房产价值研判
短期来看，市场是个投票器；
长期来看，市场是个举重机；
房产市场与城市竞争，亦是如此；
那些人口持续流入的，将会崛起；
那些人口持续流出的，将会衰落。
2017年全国净流入人口城市排名
2016年全国净流入人口城市排名
对比以上两张表，关注前两名，可以看出：
深圳是个大IP
2017年，流入62万人，2016年流入53万人；什么概念？相当于每年一个地级市的人口，直接搬到了深圳。并且仅用一年时间，全部搬完。要是这样再发展几年，深圳人口会是什么样子？
广州也很牛
最近连续两年，广州也有100万人流入！相当于10个县城规模。也就是说每俩月，广州就搬来一个县城的人和广州融合。
全国净流入人口第一的区域！
人口增长意味着什么？人口净流入与房产价值成正比！
人口，是判断一个城市是否值得长期投资的最重要标杆。
不要仅局限于城市与城市的对比，哪怕你具体到城市里的各个片区，人口流向也有非常重要的投资参考价值！
可惜的是，大多数人在买房的时候，根本不关心人口这项数据；
他们只会看房价有没有涨，看到哪里涨价了就觉得有利可图，要去那里买。
那么，可以得出一个小结论：
以深圳、广州为核心（香港以后再说）的大湾区每年净流入人口100万人，全国第一！这100万人进入的区域，是房产价值的重要指标！
每年100万人的加入，是2018年中国所有区域经济发展的最大红利。重要性，超过炒上天的海南自贸区，不次于雄安新区；海南经济体量只相当于东莞而已，资金总量只有大湾区的28分之一。雄安新区建成规模后，除了国企的500万人，每年还会再来100万么？很难说！
而对于我们而言，我们只关注一个问题：买房的机会在哪里？
1
片区龙头
有人说深圳，有人说香港！
这话没错，实际上，片区最牛逼的，当然是深港（深圳+香港）！
深港有多牛逼？
“深圳+香港”，面积3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。
香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。注意这里是全球排名！足见牛逼程度！所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。
香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市，中国对外投资的55%，外部对中国投资的65%，都通过香港进行。
仅仅这一点，就足以让香港傲视上海。
知道为什么香港可以承载每平40万的天价房产了吧！
2
楼市机会
大湾区的概况：粤港澳大湾区，有N多城市组成；我们最熟悉的是广州、深圳、香港、澳门，除了这几个还有东莞、惠州、佛山、江门、肇庆、中山、珠海！示意图如下:
经济总量上看，大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。
大湾区的黄金轴线
广东，是中国城市化最大的熔炉，没有之一，也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人，但根据相关网络数据推算，广东实际生活人口在1.32到1.4亿之间。
大湾区属于广东的9个城市，分为三个组团——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里，人口增长最好的是“深莞惠”。
网络统计：2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。
换句话说：珠三角9城市里，人口增长最慢的板块是“广佛肇”。
粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单：深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。
对于广州来说，面积很大，很多区域还没有发展起来，能外溢的能量不多。香港那边，因为汇率等原因，资金其实是流向欧美的，回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向，就明白了。
深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。
期间深圳的住房供应量有多少？说出来惊掉下巴：只有65万套！（要不要走香港模式？）其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套”。
180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。
深圳还是比较老实，官方也直言不讳，就是和周边城市合作，解决房产供应不足的问题。官方也确实给出了动作与东莞、惠州达成初步框架，搞联合开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。当然，这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题，需要协商。
115万套房子，每套住3-4个人，就是近400万人。这400万人去任何一个片区，带动，都不可想象。
3
受益片区
事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。据相关机构统计，2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走。
由于缺乏便捷的“通勤方式”，绝大多数临深区域的购房行动，都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车，这些房子就可以真正发挥居住功能了。
按照规划，深圳跟东莞、惠州之间准备在未来对接地铁线，其中连接东莞的有10条线，连接惠州的有3条。至于深圳中山之间的“深中通道”则有望在2024年通车。“深中地铁”虽然尚未规划，但这个概念已经被两地高层关注了。深圳目前的市长，此前就是中山的市委书记。
深莞惠轨道衔接示意图
想想看，当400万深圳人真正住到东莞、惠州、中山，这将是一番怎样的景象？并且不久就实现，一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。
大湾区楼市谁最受益？
受益城市：东莞、惠州、中山
受益片区：南沙、虎门长安、塘厦樟木头、惠阳、南朗
受益城市：
大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。
东莞：
位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。
惠州：
至少有3条地铁会对接深圳。目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。从前文的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。
中山：
深中通道的建成通车，将让中山的南朗（翠亨新区）直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势就比较明显了。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。
深圳：
深圳资源的外溢，会让深圳竞争力受损吗？当然不会，恰恰相反，深圳的总部经济会更发达。深圳应该乐于看到企业把生产线搬到周边城市，这比搬到内地更好。如果搬到内地，总部就有可能也迁走了。
楼市益片区：
在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。
南沙旁边，就是东莞的虎门、长安，同样位于黄金走廊之上，同样是大赢家。再向东就是樟木头、塘厦！
另外就是惠州的惠阳区（唯一不限购区域）、大亚湾区；还有中山东部南朗及火炬（深中通道影响）！
标签： #央企信托-64号广东肇庆信托贷款集合计划
评论列表