今年2月，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。近期，多数城市实施方案获批。
今年2月，国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。试点地区涉及30个省（区、市）的34个市县（区），具体为：
开展国有土地二级市场试点的28个试点地区名单：
北京市房山区、天津市武清区、河北省石家庄市、山西省太原市、内蒙古自治区二连浩特市、辽宁省抚顺市、吉林省长春市、黑龙江省牡丹江市、江苏省南京市、浙江省宁波市、安徽省宿州市、福建省厦门市、江西省南昌市、山东省临沂市、河南省许昌市、湖北省武汉市、湖南省长沙市、广东省东莞市、广西壮族自治区南宁市、海南省三亚市、重庆市主城九区、四川省泸州市、云南省昆明市、陕西省西安市、甘肃省天水市、青海省西宁市、宁夏回族自治区石嘴山市、新疆维吾尔自治区库尔勒市。
同时开展国有和集体土地二级市场试点的6个地区名单：
上海市松江区、浙江省湖州市德清县、广东省佛山市南海区、四川省成都市郫县、贵州省遵义市湄潭县、甘肃省定西市陇西县。
01
试点城市实施方案，看大致改革方向
今年5、6月份，国土资源部陆续批复了各地市场试点实施方案。从各地批复实施方案内容来看主要有：
1.明确转让范围。各类导致国有建设用地使用权转移的行为都属于转让，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移；
2.鼓励城镇低效用地再开发。鼓励市场主体通过土地二级市场收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地）进行集中开发利用，以对相邻宗地签订转让协议、落实补偿政策为依据，制订项目改造方案批准实施。进行联合再开发的，地块开发完成后可以按照再开发方案约定的比例将产权分割登记到联合体成员名下（或分割转让到股东名下）。
3.实施政府优先购买。在土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围内，城乡规划已经确定土地用途改变为经营性用地（工业用地除外）的国有建设用地转让和司法处置的，以及转让价格低于近3年同土地等级同类用途土地一级市场平均出让价格70%的国有建设用地，政府可以实施优先购买权。同地段同类用途平均出让价格由市物价局会同市国土资源局统一测定公布。
4.落实好国家税收优惠政策。对土地及其地上建筑物一并交易行为涉及土地增值税的，如确实不能按实清算的，可以实行核定征收，核定征收率原则上按5%执行。
5.加强划拨土地出租管理。国土资源部门负责出租收益金的计征，财政部门负责出租收益金的收缴、管理和分配。土地出租年收益金暂时按土地用途对应基准地面地价的一定比例收取。
6. 明晰建设用地使用权转让的必要条件。以划拨方式取得的土地使用权，土地用途符合《划拨用地目录》的可不补缴出让收入，直接办理转让手续和不动产登记手续；以租赁、作价出资（入股）和授权经营方式取得的土地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让。
7. 规范土地分割转让管理。允许具备条件的工业、仓储、商业（办公）用地使用权分割转让，促进用而未尽、闲置低效存量土地盘活利用。涉及集体经营性建设用地使用权分割转让的，应征得集体经济组织同意。
8. 探索工业地产开发运作模式。创新工业用地产权管理机制，允许使用权人利用全部或部分土地以“小微企业创业园”等模式，进行标准厂房建设。建成后在规划条件符合情况下，允许开发主体对全部或部分标准厂房的房产、建设用地使用权分割转让，但不得改变功能和土地用途，引进企业须符合产业政策要求。
9. 实施差别化的税费政策。对闲置和低效土地严格执行我县“亩产税收”城镇土地使用税政策，不得享受任何政府优惠政策。
10. 完善土地抵押机制。放宽对抵押权人限制，按照债权平等原则，自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理抵押登记。探索允许自然人、企业以出让方式取得的科教、医卫慈善、公共设施等建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物设立抵押权。
11探索实现土地二级市场交易合同网上签订、备案，建立土地二级市场网上交易平台和不动产登记信息管理基础平台的互通共享机制。
12.培育和规范中介组织。发挥评估、测绘、经纪等中介机构在市场交易活动中的桥梁作用，加强对土地评估中介机构的指导和监管。
02
试点城市实施方案，多与评估有关
从多个试点城市实施方案多涉及与地价评估相关内容。如四川省泸州市、成都市郫都区：完善土地抵押机制。探索研究制定城乡统一的建设用地使用权抵押管理等相关政策。放宽对抵押权人的限制，按照债权平等原则，金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权，办理不动产抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，其抵押价值应根据有资质的评估机构，按照《城镇土地估价规程》评估确定的划拨建设用地使用权权益价格来设定。
部分试点地区与评估相关内容
试点地区
与估价相关内容
四川省泸州市、成都市郫都区
完善土地抵押机制。探索研究制定城乡统一的建设用地使用权抵押管理等相关政策。放宽对抵押权人的限制，按照债权平等原则，金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权，办理不动产抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，其抵押价值应根据有资质的评估机构，按照《城镇土地估价规程》评估确定的划拨建设用地使用权权益价格来设定。对出让土地抵押价格高于近期该区域同用途一级市场土地成交最高楼面地价100%的，区交易服务管理机构应进行风险提示。
陕西省西安市
培育和规范中介服务组织。发挥中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，为土地交易提供咨询、估价、经纪等服务。加强对中介机构的监督管理，土地评估报告须经国土资源部网站或中国土地估价师与土地登记代理人协会网站通过“土地估价系统”进行备案，并取得电子备案号。将中介组织列入全市诚信系统管理，引导中介机构诚信经营，对失信的建立惩戒和退出机制。
江苏省南京市
规范中介服务。规范服务行为，为中介机构提供培训和咨询服务，充分发挥中介机构在市场交易活动中的桥梁作用。中介机构应按照行业管理规定，坚持诚实守信的原则为交易双方提供咨询、估价、经纪、信息等服务。加强中介机构监督管理，将中介组织列入南京市土地市场诚信系统管理，引导中介机构诚信经营，对失信的建立惩戒和退出机制。
黑龙江省牡丹江市
培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，鼓励具有相应资质和业务往来的中介组织，在本着合法和诚信的原则下，参与我市土地二级市场交易活动，为交易双方提供咨询、估价、经纪等服务。同时应加强对中介组织的指导和监管力度，引导其诚信经营。对于失信的组织要坚决予以取缔并追究相应责任。
以出让方式取得的建设用地使用权抵押时，如抵押金额不超过该宗地土地出让金数额，可不进行地价评估直接办理抵押登记；如抵押金额超过该宗地土地出让金数额，需重新委托地价评估并按要求进行备案后方可办理抵押登记。
宁夏回族自治区石嘴山市
合理确定建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定。以出让方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的，抵押金额应合理确定。建设用地使用权连同地上建筑物、附着物抵押时，要在抵押合同中分别对土地使用权价值和地上建筑物、附着物价值予以明确。
培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，为交易提供咨询、估价、经纪等服务。对现有房地产交易中介机构进行调查评定，能够承担土地二级市场交易服务的，可准予其从事土地相关咨询、经纪等中介业务。通过公开招标方式，选取具备相当业务资质、信用良好的土地评估机构建立评估机构备选库，为土地二级市场交易提供土地价格评估和地价咨询服务。土地交易机构要加强指导和监管，引导中介机构诚信经营，保障建设用地二级市场健康有序发展。
标签： #泸州纳溪云溪水务债权转让项目
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