负债20亿金易“致歉”再敲警钟
短期资金缺口2亿元，负债高达20 多亿元，近日，重庆金易房地产开发有限公司（以下简称“金易地产”）董事长简广斌的一封公开致歉信，再次展现诸多中小地产商资金链面临熔断风险。
折价卖楼“输血”
2015年1 月8 日, 重庆金易（集团）房地产开发有限公司董事长简广斌写下了一封致歉信以便得到小额贷款公司和自然债权人在资金上的援助。
对于简广斌写下致歉信的真实意图，重庆青年报记者1月24 日到1 月27 日，曾数次联系本人未果。
“董事长目前要去各大银行协调，以求得到更多金融机构的援助，现在确实没时间见媒体。”金易地产行政部经理李青英对重庆青年报记者表示。
据其他员工介绍，简广斌平时也很少去金易地产总部，一年都不见他几回。
目前，最繁忙的是债务处理中心——重庆金易建筑公司。据了解，这里大多数的人，都是过来交谈以房抵押的自然债权人。当被问及金易地产的自然债权人有多少人，欠他们的债务金额为多少时，李青英回答不便透露。
地产营销专家樊元树透露，“金易地产作为一个中小型房企，在房地产市场上行时期，通过朋友、公司员工及其家属借高利贷也能获取利润，这样一来其自然债权人也不在少数”。
目前，负债20 多亿元、资金缺口为2 亿元的金易地产，依然在努力自救。
“我们金易地产自持物业、在售项目、外投项目总共估值50 亿元，远远超出这20多亿元的负债。”李青英声称。
据重庆青年报记者调查，金易地产自持物业中，出租的商业项目有金易城市之光、金易上品源、金易都会，总面积11 万平米，目前的租金收入为3000多万元，估值22 亿元，并打算以13.5 亿元低价出售，以达到将固定资产变现，迅速向金易地产“输血”的目的。
金易地产的在售项目仅限于金易e 世界，估值16 亿元。“金易e 世界在1 月24 日刚拿到预售许可证，1月26 日才开始出售。”李青英说。此外，金易外投项目为8 个，主要在贵州习水、湖北恩施一带，其中7 个住宅项目、1 个旅游项目。而贵州习水的水映长山为旅游项目，共计1.8 万多户，总建筑面积103万亩，用30 亿元打造而成，既是金易地产的投资项目，又是其自持项目。
对于这次致歉信风波，李青英表示，目前无人事变动，总部依然是40 多个员工。
另外，金易地产还涉足物业管理、建筑、商贸、矿业、金融、广告传媒、酒店管理等领域。李青英表示，“主营房地产受到影响，其他行业相继受到影响，那么在这些行业中获得的利润也不足以支付负债。”
半年危机解局？
“自金易于2001 年成立，至今已开发出十余个项目，取得的成绩多少让我们过于自信，因而导致我们在2013 年与2014 年这两年间盲目投资。”李青英告诉重庆青年报记者。
据李青英介绍，房地产上升期，金易地产曾经开发了金易都会、金易上品源、金易伯爵世家等多个商业项目，并于2004 年在金易都会引入了重庆百货，其商铺增值率高达十多倍。
然而，2013 年，金易地产花4 亿元揽下了金易e 世界的项目，同时金易地产为扩大自己的影响面，还花16 亿元投资控股8 个外投项目，并设立8 个项目处，逆势扩张将公司拖入了困境。
“在迅速扩张的同时，没有考虑到这8个项目处也需要更多的人力、物力支撑其回收成本，同时还拉长了回收资金的战线。”李青英说。
此外，李青英还认为，目前房地产市场整体低迷也是导致他们面临资金短缺的一大原因。“在房地产大环境影响下，我们经营不太景气，以至于银行收紧资金，不继续给我们提供贷款，在无形中加大我们资金周转的压力。”
据悉，金易地产承诺对自然人类型的债权人在2015 年末偿还本金的30%，2016 年末偿还本金的70% ；对小贷机构类型的债权人，在2015 年末偿还本金的30%，2016 年偿还本金的30%，2017 年偿还本金的40%。
据李青英介绍，为了解决资金问题，首先是低价出售物业，也就是以上所提到的自持商业项目与金易e世界的房源。
同时，以房抵押重庆、贵州部分项目资产筹款。金易地产还“外嫁”外投项目还债。
“我们这8 个外投项目，正在寻求开发商与我们合作，无论是全盘购买项目、合作开发项目，还是投资控股或股权引入都是可以的。”李青英表示。
李青英表示，目前开发商与他们正在洽谈中。同时，李青英还认为：“ 顺利的情况下，金易地产预计用半年时间完成第一阶段的危机处理，也就是今年六七月份就能看出我们这次的处理方式是否成功；如果出现意外，将用一年时间来验证今天的决定是否正确。”
