大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公众号。
基本信息
楼盘名称：璀璨公元
开发商：招商蛇口
价格：销售指导价6.2万/㎡，开盘有折扣。
位置：通州区育才学校南侧，1号线临河里站和7号线群芳站之间。
户型：77㎡两居、89㎡三居、107㎡三居、120㎡四居、140㎡四居。
容积率2.2、15栋楼、592户、6-11层住宅。
关键词：
城市副中心、百年央企开发商、双地铁、精装小洋房、一梯两户、2.95米层高、招商物业、科技住宅。
基础版优缺点分析放在文末，更多硬核内幕不方便公开的请后台留言。
土拍时刻
2023年北京二批次集中土拍，通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6009地块公开拍卖，吸引了中能建、首开、建工、保利、招商、华润、中建玖合、碧桂园共8家房企报名。
该地块起拍价为20.2亿元，建设用地面积29561.577㎡，建筑控制规模65035.469㎡。地块住宅容积率为2.2，销售指导价6.2万/㎡。
最终招商蛇口以23.2亿+现房销售面积33000㎡竞得，成交楼面地价约3.57万元/平方米。
地段分析
璀璨公元位于通州区梨园镇，东五环外，广渠路以南，地铁1号线（八通线）与7号线之间，距离环球影城直线距离不到1公里。
关于区域板块的深度分析，可以去参考一休对【京玥兰园】的那篇测评，基本大差不差。
【京玥兰园】一休测评：通州双地铁的通勤盘，央企产品如何？
主要说说这个小板块内，三个竞品项目的位置关系。
如图，最北侧的6007地块是京玥兰园项目，其东南角6008地块是京玥兰园需要配建的幼儿园，周边小区共用。
中间的6009地块就是璀璨公元项目，相对来说，这块地最规整，无缺角，扁平的结构是开发商最喜欢的形状，对开发商操盘手非常友好。
最南侧的6016地块是开发商新城集团拿到的，拿地时间其实比璀璨公元要早，一直没有发布太多准确信息，案名都没公布呢，不知道是搞什么名堂。
6015地块是F3多功能用地，是6016地块的捆绑条件，也就是说新城集团一起拿到的，要负责社区管理服务用房、社区服务中心、社区卫生服务中心、残疾人福利设施、机构养老设施、日间托儿设施、社区综合健身中心、社区文化设施、再生资源回收站、物业用房、物流网点。没错，配 建之多，让见多识广的一休也瞠目结舌。（新城来配建，一部分移交给各个部门，一部分自持，意味着其开发成本会比另外两个项目高，实际楼面价多出不少，但所有设施是周边共用）
京玥兰园更靠近育才学校、临河里地铁站。新城地块更靠近群芳地铁站、环球影城。而璀璨公元比较中庸，介乎两者之间。
产品分析
璀璨公元的操盘开发商是招商蛇口集团，全国规模前10的房地产企业。
其母公司是招商局集团，创办于1872年洋务运动时期，总部位于香港，号称是“中国民族工商业的先驱”。开发商比较自信，对外宣称过“百年招商局，半部近代史”的说法。
只要你去过任何一个招商的售楼处，都能看到招商对于其品牌的介绍，往往是大篇幅，最显眼的位置去展示，销售也100%会给你强调这些，这是招商一贯的风格。
招商对于北京还是比较熟悉的，毕竟二十多年前就开始在北京盖房子。但就产品线而言，璀璨系对于北京是很陌生的，璀璨公园是这个产品线第一次进入到北京，一休比较期待。
目前来看，招商是想主打璀璨系这一品牌，同期在亦庄台湖，还有一个璀璨时代，可能是想一起做热北京市场。
期房楼栋是6#、8#、9#、12#、13#、14#，首期开盘预计是6#、8#、9#、12#，一共122套，每个户型都有房。
目前已经有107㎡、143㎡两个样板间，后续还会开放120㎡样板间。
