，人力资源和涉诉问题并非在建工程收购项目尽调工作的核心关注点。但是，在控制项目公司股权从而控制目标项目的模式下，收购方需承接项目公司的劳动成本和涉诉风险，在此情况下，我们需对项目公司人力资源和涉诉情况做详尽调查。
对于人力资源情况，应要求项目公司提供如下资料：公司员工基本情况说明，需提供员工名册，包括正式用工、劳务派遣用工及其他用工；公司与其董事、监事或高级管理人员签订的任何书面聘用、服务合同、报酬协议、股权或奖金激励合同；公司就核心员工是否存在交易相关的留任补偿等特别安排；公司内部规章制度；公司缴付社会保险及公积金的情况证明；公司是否存在欠缴基本养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、计划生育保险及住房公积金的情况；有无无劳动争议情况说明；公司与其雇员、董事、监事或高级管理人员签订的保密协议、竞业禁止协议等协议。
而对于涉诉情况，应重点关注项目公司已有或正在进行的法律诉讼或仲裁的说明及案件材料；可预见的、潜在的重大诉讼或仲裁说明；因环保、税收、安监、知识产权、产品责任、劳动关系等原因受到相应行政处罚及执行情况；因环保、税收、安监、知识产权、产品责任、劳动关系等原因正在接受相应调查，调查情况进展及可能的结论及处罚结果；自行和解、调解、协议取得或放弃的权利、主张、要求或禁止进一步行动的情况。经办律师需尤其注意目标项目是否存在权属、抵押、工程质量、安全事故或其他影响工程顺利建设的涉诉情况，这部分的风险应重点披露。
六、税务资料
在税务方面，法律尽调工作需审查项目公司及目标项目的税务清缴情况及相应凭证，核查其是否存在税务合规风险。另外，尽调经办律师应对在建工程转让所涉税种，是否存在税收或产证补贴做一定了解，以便在交易架构设计中为客户提出利益最大化方案。
七、
小结
我国房地产市场正经历重新洗牌阶段，在建工程收购业务将如火如荼地开展，但在建工程往往因其项目尚未开发完成，且涉及的相关法律关系较为复杂而存在众多法律风险，所以法律尽调工作对于风险的防范和客户商业利益的提升具有至关重要的作用。本文仅对于一般性在建工程法律尽调重点、要点作介绍，具体项目实施过程中，经办律师应结合项目的实际风险点和客户的关切点做灵活调整。
作者：
郭勇初
曹珊律师团队成员
项目收并购板块牵头人
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