1、中央政治局会议定调：防范房地产风险仍是重点 楼市政策基调不变
4月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。
政治局会议对房地产领域的政策基调具有很好的连续性，短周期内支持类政策仍将延续，要求做好风险管控，并对房地产业中长期发展方向定了调。
与去年政治局会议相比，政策延续了几个重点：一是坚持“房住不炒”的长期理念；二是突出因城施策，当前我国房地产市场分化特征明显，一线和重点二线城市房价相对偏高，一些限制性购房政策依旧保持，而针对弱二线、三四线城市的房地产市场，政策更加偏积极；三是继续支持“支持刚需和改善性住房需求”，这部分与去年几次政治局会议的提法完全一致；四是加强对房地产市场保持“稳定”的政策意图，从去年“保交楼、保民生”的说法改成了“保交楼、保民生、保稳定”（三保）。这既表明对年初以来楼市出现企稳信号的肯定，也体现了对下一个阶段房地产市场进一步企稳的要求。
会议提出“有效防范化解重大风险”，房地产领域的主要风险还是在房企。2022年，由于房地产市场存在较大下行压力，房地产领域的不良贷款规模和不良率有所上升，尽管今年年初楼市有所企稳，但房企经营风险的状况仍然值得重点关注。预计今年将加大住房金融供给侧支持力度，加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地，有效化解房企金融风险。
在中长期方面，政治局会议明确要“推动建立房地产业发展新模式，规划建设保障性住房”，这与二十大会议对房地产业发展向“租购并举”时代发展的内涵一致。未来国内保障性租赁住房市场将有很大的发展空间，与之匹配的保障性租赁住房规划有望逐步优化和推进。相关金融支持的工具类型将会增加支持，力度也会增强。总的来看，住房政策将继续保持相对宽松、支持的姿态，促进房地产市场进一步平稳健康发展。
2、住建部倪虹：建筑业、房地产业企业要发挥国民经济“顶梁柱”作用
4月10日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在调研时指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。
要充分认识到在经济社会发展中的重要位置，增强责任意识。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任，深入推进供给侧结构性改革，满足人民群众对美好生活的向往。
倪虹表示，住房和城乡建设事业高质量发展必须科技赋能，要加强科技引领，把科技创新摆在各项工作突出位置，持续巩固提升世界和领先技术，集中攻关突破“卡脖子”技术，大力推广应用新材料、新工法、新产品，把产品质量、科技含量提上去，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，为全社会提供高品质的建筑产品。
3、最高人民法院：遇商品房烂尾购房者“保房”“退房”有优先权
据最高人民法院消息，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已获通过，现予公示，自2023年4月20日起施行。此前，河南省高级人民法院向最高人民法院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，并涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。此次文件正是最高人民法院针对河南高级人民法院的相关问题做出的答复。具体内容如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
此次规定是基于河南‘保交楼’事件做出的相关受偿权的规定，对于各地解决商品房交付逾期问题具有积极指导意义。过去对开发商、银行、建筑商等方面的权益维护方面，相关部门把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在面对购房者、退房者和建筑商等方面的权益优先问题，最高法明确表示应优先保护购房者和退房者的权益。
业内解读，根据该批复，购房者的基本优先权将更好地得到保护，不再强调房屋的交付和占有使用，也不再强调合同继续履行的基本优先权。无法交付房屋或者无实际房屋可交付的，可以行使合同的解除权，也享有购房款返还的优先受偿权。
此类权益保护也存在一些潜在要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，而购房款如果是按揭贷款则不能出现断供；退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾，且已不具备交付条件。购房者应对此类潜在条件有充分理解，以更好掌握政策尺度、维护自身合法权益。
4、自然资源部、银保监会发布通知：做好不动产“带押过户”便民利企服务
自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会近日印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。“带押过户”，指的是二手房卖家无需先还清贷款，就能过户二手房。
2021年生效的《民法典》规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这是“带押过户”的法律依据。由于处于抵押状态的房屋进行交易，存在一定的法律风险，所以，《民法典》虽有规定，但操作中存在一定阻力，没有立刻落实。这一有可能促进二手房市场发展、惠及交易双方的法条，也就没有迅速在现实中展示出其积极作用。
《通知》提出，地方在实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等3种“带押过户”模式，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
《通知》还提出，要进一步深入探索，以点带面，实现“带押过户”的“三个拓展”：从省会城市、计划单列市逐步向其他市县拓展；从同一银行业金融机构实现“带押过户”逐步向跨银行业金融机构拓展；从住宅类不动产向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
目前，共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。
“带押过户”是不动产交易中的一种新形态，是对旧规则的一种突破与创新。新的法律规则创造了新的效率、新的方式，对二手房等不动产交易具有积极推动作用。在二手房交易量如此巨大的当下，积极推进“带押过户”，有利于畅通“在押”这一梗阻，为二手房市场带来更多活力。
5、中国人民银行：多措并举促进房地产市场平稳运行 多项指标出现边际好转
中国人民银行货币政策司司长邹澜在一季度金融统计数据新闻发布会上表示，今年以来，人民银行配合相关部门和地方政府，从供需两端持续发力，继续抓好各项政策落实落地，促进房地产市场平稳运行。随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转，在房地产金融数据上也有所反映。
房地产贷款主要由个人住房贷款和开发贷款两项构成。今年一季度个人住房贷款月均发放额大约是5900亿元，比去年四季度的月均发放额多1900亿元，与同期商品房销售额的比值处于合理的区间。一季度开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比也处在比较高的水平。债券方面，一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元，同比增长超过20%，境外债券市场信心也在逐步恢复。
邹澜指出，去年年末，人民银行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。
据人民银行统计，截止到3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。
下一步，人民银行将继续密切关注房地产金融形势变化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，会同金融部门持续抓好已出台政策落实，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
6、我国全面实现不动产统一登记 摸清不动产底数 保护不动产权利人合法财产权统筹安排调控政策
自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。
自然资源部自然资源确权登记局局长田文彪指出：维护好各类产权主体的合法权益，更加有力地保护产权。加强登记信息共享、分析和应用，更加充分体现登记数据的价值。在全面实现不动产统一登记后，全国不动产物权信息实现互联互通，既可以摸清不动产底数，保护不动产权利人合法财产权，又可以统筹安排调控政策，进而提高政府治理效率和水平。
业内分析，开展不动产统一登记，对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，进一步夯实社会主义市场经济基础，具有深远意义。首要的意义就在于落实 《物权法》，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权；其次，整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平。开展不动产统一登记，其最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，也为我国未来税制改革奠定基础。
7、我市率先在全省实行商品房销售现场“五统一”规范化管理
为进一步规范我市房地产市场秩序，完善商品房销售现场公示管理制度，切实维护购房者的合法权益，市住建局对我市商品房销售现场公示信息进行规范提升。一是明确标准，设计统一模板，要求市区86个商品房销售现场将法律法规文件、部门监管预警提示、房源信息、销售状态和“五证”及其他证照等五方面进行统一并公示，这种标准化、规范化的便民、利民措施在全省尚属首次；二是试点先行，将“山河玺院”和“保利拉菲公馆”等6个项目作为标准化试点，充分征求各方面意见形成成熟范例，以点带面，在全市大力推广。三是加强监管。近阶段，尤其是“五一”假期期间，市住建局将持续对“五统一”落实情况予以指导监督，为广大市民提供最权威、最准确、最便民的服务，有效规避购房风险，持续优化营商环境。
来源：衡水市房地产交易服务中心
标签： #2023年DS建投债权
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