大央企信托-594盐城项目(2020盐城重大投资)

余老师 2023年12月07日 00:41 85 0

导语

大央企信托-594盐城项目

10月预期供应微增，成交持续修复，政策发酵热点一二线坚挺

◎文 / 克而瑞研究中心

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9月供应稳中有增，成交小幅放量：重点30城供应环比上升17%，前9月累计同比下降11%。成交环比微增3%，同比减少23%，累计同比增幅收窄至2%。一线因供应放量+新政刺激，环比增长16%，二三线持平上月，部分城市迎来复苏行情，诸如天津、武汉、南京来访、认购稳步回升。二手房环比增7%韧性略好于新房，京沪环比增25%左右,成都青岛等同样温和回升。但9月土地成交规模仍处历史低位，溢价率仅4.5%，流拍率19.6%延续高位。

新增供应

低位回升环增17%

京深蓉放量、济庐等低迷

9月，供应仍处低位运行，但是已连续两月环比增长。据CRIC监测数据，30个重点城市新增供应1358万平方米，环比增长17%，同比下降33%。

一线4城供应均放量，深圳创近1年单月新高。一线城市预计供应面积312万平方米，环比增长22%，同比下降35%。上海供应节奏加快，第八、第九批次新房在月初和月末相继面世，带动供应继续走强。深圳9月供应井喷，总面积升至86万平方米，创近1年单月新高，其中，南山、福田豪宅推货量激增，典型如南山大型城改项目绿景白石洲璟庭，单盘供应超千套。

二三线城市供应改善有限。26个重点二三线城市合计供应1046万平方米，环比增长15%，同比下降32%。环比来看，由于上月低基数，近6成城市供应有所增加，成都增幅居前，但苏州、合肥等城市供应规模仍在走低，济南、福州等当月供货量甚至不足10万平。同比来看，仅有成都、天津、西安等3个城市供应规模高于去年同期，武汉、郑州、苏州等同比跌幅在4成以上。

新房成交

企稳微升

一线环增16%、青汉渝津等二线低位增20%左右

成交在各地新政密集落地中持续修复。据CRIC监测，9月30个重点城市成交面积为1205万平方米，环比微增3%，同比下降23%。前9月累计同比微增2%，增幅较上月持续收窄。

分能级来看，一线城市因新政刺激，短期内热度回升。9月整体成交212万平方米，环比上升16%，同比下降33%，前三季度累计同比持平去年。北京、上海热点恒热，上海“认房不认贷”落地+供应回升带动成交如期放量，环比上升15%，不过累计同比降幅持续扩大至6%。广州低位回升，随着新政叠加落地，项目来访、认购稳步回升，成交环比上涨26%。

二三线城市成交与上月基本持平，9月成交993万平方米，同比仍降21%，前三季度累计同比涨幅收窄至3%。部分城市迎来轮动复苏行情，环比上涨城市大体可分为以下几类：一是市场相对平稳，行情自成一体的内陆城市诸如西安、长沙等，伴随着改善盘集中入市，成交量稳中有增；二是前期深度调整、基本面不错的核心二线城市，典型代表为南京、武汉、宁波、天津、重庆等迎来阶段性放量，因部分项目加大折扣力度促进以价换量，成交环比转正。三是部分三四线城市表现同样可圈可点，佛山、无锡、东莞、嘉兴等9月成交低位回升，但是前三季度累计同比依然为负值。

项目去化

平均去化48%

津渝来访、认购回升但续销略乏力

据CRIC调研数据，重点城市9月平均开盘去化率为48%，较上月微增3个百分点。随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政，微观项目来访、去化已有“抬头”征兆，但是因网签数据具有一定的延后性，尚未在成交层面完全体现；至于新政后热度能够维持多久，仍有待进一步观察。

