变局2022丨土地篇：多城土拍门槛降低，热度略有回升
2022年1-4月，受集中供地阶段性“低谷”和楼市下行的影响，土地成交规模跌入谷底，同比降幅超五成。成交均价方面，受杭、甬等高价地城市完成首轮土拍的影响，呈明显上涨趋势。市场热度方面，受多城土拍降门槛影响，溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末，市场热度略有回升。
接下来，在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，预计二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的地市热度仍将维持在低位，尤其是楼市持续下行的城市，土地流拍现象频发仍难以避免。
在此影响下，预计二季度整体市场热度仍将维持中低位运行。
1、成交规模跌入谷底，同比降幅超五成
受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，前4月全国300城经营性土地成交建筑面积仅25571万平方米，同比降幅达54%。分月来看，在供地节奏变化及多地疫情反弹的影响下，1-4月的土地成交量均明显不及去年同期，前4月土地成交规模也因此跌入谷底。
各能级城市表现基本一致，成交规模和成交金额同比均大幅缩减。一线城市仅北京完成首轮集中供地，因此成交规模和成交金额同比明显减少，尤其是成交面积，同比降幅更是高达78%；
二线城市仅有杭州、南京、宁波、福州、青岛、合肥等12个城市完成首轮集中土拍，加之大部分城市首轮集中供地规模明显减少，因此成交规模和成交金额同比也大幅减少；三四线城市受楼市下行的影响更为严重，土地市场更是低位运行，成交规模和成交金额同比降幅均超五成。
2、多个高价地城市完成首轮土拍，一二线城市土地价格同比大涨
前4月，全国300城经营性土地成交楼板价为2942元/平方米，同比微涨4%。地价的上涨，很大程度上受四月份杭州、宁波、南京等二线城市高价地城市密集土拍的影响。
各能级城市表现略有差异，整体呈现一二线上涨、三四线下滑的趋势。具体来看，一线城市在北京已经完成首轮集中土拍的影响下，成交均价升至19620元/平方米，同比涨幅达51%；二线城市则因杭州等主力城市高价地成交的影响，成交均价升至6555元/平方米，同比增幅高达53%；三四线城市市场则明显遇冷，前4月主力成交城市徐州、盐城、淮安、东莞等城市土拍热度明显下降，如徐州22年首轮集中土拍几乎全靠本地国企托底，进而导致成交均价环比下降至1649元/平方米，同比下降了17%。
图: 2020年以来全国300城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元/平方米）
注：2022年4月数据统计范围为2022.4.1-2022.4.27数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
3、多城土拍门槛降低，热度略有回升
在宁波、杭州、合肥等城市优质地块高溢价成交的带动下，前4月整体溢价率较去年年底略有回升；同比来看，虽然北京、杭州、合肥等城市有多宗优质地块封顶摇号成交，但受溢价率上限大幅下调的影响，市场热度明显不及去年同期，整体溢价率仅有4%，仍然处于历史较低位。分月来看，1-4月溢价率分别为3.9%、4.2%、4.5%和4.8%，呈现逐月微涨的趋势。
各能级城市表现方面。因多个城市的集中土拍门槛明显下降，加之近期市场利好消息不断，一、二线城市土地市场迎来小幅回暖，如北京、杭州、合肥22年首轮集中土拍热度较去年下半年明显上涨，均出现了多宗地块触顶成交的现象，但同比来看，溢价率仍处于明显低位，一、二线溢价率分别为3%和5%，同比分别下降6和10个百分点；三四线城市则受楼市下行的影响，土地市场热度依然维持低位，溢价率仅有4%，同比降幅高达17个百分点。
表:2022年前4月各能级城市经营性土地成交量价（单位：万平方米，亿元，元/平方米）
注：数据统计范围为2022.1.1-2022.4.27（下同）数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
从重点监测的城市来看，长三角二三线城市成为1-4月份土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看，有11个城市都是长三角城市，前2位城市均为长三角城市，其中杭州以770万平方米的成交体量位居于首位，宁波、成都分列二、三位，成交量均超500万平方米。
分能级城市来看，一线城市无一上榜；二线城市除上文提到的杭州、宁波和成都外，还有长沙、兰州、合肥、西安、石家庄、重庆和南昌等七个城市，成交建面均超200万平方米；三四线城市也占据10席，其中徐州、菏泽、金华、台州、威海外，其余城市均位于榜单后半段，不过其成交建面也均超200万平方米。
热度方面，市场持续分化。就溢价率指标来看，长三角城市表现仍旧相对突出，成交建面TOP20城市中溢价率在5%及以上的城市多是长三角城市，譬如台州、合肥、杭州和宁波，其中台州表现最为突出，溢价率为12%，是TOP20城市中溢价率最高的城市，其余大部分城市溢价率多在5%以下，市场热度处于较低位。
