一年一度的中央经济工作会议是未来经济发展和政策走向的重要风向标。以往会议一般都是三天会期，今年则缩短为两天。
2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。2023年楼市怎么走，备受市场关注。
12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作作出全面部署。
对于2023年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”，说明投资投机性需求仍是被遏制对象。
12月15日，国务院副总理刘鹤的致辞也传递出管理基调的变化。他表示：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”
01
定调房地产的方展方向，防范发生系统性风险
会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
业内专家认为，关于房地产，除了改善性住房促消费之外，大部分内容放在了防范和化解风险这一环节，而且还是强调坚持房子是用来住的不是用来炒的，所以他提醒大家对前期出台的一些房地产政策不要有方向上的误解。
不能再期待房地产出现像过去10年、20年那样的上涨周期，这些政策的目的是保交楼、保民生，而不是像之前一样刺激，在整个过渡的过程中，不能出事，更不能放大系统性风险。
据悉，房地产平稳发展是我国经济稳住大盘和经济转型升级的关键所在。房地产市场不能发生系统性风险，不能出现房地产市场暴跌，也不能出现有价无市，更不能出现大批烂尾问题，要保供保交保民生。同时，我们不能重蹈覆辙，因为稳房市措施过度而带来房价暴涨，形成更大房地产泡沫，让房地产价格过高成为我国居民生育和企业发展的问题。
02
支持住房改善
住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。
此次会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年政策支持方向。
12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，明确提到，坚定实施扩大内需战略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。
近年来改善性需求一直是购房主力。据克而瑞统计，新建商品住房中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房户型成交套数占比均在55%以上，且比例均较去年有增长趋势。未来，三房户型、四房户型成交比重有望继续提升。
根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2个，平均每户居住面积达到111.18平方米。
这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。在高房价背景下，加上疫情冲击，居民收入难以在短时期内提升，新市民为主的刚需需求还很难启动，唯有依赖换房需求、改善需求。他预计，限购政策、二套房贷首付和利率、房屋交易税费等，可能都要调整。
03
推动房地产业向新发展模式平稳过渡
此次会议还提出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。去年中央经济工作会议上，首次提出“探索房地产业新发展模式”。此次“平稳过渡”的提法，意味着2023年有望出台新发展模式相关重磅政策。
关于新发展模式，此次中央经济工作会议着墨不多。但在《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中作出详细部署，即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给；因地制宜发展共有产权住房；完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
值得注意的是， 以往房地产的问题一般是放在民生保障等部分，而此次则放在了防范化解风险部分。如果将金融机构当前的支持比喻“输血”，那么房地产市场的复苏则是“造血”。现在“输血”已经来了，但要房企好起来，“造血”功能能否改善才是影响房地产行业下一步的关键，预计后续需求端仍会有政策支持。
04
防范化解优质头部房企风险
本次中央经济工作会议再次强调“有效防范化解重大经济金融风险”，这是对二十大精神的进一步贯彻落实。在重大经济金融风险中，房地产风险依然是重点内容之一。
会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静解读道，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，预计2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，以促进房地产市场预期修复。
与此同时，本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，说明优质头部房企风险已经得到中央及监管部门的高度重视。
李宇嘉表示，化解存量已经爆发的风险，是2023年房地产工作重点之一。但到现在，几家头部***企业的风险处置并未完成，在推进资产重组、收并购等方面进展不及预期。2023年风险处置要有明确结果，以消除市场担忧，缓解市场信心和预期每况愈下的状态。留下来的企业，要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，才能实现转型和未来发展。
值得注意的是，当下，缺钱依然是大多数房企共同痛点之一，尤其是在债务*** 风险攀升下，部分房企短期和中长期兑付压力仍在持续。尽管11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等融资支持措施先后落地，但房企资金面依然疲弱。
国家统计局数据显示，1～11月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月扩大了1个百分点。其中，国内贷款同比下降26.9%，跌幅比1-10月扩大0.3个百分点；自筹资金同比下降17.5%，跌幅扩大了2.7个百分点；定金及预收款同比下降33.6%，个人按揭贷款同比下降26.2%。
与此同时，房地产市场仍在下滑，距离“平稳发展”目标仍有距离。1-11月份，全国商品房销售面积同比下跌22.3%；销售金额同比下跌26.6%，比1-10月份扩大0.5个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅，意味着新房价格还在下跌。
05
还释放了9大政策信号
据记者梳理，今年经济工作会议的主要政策信号如下：
1.三重压力仍然较大
去年中央经济工作会议指出，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。与前几年“复杂严峻、存在诸多不确定性”的笼统表述相比，这一表述非常清晰、精准，可谓是直指要害。