77㎡两居户型，东西通透两居，面宽不错。
全明户型，U型厨房，三分离式的卫生间。进门口有玄关柜，方便放些随身物品。
主卧和客厅送了两块飘窗，增加了得房率。
77㎡户型还有一个纯东户型，主卧、次卧、客厅、厨房朝东，采光还不错。这种户型往往都是暗卫，但璀璨公元做了一个朝南开窗的卫生间，所以是全明户型，比较独特。
89㎡南北三居，270度通风。客厅和主卧朝南，朝北有俩次卧。
边户，所以开发商对客厅进行了转角飘窗的升级，采光和视野非常好。
主卧套房设计，餐厅厨房客厅一体化设计，动线很好。
客卫带窗，而且是三分离式设计，比较实用。
107㎡三居，南向三面宽，通透性很好，边户可以做到全明户型。
南向主卧套房，南向次卧门口带柜子，类似小家政间的感觉，便于收纳整理。
北向次卧面积算大的，不会有很拥挤的感觉。北向明卫，通风可以。
网红户型，功能性很好，居住人数可多可少，对于一般家庭的不同时期需求基本都能满足，而且还算舒服，不至于太拥挤。
120㎡南北通透户型，这是四居。标准四叶草布局，四个卧室分列一角，互不打扰。
通透性很好，入户玄关也更讲究，边户双明卫。U型厨房，也有了专门的家政间。
南向面宽超过10米，整体没啥槽点的一个户型，很出彩。
140㎡四居与刚刚120㎡户型结构基本一样，只是尺寸全方位增大。一句话概括：功能性一样，舒适性提升。
这个四居更适合预算充足的粉丝，尤其那些父母要来帮着带孩子的大家庭。
中间户的话，也能做到全明户型，只是开窗的方向、形式有区别，中间户价格肯定会便宜一些，具体看开盘开发商如何定价了。
缺点总结
1、绿化园林方案暂时没看到，感觉绿化率不是太高。
2、楼盘西侧，有一段高压线。（京玥兰园也有这个问题）
3、俩地铁站的实际步行距离不是太近。
4、坦诚来说，璀璨公元项目不能算是老城区核心位置。所以1公里内的现状生活配套，并不算极为丰富。
5、不管是啥位置，啥地段。通州双限购这事暂时还是无法改变的，二手房阶段，需要有资格的买家才行，多少会吃亏点。
6、旁边的新城地块暂时不知道是啥产品，一个未知数。
7、区域人气还需要积攒。
8、环球影城，对于房价的提振作用不如产业就业区。
9、不是真洋房。
优点总结
1、超级大央企，百年品牌，可能是历史最悠久的开发商了，是真正专业做地产开发的央企。
2、不必担心开发商的财务实力，招商银行、招商证券，都是招商蛇口开发商的兄弟单位，同属于招商局集团。
3、精装修、中央空调、新风系统。
4、招商自家物业，国家一级资质，稳妥Top级大品牌。物业的好坏，不仅决定了居住舒适性，还能很大程度影响二手房走势。买房一阵子，物业一辈子。
5、通州依然缺乏大开发商、缺少好户型的产品，璀璨公元有一定稀缺性。
6、通州的育才学校是九年一贯制，省心。而且在2007年就建成了，并非最近几年的“名校挂牌、集团校收购”的那种学校。
7、咱也就是说，往西看，西六环外的新盘限均价都6万多了，而且是生态涵养区门头沟的项目。而璀璨公元在副中心通州，还是六环内，发展前景好太多。
8、土拍时，这块地很火，报名的开发商很多，直接干到了竞自持环节，最后自持都到顶了，说明主流市场比较认可。楼面价3.75万，也还可以。
9、通州第一个“交地即交证”的项目，40天全流程走完，刷新通州记录。
10、挨着环球影城，附近的文旅产业会蓬勃发展，随之而来会有很多消费配套。比如，最大、最高端的奥莱已经开建，就在附近。这是门面位置，城市界面差不了。
老粉都懂，更多硬核分析，无法公开发布，会被和谐。
更深度的优缺点内幕分析，后台找我。
通州怎么选？有啥竞品？底价优惠咋样？都可以问我。
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