前言：很多投资人都想知道项目的尽职调查、投资决策和整体评价是怎样的，今天我们就为大家分享CFTV晨播金融台今年年初制作播出的一个可以称得上“史上最全”的项目尽职调查、投资决策和整体评价过程，希望能为投资人和广大受众解答疑惑。
前期暗访
前一段时间，中国著名的风筝之乡——山东潍坊火车站附近一间酒店，来了近20位神秘的重庆客人，他们每天早出晚归，兵分几路，朝着潍坊城区不同的方向走去。
他们有的打上出租车，跟着熟悉当地楼盘销售状况的向导，围着整个潍坊城转了几大圈后，又来到各区的主要楼盘销售处，询问楼盘的价格、销售状况。
有的来到火车站南广场规划地块对面的小庄子村，询问这个村子的拆迁情况。
尽调人员在现场查看项目所处地理位置
有的则去了一家叫金宇的房地产开发公司，企业负责人拿出有山东省政府、潍坊市规划局等多个政府部门的红头文件，这些人认真地核对每一个细节。
有的还去了规划局等政府职能部门，有的则去了建材市场，以及当地有名的房地产开发公司。
他们是什么来头？想要在这里干什么呢？
（编者注：这个时候，他们开始暗访项目所在地的情况了，事先没有通知融资方，以便了解最真实的情况）
尽调人员在金宇房地产公司审查各种法律文件
媒体视角
原来，在火车站南广场规划所在地的小庄子村，有一个叫金宇天城的“城中村”改造项目，要在这里诞生，他们是来了解项目的合法性和投资可行性的。
受诚华基金的邀请，晨播金融台《投资看现场》栏目组、全国投资安全联盟的工作人员，跟随诚华基金的尽职调研团队来到了山东潍坊，见证他们尽职调查的全过程。
伍承波：大家好！欢迎收看《投资看现场》，我现在所在的位置是山东潍坊，大家所看到的是金宇天城项目所在地。今天我们随诚华基金尽职调研团来到了这个项目现场，他们会就项目各个方面进行现场调研，我们会历时几天，深入跟踪拍摄。
（编者注：他们不是简单的跟踪，而是用主流财经媒体调查记者的视角，审视整个过程）
尽调人员在金宇房地产公司查看项目规划和产品设计
刨根问底
人们不禁要问，一个总部位于重庆的私募基金公司，为何千里迢迢到山东潍坊来选择项目？诚华基金联合创始人程鹏道出了其中的缘由。
程鹏：诚华基金虽然总部位于重庆，但几年前就启动了全国战略，自2014年以来，诚华基金不仅成功投资了重庆建宇地产、裕城地产的多个项目，还成功投资了多个重庆以外地区的项目，包括四川南充南部县城中村改造项目——虹源公馆、新疆乌鲁木齐市米东区旧城改造项目——银河王朝，这些项目为投资人创造了稳健的收益，为我们实施全国战略打下了坚实基础；
对于诚华基金而言，我们选择项目不分地区，只要是优质的，安全可靠的，都可以投资，这也是投资人所期待的。当然，这个项目是否值得投资，还要看尽职调查以后的情况，做综合的评估以后，再给投资人一个准确的答案。
（编者注：当时是在项目现场的采访，在召开投资决策会并完善风控措施后，准确的答案是这个项目有投资价值，可投资）
尽调人员对项目尽调情况汇总分析
全面调查
从大西部到环渤海湾，他们要在山东潍坊调查哪些方面呢？诚华基金项目管理中心负责人徐志鹏给出了解释。
徐志鹏：包括项目和公司，第一点，整个公司的股权结构是否清晰；第二点，整个公司的财务状况，包括他目前的自有资金的投入，以及他对外的负债情况；第三点，整个公司的管理团队，包括他的成本管理团队、销售管理团队、以及工程管理管理团队等；对于项目方面，大家都关心房地产基金能不能投，核心问题是房子卖不卖得动的问题，考量的是当地的市场容量，还要关注项目的产品业态，设计的产品能不能满足市场需求；还有就是地段位置，这是判断一个项目是否可投的三三原则，当然，后续还有很多具体的事项要调查。
