江油市创元开发建投债权拍卖项目(江油创元***)

余老师 2023年03月10日 16:32 97 0

2022年即将过去，2023年迎面而来。

江油市创元开发建投债权拍卖项目

回望这一年的楼市，房地产行业无疑又是“魔幻”的一年。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅回落、多家企业债务***、城投托底土地市场等特点。

楼市也催生出了“房地产是支柱产业、保交楼、支持刚性和改善性住房需求、土拍托底、金融16条、三支箭”等十大关键词，诠释了这一年几多欢喜几多愁的楼市百态。

接下来，我们就从这些关键词里去感受、去读懂2022年楼市变化，细细品味这一年楼市到底经历了什么？

下面我们就着重解读一下2022楼市关键词“土拍托底”。

土地市场遇“寒冬”土拍揽金少三成

2022年，全国土地市场遭遇了一场大“寒冬”。

受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年房企投资拿地大幅缩量，土地市场供需均表现低迷。根据中指数据，1-12月，300城住宅用地推出及成交规划建面同比降幅均超30％，土地出让金大幅回落亦在三成以上。

截至12月26日，22城累计卖地1.9万亿元，同比下降超过3成，较2021年少卖地9000亿元。截至11月末，22个集中供地城市中，整体供地完成率不足6成，其中长春、重庆不足2成。

在集中土拍的22个重点城市中，2022年，地方国资成为拿地主力，土拍托底现象较多。

截至12月27日，22城地方国资拿地金额占比达到42％，超过了央国企的37％，民企该比例则仅为16％。特别是自三批次起，地方国资进场托底拿地态势明显，拿地金额占比持续提升。10月，财政部发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

地方国资托底民企年末回归

2022年，土地市场遇冷是普遍现象。尽管整体地价较2021年小幅提升，但受房企资金承压、楼市下行等因素影响，房企参拍热情持续下行。

数据显示，2022年土地成交溢价率降至3.7％，较2021年的11.6％下降7.9个百分点。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、国企；从第三批次供地起，地方国资平台再次进场托底，成为拿地主力。

以北京为例，中指院数据显示，在北京前四个批次集中供地中，国企央企拿地占比分别为51％、91％、65％、36％；地方国资平台拿地占比分别为19％、3％、32％、46％；民营房企拿地占比分别为3％、6％、2％、0。

在2022年第三批次供地中，济南、青岛、上海、宁波、南京、深圳、福州、无锡、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等城市，地方国资拿地金额占比均在5成以上，其中，济南这一比例达到88％，无锡达89％，福州达93％，郑州则高达100％。

也就是说，在11月25日郑州推出的第三批次23宗地块中，除3宗流拍，其余20宗地块全部由郑州当地房企和平台公司以底价竞得。

南京第四批次供地亦全部由地方国资揽下。11月10日，南京共推出4幅土地，全部由江北新区的国资企业以底价成交，总成交额为66亿元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地块，其中9宗流拍，共揽金约1258亿元，相比2021年2074亿元出让金下滑39％。

成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70％以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。

受资金压力影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本都在土地市场上消失。本土民企在各自深耕地区反而表现比较积极。

典型如滨江集团，前四轮集中供地中在杭州本土市场共竞得28宗地块，其中独立拿地23宗、联合体方式拿地5宗，土地出让金总额达到514.55亿元。

年底，来自政策端的多重利好轮番出台，房地产信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，让房地产行业看到了久违的曙光。据不完全统计，自“金融支持16条”实施以来，已有60余家银行机构积极向房企授信，受益房企超过120家，总授信额度超过4.8万亿元。