表: 2022年前4月土地成交建面TOP20城市（单位：万平方米，亿元，元/平方米）。
数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2022年1-4月，土地流拍现象较去年年末进一步缓和，整体流拍率达19%，较去年第四季度下降了1.3个百分点。流拍现象的缓和，一方面是由于去年年末以来房地产行业资金紧张态势有所缓解，尤其是近来市场利好消息不断、房企融资环境也有所放松，拿地意愿较去年年末有所提升；另一方面得益于各地主动调整供地策略，优化土地出让规则，降低土地出让门槛向房企让利，以保证土地顺利成交、减少流拍，比如北京22年首轮集中土拍明显回温，仅1幅地遭遇流拍。
不过，部分二三线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。结合流拍地块所在区位来看，楼市支撑性不佳的二三线城市如天津、福州、大连、太原、清远、汕尾等均有多宗地块遭遇流拍，成为22年1-4月流拍主力。这些城市的地块之所以频繁遭遇流拍，主要是由于楼市表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市的土地市场也自然遇冷。
图: 2020年以来重点监测城市土地流拍率走势（%）
数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
2022年以来，受疫情再次散发影响，多地土地出让活动受到影响，全国土地市场成交规模也因此同比大幅下降，土地市场成交热度也维持在低位运行。不过，对比主要城市群表现来看，长三角区域表现仍旧较为突出。以溢价率指标为例，长三角区域平均溢价率约5%，明显高于京津冀和粤港澳。
聚焦于城市来看。在中心城市中，合肥、宁波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首轮集中土拍。与其它已完成集中土拍的城市对比来看，四城热度均属于中上游水平，均有地块触顶成交。尤其是合肥，成交24宗地中15宗触及最高限价进入竞品质阶段，其中滨湖等热点区域的优质宅地更是吸引了二十余家房企参与竞拍，整体竞拍热度较高。最终，合肥首轮成交平均溢价率高达11.2%，是已完成集中土拍中溢价率最高的城市。杭州表现也同样亮眼，推出的60宗地中有23宗触顶成交，部分热点地块甚至吸引了30余家房企参拍，最终成交溢价率达6.4%，仅次于合肥和厦门。
图:已完成22年首轮集中土拍的重点城市成交溢价率
注：数据截止至2022年4月27日
数据来源：CRIC整理
与此同时，长三角强三四线城市的土地市场也开始显现回温信号。尽管大部分地块仍是以底价成交，但如台州、南通、海宁等城市均出现了百轮竞拍的高热现象，优质地块的竞拍热度逐渐回涨。以台州椒江葭沚街道地块为例，该地块经历了六百余轮的竞拍才最终确定竞得人，最终由绿城联合台州城投以最高限价20.09亿元+配建2.06万平方米的政策性用房竞得。
表：2022年前4月长三角三四线城市高竞拍热度地块
数据来源：CRIC整理
2022年1-4月，受疫情反复及供地节奏变化影响，全国土地市场成交规模同比大幅下降。接下来，随着各城市供地计划逐渐提上日程，二季度成交规模也将迎来周期性回升。但需要注意的是，由于当前多数房企流动性仍存较大压力，拿地态度仍旧谨慎；同时，为了减少流拍现象，以22城为代表的重点城市多缩减了首轮集中供地规模，如重庆、武汉、青岛等此前供地大户的供应量基本在150万平方米以下；由此来看，二季度土地市场成交规模也仍难追平去年同期。
市场热度方面。为了提振市场、稳定预期，自去年年末以来，市场利好消息不断释放，各地政府也在供地端主动调整，如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等，一季度成交溢价率、流拍率等热度指标也因此较去年年末有所好转。若二季度利好政策细则能落地实施，尤其是金融端，房企资金压力得到实质性纾解，部分城市将率先迎来回暖。但回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市，购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位，市场分化趋势会更加凸显。
此外，“保障性租赁住房”是近期房地产市场的高频词，近期出台政策也多围绕在保障性租赁住房发展方面。加之2022年是完成十四五规划保租房供应目标最为关键的一年，40个人口流入量较高的城市将在本年完成240万套（间）保租房的筹建，任务量较上一年翻倍。
因此，在土地供应方面，重点城市的租赁住房用地规模也将维持在高位。考虑到当前市场热度仍处于较低位，为了完成相应指标，重点城市在供地时门槛或将进一步放低，尤其是配建租赁住房的优质用地，盈利空间较此前会有明显提升。对于流动性较为充裕或有意增储的房企而言，可在接下来关注此类地块的拿地机会。
标签： #弥勒市城市发展政信债权
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