供稿：政府投融资项目工作室
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合规产品
“合规产品”系列文章是由政府投融资项目工作室发起，研究不同项目类型的相关政策法律规定，分析项目合规、风险、管理重点，做好防范措施，提升执业标准。
政府专项债券20：保障性租赁住房专项债券业务探讨
文/王思忆律师团队
近年来，各地认真贯彻落实国家决策部署，扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。“十四五”规划中关于加快建设保障性租赁住房供给的重点任务，一方面可以解决进城务工人员、新就业大学生等新市民的住房问题，另一方面也可以有利于提高城市竞争力，促进可持续发展目标的进一步实现。
一、保障性租赁住房政策演进
1. 2021年03月，全国人民代表大会发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
2. 2021年06月，国务院办公厅印发的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）中提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了保障性租赁住房基础制度和土地、审批、金融、税收等方面的支持政策。
3. 2021年10月，财政部办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于申报2022年新增专项债券项目资金需求的通知》（财办预〔2021〕209号），明确2022年新增债券可重点用于保障性安居工程，包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造（主要支持在建收尾项目，适度支持新开工项目）等领域。
4. 2022年03月11日，全国人民代表大会发布的《第十三届全国人民代表大会第五次会议关于2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划的决议》中提出加快发展长租房市场，推进人口净流入的大城市保障性租赁住房建设，加大住房公积金对租赁住房的支持力度，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
二、保障性租赁住房历史演变
三、保障性租赁住房项目重点
1.保障对象：保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
2.建设标准：以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
3.投资形式：保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
4.建设规定：在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
5.收益来源：由于保障性租赁住房本身的特殊性，其主要服务对象为新市民、青年人等群体，而其稳定的收益则需要依托其建设内容，如：出租房租赁收入，配套商业租赁、出售收入，停车位收入，充电桩服务收入，物业收入等；同时保障性租赁住房出于公益的定位，其租金较同地段同品质市场租赁住房租金是相对低的。此类专项债券属于有一定收益的公益性项目，在项目对应的专项收入能偿还专项债券本息的情况下，可以通过发行项目收益与融资自求平衡地方政府专项债券获取建设资金。
四、保障性租赁住房专项债券实操案例
2022年我单位参加XX县保障性租赁住房（开发区项目）及周边配套工程项目共计41000.00万元专项债券发行，为其提供发行阶段全流程风险控制法律服务并出具法律意见书。
债券期限：20年
收入来源：主要为保障性租赁住房租金收入、商业区租赁收入、停车位收入、充电桩收入、物业费收入、广告费收入等。
项目内容：为加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，有效解决新市民、青年人等群体住房困难，本项目主要建设保障性租赁住房，配套建设居家养老用房、社区服务用房、物业服务用房、门卫、消防控制室、垃圾收集房、配电房、开闭所、尾气井等用房和配套附属工程及周边配套市政设施。
五、保障性租赁住房专项债券发行建议
1.项目选择：应当注重其选择标准和建设内容，保障性租赁住房作为各类政策支持租赁性住房的进一步整合，对于符合规定的都应当进行保障性租赁住房的规范管理，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房等。
2.供需匹配：专项债券项目的核心是收益与融资自求平衡，项目单位要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定保障性租赁住房建设目标和方案。
3.配套融资：在加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度和支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放的政策下，若项目收益在覆盖专项债券本息后仍有剩余，资质良好的建设运营主体可通过项目贷款、发行其他债券等方式寻求配套融资，积极发挥专项债券带动作用和金融机构市场化融资优势，推进重大项目建设。
4.统筹配合：在推进保障性租赁住房项目的进程中，主管部门要切实加强与相关部门的沟通，做好发展保障性租赁住房情况监测评价，及时总结经验做法，有效的解决项目运作过程中的各类困难。所有相关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，为项目的落实保驾护航。
六、结语
保障性租赁住房是促进房地产良性循环的关键，能够切实增加小户型、低租金房源供给，优化租赁住房供应结构，有利于稳定市场租金，促进住房租赁市场健康发展。各地应储备、谋划符合条件的项目通过发行专项债券获得建设资金，进一步激活各类市场主体参与租赁住房建设运营的积极性，促进专业住房租赁企业更加规范化、规模化发展，在推动全体人民住有所居的基础上，将最终服务于共同富裕的战略目标。
政府投融资项目工作室
政府投融资项目工作室由本所高级合伙人王思忆律师领衔，致力于服务政府、央企、大型国企、上市公司等重大投融资项目的专业法律团队。工作室成员具备丰富的执业经验与核心竞争力，凭借对中国法律和监管环境的深刻理解，对企业风控、财务管理和商业综合知识的灵活运用，以及对客户需求的准确把握，成功在各领域为客户提供完善的法律咨询和解决方案。包括不限于政府采购与招投标、绩效评价、国企改制、政府和社会资本合作项目、债券发行业务、并购重组以及海外投资项目等。
标签： #西安市政浐灞债权计划
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