多家地产商资金存疑
一个事实是，金易地产不是唯一一家陷入资金困局的房地产企业。
1 月19 日，网上一则关于重庆天奇地产集团有限公司（下称“天奇地产”）债务达3 亿元已申请破产，其董事长陈先琦已“失联”的消息，给中小房企资金链断裂再添谜团。
1 月27 日下午，天奇地产工作人员在公司新址新华花园告诉重庆青年报记者：“几位负责人也都在正常工作，也没有失联。公司确实遇到了困难，但正在和其他大企业寻求合作，协商解决。”她还说，外界所谓的负债3 亿，只是谣传，至于公司到底出现了什么问题，该员工却一直不肯正面回答。
重庆青年报记者了解到天奇地产最近一次拿地是2013 年底，当时天奇地产以底价10.85 亿元拍下北碚区北碚组团I 标准分区I28-01/03、I27-02/03、I30-01/03、A68-1/05、A69-2/05、A69-3/04、I33-01/03、I31-01/03 号宗地。重庆青年报记者询问天奇地产工作人员目前公司的经营困难是否与北碚地块有关时，该工人员称自己并不知情。
天奇地产并非唯一传出资金链出现问题的地产公司。重庆康田置业有限公司（下称“康田置业”）自2014年12 月16 日起，在重庆联合产权交易所挂牌转让其旗下全资子公司重庆康田雍俊房地产开发有限公司（下称“康田雍俊”）49%股权，被业界认为是叫卖股权寄望“傍大款”。
据公开资料，重庆五联会计师事务所的年度审计报告显示，康田雍俊总资产20999.8127 万元，负债19000万元，2014年营业利润亏损0.1873万元，净利润亏损0.1873万元。
但根据康田雍俊自己所公布的财务报表中的数据，康田雍俊截至2014年11月30日，营业收入0元，营业利润-4690.37元，净利润-4690.37 元。企业总资产21194.53万元，负债19150万元。
重庆联合产权交易所网站资料显示，此次康田雍俊转让49%股权是由重庆国资委批复，挂牌价格为980 万元。康田雍俊要求受让方一次性付款，还要求受让方须在《产权交易合同》生效之日起5 个工作日内，按股权比例提供对应的股东借款9383.5万元。
重庆青年报记者从重庆联交所集团相关负责人朱磊处获悉，康田雍俊本次股权转让的挂牌期满日期为2015 年1 月13 日，目前已经成功转让股权。
对于外界对公司资金链断裂的猜测，康田置业综合部菊姓工作人员回应称公司做出转让股权的决策主要是想从项目层面尝试混合所有制，与资金链并无关系。
对于康田雍俊-4690.37元的净利润，上述工作人员表示这些钱是公司成立后在国土局办证的花费，由于北部新区项目目前尚未开工，所以至今未有盈利。
中小房企转型阵痛
“中小房企资金链出现问题的关键在于房地产企业本身销售不畅。50%以上的房地产企业都有借款要还，而销售不畅使资金无法及时回笼，就会导致资金链断裂。”
重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏教授表示，与大型房地产企业不同，中小房地产企业往往会出现经营不善和无法持续获得银行贷款，这也会诱发资金链断裂。
樊元树认为：“过往三到五年是房地产高速增长时期，中小房企运用借贷、信托等融资方式支撑房地产开发，是没有压力的。而近两年房地产市场下行，资金回收缓慢，便难以承受高额利息带来的成本增加。”
目前重庆的一些中小房企资金问题若得不到及时解决，最终将面临破产，而破产又会造成一系列的财务纠纷等问题。
任宏强调，中小房企目前面临的资金问题若不能解决也不能说是问题在恶化，只能说属于正常波动，毕竟房地产都红火了30 年了，任何一个行业都不能始终持续繁荣。从国家的长远规划来看，房地产业是要向高品质且有利于人民来发展的，一些中小房企始终是要进入优胜劣汰的。
“解决资金链断裂问题，企业关键还是要多营销。在营销上，企业少赚一点也要卖，既要解决刚需问题，又要解决投资问题。让投资者有利可图。其次，企业也可以涉足其他产业寻找出路。”任宏说。
（来源：重庆青年报）
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标签： #山东菏泽鄄城恒源城市开发债权转让
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