今年会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢靠，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安给我国经济带来的影响加深。
具体看，需求收缩方面，外需已由正转负，11月消费增速为-5.9%、十分疲软；供给冲击方面，供应链受阻，企业生产面临缺芯等生产要素短缺问题；预期转弱方面，11月制造业PMI为48%连续两月低于荣枯线，居民预防性储蓄增加，企业中长期投资意愿不足。
2.推动经济运行整体好转
今年前三季度GDP增速为3%，市场预计全年经济增速也在3%左右，这意味着明年经济增长有低基数优势，但由于有效需求不足及疫情形势的不确定性，明年经济增长仍面临压力。
此次会议指出，明年要突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。从表述看，对稳增长的诉求有所增加。
所谓“好转”，暗含的意思是今年并不好，因为今年经济增速脱离了经济学界测算的潜在增速。定调“好转”，应该是要求回归到潜在增速附近，预计明年的增速目标很可能在5.5%左右，这既和当前潜在增速相符，也符合中长期的发展目标。
从主要经济指标看，今年除基建投资外，消费、工业增加值、房地产投资、房地产销售、出口等数据都不好，尤其是房地产相关数据深度下行。 因此，所谓“整体”应该是推动绝大部分指标好转，尤其是深度下行的房地产相关指标。
3.要把恢复和扩大消费摆在优先位置
今年下半年以来，受到疫情冲击、外部环境变化等多重因素影响，需求不足成为经济运行中的突出矛盾：外需高位回落、出口增速已转负，内需消费疲软（11月社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%），投资靠基建勉力支撑但增速也在回落。
国家统计局数据显示，2021年最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口分别拉动经济增长5.3、1.1、1.7个百分点，对经济增长的贡献率分别为65.4%、13.7%、20.9%，可见消费的重要性。此次会议提出， 要着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，具体措施包括增加居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
4.财政政策加力提效，明年赤字率或达到3%
财政扩张是应对需求不足的主要方式。此次会议提出， 积极的财政政策要加力提效，保持必要的财政支出强度，在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。
2018年底的中央经济工作会议对财政政策的定调也是“加力提效”，2019年赤字率由上年的2.6%上涨到当年的2.8%，专项债由上年的1.35万亿增加至2.15万亿。考虑到今年1.6万亿一次性上缴因素不再、预算稳定调节基金的消耗等，明年一般公共预算收支更多需要赤字去平衡，赤字率达到3%甚至更高水平的概率较大（今年赤字率为2.8%）。
因为地方政府债务率达到120%的警戒线，专项债额度大幅扩张的可能性不大，预计保持在3.65万亿左右，以使财政可持续和地方债务风险可控。
5.货币政策要精准有力，结构性货币政策继续发挥作用
去年经济工作会议对货币政策的定调为“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”。
今年央行两次降息合计20BP、两次降准合计50BP，并创设普惠养老、科技创新、交通物流、设备更新改造等再贷款，支持特定领域发展。
此次中央经济工作会议指出，稳健的货币政策要精准有力，要保持流动性合理充裕，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度。 相比去年定调，“灵活适度”调整为“精准有力”，其他几乎保持不变。精准意味着结构性货币政策继续发挥作用、支持特定领域，有力意味着货币政策要真正作用于实体经济并见到实效。
央行行长易纲12月2日在泰国中央银行与国际清算银行联合主办的“全球变局下的中央银行”研讨会上表示，中国当前通胀率约2%，这尤其得益于粮食的丰收和能源价格的稳定。预计明年中国的通胀仍将保持在温和区间。
通胀在温和区间意味着明年国内物价不会对货币政策构成掣肘，再叠加美联储加息节奏放缓，明年货币政策总量宽松操作仍有一定空间。
6.防范化解地方债风险
防范化解风险是金融监管永恒的主题。此次会议指出，要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。在防范化解重大金融风险部分，会议指出了要稳妥化解房地产风险、地方债风险。
对于地方债风险， 会议指出，要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量，化解存量。究其原因，一方面法定政府债务余额超过35万亿，债务率已达到120%，法定政府债务还本付息负担压力已不小。另一方面，卖地收入的骤降叠加城投融资持续收紧，市场对城投债*** 的担忧与日俱增。
中国人大网10月25日公布的《对今年以来预算执行情况报告的意见和建议》披露，有的人大常委会出席人员指出，今年以来地方政府债务偿还和隐性债务控制存在较大压力，建议进一步加强地方政府专项债及项目的合规性审核，围绕债务规模和结构、资金使用和偿还情况等做好风险评估预警。有的出席人员说，这两年一大批地方政府债务陆续到期，按时偿还有难度，建议有关部门提早谋划，形成预案。
7.推动科技、产业、金融良性循环
此次会议表示，要狠抓产业政策改造升级和战略性新兴产业培育壮大，推动科技、产业、金融良性循环。
这背后是中国经济循环方式的改变。“房地产市场疲弱，房地产行业资金不足、无力收储土地，导致政府的卖地收入减少，又拉低了地方基建投资。”中财办原副主任杨伟民去年12月份表示，“深层次的原因是过去以房价为龙头，房地产、金融、地方政府基建三角循环来拉动增长的模式需要转型，这样一个三角循环已经走不下去了。”
一些分析指出，“房地产-地方政府（基建）-金融”的旧三角循环正由“科技-产业-金融”新三角循环所替代，这也是构建新发展格局需要自主可控的硬科技的应有之义。
金融支持科技创新此前主要是发展资本市场为主的直接融资，因此中国创设了科创板并试点注册制，给科技创新企业更大的支持。在中国的融资结构中，信贷占比最大，债券融资也占一定比重，二者占比远高于股权融资，因此金融支持科技创新仅靠股权市场是不够的，还要提高债券市场及信贷市场对科技创新的支持力度。
8.支持平台企业大显身手
《关于数字经济发展情况的报告》指出，十年来,我国数字经济取得了举世瞩目的发展成就，总体规模连续多年位居世界第二，对经济社会发展的引领支撑作用日益凸显。与此同时,我国数字经济还存在大而不强、快而不优等问题。
此次会议指出，要大力发展数字经济，提升常态化监管水平。支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手。
9.确保顺利渡过流行期
会议强调，要按照中央部署优化调整疫情防控政策，加强统筹衔接，有序组织实施，顺利渡过流行期，确保平稳转段和社会秩序稳定。
本文来源：中国房地产报、新京报、21世纪经济报道、新华社等。
--THE END--
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