前面镜头里看到的那些人，正是为了这个项目而来的尽职调查团队，他们的尽调规模，可以称得上史上最全，不仅有市场营销、产品研发设计、工程建设团队，还有招采成本、项目运营等多个部门的负责人，以及尽职调查总负责人等。
（编者注：全面深入调查，既是对投资人负责，更是对公司的品牌公信力和可持续发展负责）
诚华基金召开投资决策会议现场
深入追踪
几天下来，他们在下榻的酒店会议室开了几次尽调碰头会，诚华基金联合创始人程鹏首先发言：
程鹏：相关过程中的交接协议是全部完善了的，从福建能源集团买下这块土地，再到现在的吴振发、杨勇之后的协议，全部都是有的。
诚华基金项目管理公司运营中心总监张忠成，对该项目的合法性也做了补充。
张忠成：通过线上线下的（求证）落实，确确实实是一个真实存在的项目。在线上，通过查询（潍坊市规划局潍城分局官网），这个项目已经公示了，批示前的公示已经完成，经过我们跟规划局陈科长沟通，周五之前就会下规划方案的批复。
晨播金融台《投资看现场》节目组工作人员，在潍坊市规划局潍城分局官方网站上看到，《金宇天成项目规划方案批前公示》显示在该网站的规划频道上，发布的时间是2015年9月25日；潍坊火车站南广场的规划，也出现在潍坊市规划局规划公示的成果展示频道，发布的时间是2015年3月26日。
项目的真实合法、合规性得到了确认，所投项目要产生良好的投资回报，产品的销路是关键。这个项目到底有没有市场潜力？设计的产品是否符合市场需求？究竟有没有成本优势？诚华基金的工作人员继续展开深入调查。
诚华基金的尽调人员和晨播金融台《投资看现场》栏目组在现场发现，这个项目最大的优点，在于地理位置比较独特，处在潍坊火车站南广场对面；西边则是山东经贸职业学院，这个学院有近1万名学生；全国最大的中国茶博城，也只有几分钟的车程。
从潍坊市规划局核实的信息显示，金宇天成项目属于城中村改造项目，山东省政府、潍坊市、潍城区等各级政府部门，根据国家政策，出台了相应的支持政策和措施，不仅土地成本较低，而且对安置房实行全免税、保障房按照50%的比例交税，税收政策比较优惠。
在建筑成本等方面，经过诚华基金招采成本中心专业人员测算，每平方米的目标成本，比重庆还低50元。
更重要的是，潍坊火车站位于我国著名的胶济铁路核心地段，胶东半岛最重要的战略要地，潍坊火车站南广场2016年开工建设后，将大大提升金宇天成项目的发展潜力。
虽然这个项目有他的优势，但要运作好这个项目，项目方究竟有没有这个能力？诚华基金风控负责人牛韦给出了他们的尽调结果。
牛韦：经过我们实地调查，对项目方的团队进行综合评估，对方的项目开发管理和营销团队存在明显不足；除此之外，当地的营销方式也比较落后，基本靠传统的坐销，需要注入新的营销方式才能产生好的回报。
项目有投资价值，对方又缺乏项目的运作能力，诚华基金有什么样的措施来创造良好的投资回报呢？牛韦给出了答案。
牛韦：经过诚华基金投资委员会的综合评审，得出的结论是：诚华基金将派出项目运营管理和营销团队驻扎现场，全面负责项目开发管理和营销；除此之外，将通过股权质押等方式，100%控股该公司，做到绝对的可控制。
诚华基金的项目管理和营销团队入驻，能否真正带来稳健的投资回报呢？这要看看诚华基金最近几年的实际运行效果如何。
