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众多粉丝朋友期待的克而瑞2022年佛山房地产年报也出炉了！
众所周知，历经2022年的行业动荡，佛山房地产市场成交一落千丈，并结束了此前商品住宅连续七年成交破十万套的历史；土市同样供求齐降，可谓冷清。
2022年的佛山市场，克而瑞广佛区域研究部总结了以下“关键词”。
具体数据与分析，就要看克而瑞精心出品的2022年佛山年报啦。老规矩，佛山2022年年报也分两个版本：
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01
政策与规划
1.1 全国宏观政策环境
2022年全国各地因城施策，调控力度从试探性松绑到应放尽放，全年超295个省市宽松政策落 地，传统“四限”迎来松绑，逐步刺激购房需求。
1.2 佛山市政策环境
1.2.1 维稳力度加强
应对房地产市场逐渐下行，佛山市反应迅速，通过降低人才T卡门槛、调整限购套数认定标 准、逐步取消限购区域、发放消费券等宽松政策，释放积极信号，意图助力市场回稳。
1.2.2 土拍门槛降低 【略】
1.2.3 限购限贷松绑
目前佛山全域已暂停实施限购政策，但祖庙、桂城、大良街道明确要求限售3年，全域最低首 付仅为两成，政策宽松将进一步刺激改善型住房需求及吸纳广州外溢客户购房需求。
1.2.4 房贷利率下行【略】
1.3 重点规划情况
1.3.1 国土空间总体规划发布【略】
1.3.2 广东自贸试验区联动发展区
省政府批准设立广东自贸试验区佛山联动发展区，包括以三龙湾为核心的三大片区，将成为 对接大湾区的首要区域，积极推进佛山市先进制造业创新高地及高质量发展示范区的打造。
1.3.3 《广佛全域同城化“十四五”发展规划》【略】
1.4 佛山宏观基本面小结
02
土地市场
2.1 经营性用地年度供求走势
年度走势：2022年佛山全市经营性用地年度供求量呈明显下降趋势，2020年整体表现相对平稳，2021年开始，金融端调控政策升级，房企债务逾期频现，资金流动性压力加大，导致土地市场极速降温，供求量价均同比下滑，2021年供应量降至1200万方；2022年佛山市各部门释放积极信号，房企融资政策边际放松，但房企资金压力及 市场预期短期内暂未缓解，土地市场复苏较慢，导致多宗土地出现撤牌、流拍现象，地块多为区属国企兜底底价成交。
成交结构：2022年，得益于顺德伦教一宗建面约127万㎡的商办用地成交，商办类用地成交占比上升至34%，导致成交均价环比下降38.0%，至5210元/㎡。
2.2 涉宅用地
2.2.1年度供求走势
年度走势：2022年佛山土地市场冷清，涉宅用地供求量已降至近五年最低位，成交量较2020及 2021年降幅达70%、52%；
市场热度：2022年土地市场热度下降，房企融资受阻，拿地趋于理性，地块多为区属国企兜底底 价成交，全年溢价率仅0.87%，楼面价及溢价率均同比下滑；
区域结构：2022年全市各区涉宅用地成交量均同比下降，其中顺德区仍是供求大区，得益于华润 大良东区50万方地块和顺控北滘42万方地块成交，单区成交量超2百万方，占全市总量达52%。南海区5幅地块撤牌，整体规模不及顺德区；7月13日保利以62亿元成交总价竞得南海大沥聚豪地 块（4月撤牌，7月重拍），打破区域最高成交总价记录。
2.2.2 月度供求走势
7月中心区优质地块带动土拍高潮，楼面均价突破万元， 3月、4月土地撤牌增加；全年共 有9宗地撤牌，2宗延期出让；上半年平均楼面价不足7000元/㎡，下半年以底价成交为主。
2.2.3 成交分布及明细 【略】
2.3 2022年供地计划完成情况【略】
2.4 城市更新
2.4.1 全市规模及分布
2022年全市共132个旧改项目有房企介入/确认主体，占地面积约5170万㎡，其中旧村改造占 比60%；南海区目前推进最快，旧村/旧厂改造面积均超千万方，占比在60%以上。
2.4.2 企业土地储备【略】
2.5 土地市场小结【略】
03
住宅市场
3.1 商品房市场
3.1.1 年度供求走势及各类物业成交占比