最近几年来，诚华基金投资的项目，包括四川南充虹源公馆、新疆乌鲁木齐银河王朝等项目，通过派驻项目开发管理和营销团队，不仅有效保障了项目的进度，还让所投项目保持了良好的营销业绩，销售额均位居周边楼盘前两位，由此创造了稳定持续的投资回报。
（编者注：投资调查真的不是走过场，而是实实在在调查出每一项风险点，这样才能有针对性地出具风控措施，确保资金安全）
尽调人员在潍坊市规划局潍城分局官网上看到的金宇天成项目批前公示信息
客观评价
晨播金融台《投资看现场》节目组也对一个项目是否能产生稳健的投资回报，做了具体的标准，包括项目是否有投资价值、尽职调查是否充分、风控措施是否完善等。
针对山东潍坊火车站南广场对面的金宇天成这个城中村改造项目，我们做出了如下的评价：
第一、项目投资价值：极佳。原因是：火车站南广场城中村改造项目，拿地成本低，税收优惠力度大，发展前景广阔。
第二，尽职调查：充分。派出了近20人的团队，涉及市场营销、产品研发设计、工程建设团队，还有招采成本、项目运营等多个部门，全面深入地调查了市场潜力，项目合法、合规，产品及成本等方面均有可行性。
第三，风控措施：完善。针对尽职调查过程中发现的项目方的薄弱环节，诚华基金将派出项目和营销团队入驻，全盘操作这个项目；而且100%控制股权，确保项目的安全运行，为创造稳健的投资回报，夯实基础。
根据上述的判断，我们得出的结论是：这是一个暗藏巨大投资潜力的项目，只要诚华基金派驻项目管理和营销团队，并且100%控股，就有可能创造稳健的投资回报。
人人都说优质的项目少，诚华基金千里迢迢到山东去选项目，正是这个原因。期待我们的投资，能有一份稳健的收获。感谢收看本期的《投资看现场》，我们下期再见!
（编者注：这个评价是很客观的，也很中立。想当年，万科地产在上海虹桥机场航道下面修万科城市花园，那个时候每平方米才卖2000多元，现在每平方米已经超过3万元，尽管有言论说以后的增长可能没有前些年那么快，但当时谁又能想到，如今能涨这么高呢？同理，3-5年之后，谁敢说潍坊火车站南广场对面的金宇天成项目，就没有巨大升值空间呢？）
尽调团队部分成员
后记：
诚华基金为何三年都保持良好的信用记录？每期都准时发放收益，从来不延迟一天，这与诚华基金选择优质项目、风控措施完善、财务管理规范、投资人服务到位，把品牌公信力视为生命等核心要素有关。
“怎样才能知道诚华基金选择的是优质项目，而且风控措施很完善”，是很多投资人关心的话题。
鉴于此，为了让投资人全面、深入地了解诚华基金的项目选择和风控措施，诚华基金特别邀请公信力强的晨播金融台《投资看现场》节目组，以及全国投资安全联盟的成员，全程跟踪拍摄我们的尽职调查和投资决策过程，希望能为投资人了解诚华基金，带来更多实质帮助。
晨播金融台和全国投资安全联盟的工作人员，先后在每日经济新闻、中央电台经济之声等全国主流财经媒体从事投融资调查工作，多年来，他们为维护投资者的合法权益，做出了相应的贡献。
他们曾获得过《每日经济新闻》2010年投资调查、中央电台2012年投融资调查、2013年重庆市市长国际经济顾问团年会投融资报道优秀奖等奖项。
这次，他们以尖锐的媒体视角，见证了诚华基金的尽职调查和投资决策全过程。
晨播金融台相关负责人说：“整个过程没有任何演绎成分，没有半点虚假，完全是诚华基金调查什么，我们记录什么，体现了本次跟踪拍摄的客观性，保持了第三方平台应有的公信力”。
标签： #山东潍河城投债权计划
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