供求量价：受经济大环境下行及疫情因素影响，2020年以来房地产市场持续低迷，2022年在多重政策利好刺激下，市场信心仍恢复较慢，全市商品房供求量创历史新低，供应仅 936万方、成交1129万方，同比去年分别下跌42%、26%；其中，供应大区南海区临广板块供应萎缩，导致区域供应量同比下跌超5成，外围市场热度下降，三水高明供应下跌近 5成；成交均价核心区高端改善项目支撑下，基本维持去年水平。
成交结构：从近五年商品房成交结构可见，商品住宅虽仍为成交主力，但成交量锐减至757万方，同比2021年下跌33%，成交占比下降至67%；与之相关的车位物业成交量随之下 滑，非居住性质的商铺、办公物业整体表现稳定。
3.2 住宅市场
3.2.1 全市及各区新房市场供求走势
全年利好频繁，但多数仅有短期提振效果，月均成交仅63万方，同比下降33%；各区供求回落，市场热度回归核心区域。
3.2.2 营销动作、开盘去化【略】
3.2.3 存量结构及去化周期【略】
3.3 区域市场
3.3.1 禅城区
2022年禅城区住宅市场上下半年变化明显，上半年承接轨交及新城规划利好，以西部外围板块承接外溢刚需客户的项目为成交主力。至下半年，随着奇槎、东平河核心价 值板块豪宅项目陆续入市，主力成交产品转变为大平层豪宅，区域均价在8月份升至近3万/㎡历史高位。但受到经济大环境及疫情反复影响，区域成交呈量跌价升态势。
3.3.2 南海区
利好政策带动临广板块率先回暖，豪宅及地王项目入市支撑价值高地。【略】
3.3.3 顺德区
顺德仍为全市成交主力，产品表现两极分化，性价比刚需及核心片区豪宅受青睐。【略】
3.3.4 高明区
成交量连续5年下降，均价三连降，市场回归内生型，开盘/加推去化率低至9%。【略】
3.3.5 三水区
成交同比跌四成，个盘推高年末翘尾，三水新城板块市场集中度较高。【略】
3.4 住宅市场
3.4.1 成交金额排行
TOP10项目上榜门槛19.07亿，同比去年下降21%；保利七盘上榜，多盘主打大户型改善及 豪宅产品；鹏瑞三龙湾壹号以45.99亿、10.34万㎡摘得榜首。
3.5 二手市场【略】
3.6 住宅市场小结【略】
04
商服类市场
4.1 办公物业【略】
4.2 公寓市场
4.2.1 供求存走势
量价走势：佛山2022年公寓供应跌至今年最低位，市场维持去库存基调，但受疫情影响，以及下半年住宅解限后分流部分需求，导致全年成交量同比减少9%。区域占比方面，禅南顺主城区仍为成交主力，其中南海区成交同比扩大，其中地处千灯湖北拓规划区的高端公寓项目——保利维塔为主要动力，加 上大良、千灯湖等核心板块公寓项目成交占比增多，拉升年度均价同比走高。
存量及去化：在供应锐减的影响下，全市公寓库存同比减少14%，去化周期也随之缩短2.1个月，存量主要集中在顺德板块。
4.2.2 项目排行榜
城市核心高端公寓项目受青睐，整体市场竞争越发激烈，业绩更趋集中于头部项目。
4.3 商铺市场【略】
05
房企竞争格局
5.1 年度成交金额榜单
房企权益及流量金额TOP10入榜门槛下降，TOP3门槛腰斩，保利华南及碧桂园连续两年摘 得冠亚军，市场份额进一步扩大，鹏瑞、新希望上榜，恒大、华侨城跌出十强。
5.2 年度成交面积榜单【略】
5.3 年度房企新增土储及布局【略】
06
总结与展望
6.1 佛山房地产市场年度总结
政策频密出台救市，叠加基建提速，市场筑底完成，稳中求进。
6.2 佛山房地产市场后市展望
预计2023年佛山政策保持宽松，土拍将在供应放量及房企资金压力缓解带动下有所回暖，新房 市场成交量有望低开高走、价格维稳。
政策趋向：持续宽松，维稳救市
土拍市场：供求量增加，热度回升
新房市场：低开高走，有序回暖
楼价走势：豪宅撑场，价格企稳
6.3 佛山房地产市场周期预判【略】
6.4 佛山市纯新盘入市预告
6.4.1 禅城区
禅城区初步预计将有五个纯新盘面市，大部分集中在下半年，期中城南豪宅建投恒福壹号已经入市，成为 佛山23年开门红项目，其次同为豪宅大平层的城发悦城峯境预计将于二季度面市。
6.4.2-6.4.3 南海区、顺德区【略】
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