目前来看，9月市场稳步修复，各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：一是前期热点恒热的北京、上海、成都等，随着改善盘集中放量，叠加新政利好刺激，整体去化率呈现稳中有增态势；二是天津、重庆、宁波等经历了前期购买力修复，本月去化率也有低位回升趋势，以天津为例，来访、认购稳步回升，但是续销动力有所不足。据CRIC监测，最近一周全市热销项目共计接待客户17449组，环比下降11%；累积认购1423套，环比下降16%，客户转化率由9%降至8%。市场热度分化仍明显，红盘主要集中在板块供应稀缺或是价格折扣力度较大的刚需刚改盘。

库存

9月供求比上升库存略有扩容

近8成城市消化周期超18个月

9月，重点城市供应回升幅度大于成交，30个监测城市整体供求比由上月的0.99升至1.13，6成以上城市供求比已升至1以上，深圳、厦门等供求比更是升至2以上，但济南、无锡供求比依然低于0.6。受此影响，30个重点城市库存面积有所扩容，环比增长1%。

由于库存扩容而成交仍偏低迷，近9成城市消化周期较上月有所拉长，23个城市消化周期突破了18个月的警戒线，厦门、嘉兴、东莞等城市更是超过30个月，去库存压力有增无减。

二手住房

成交环比增7%

京沪等环比25%、蓉青宁等温和改善

9月，17个重点城市二手房成交面积预计为776.2万平方米，环比再增7%，同比转正增长12%。前9月，二手房累计成交7557万平方米，累计同比增长32%。预判后市，核心城市解绑限制性政策或将释放一波购房需求，10月二手房成交有望继续回升。

环比来看，北京、上海等成交回升显著,环比增长约25%左右，认房不认贷落地后，促进部分积压需求的释放，在京沪无房且有异地贷款记录的刚需客、卖一买一置换客，入市积极性提升，领涨各重点城市,上海预计将突破1.8万套枯荣线之上,预计较前8月月均增长20%。其他如成都、青岛、南京则温和回升，环比增长5%左右。反观苏州、杭州等城市，新政出台后，挂牌量同样快速增加，比如苏州认房不认贷不到两周新增挂牌2千余套，其中包括大量园区次新房，但成交端增长效应尚未显现，9月成交继续走弱。

土地市场

溢价率延续低位、流拍率再度攀高

热点城市土拍降温

9月，重点城市土地出让频次明显较少，仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍，9月份土地成交规模如期回落。截至9月24日，全国300城经营性土地总成交4950万平方米，同比下降43%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌约二成左右。热度方面，广州、杭州、宁波等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.5%，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年3月以来第二低点。9月土地流拍率19.6%，环比上月再度攀高1.4个百分点。

分能级来看，受零散土拍新规的影响，一线城市本月共成交土地111万平方米，环比下降59%；成交金额205亿元，环比下降64%；与去年同期相比，成交建面和成交金额降幅均超八成。本月进行多批次集中土拍的广州成交建面最高，达109万平方米，总揽金204亿元。北京底价成交一宗商办，沪深均零成交。

二线城市的成交规模同环比均降，成交建面仅688万平方米，环比大降64%；同比降幅高达76%。受成交建面收缩的影响，成交金额亦明显下降，环比下降了66%至432亿元，同比降幅更是接近八成；楼板价环比上月略有下降，降至6290元/平方米。榜首成都成交建面仅95万平方米，揽金76亿元。居于第二位的宁波成交建面仅有60万平方米，涉及13宗地，整体溢价率达11%。值得注意的是，杭州本月土拍热度延续相对低位，整体溢价率仅有6%。

三四线城市除楼板价同比上涨外，其余指标也均下降。9月总成交建面4152万平方米，环比下降了28%，同比大降46%。淮安和盐城两个城市成交规模超过100万平方米，淮安成交建面241万平方米，其次是盐城，成交建面149万平方米，位于第三位的是无锡，成交建面仅55万平方米。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，淮安、盐城、南通、连云港、宿迁、徐州、常州、金华、绍兴等长三角均以底价成交为主，市场热度降至低位。

综观

10月预期供应微增，成交持续修复

政策发酵热点一二线坚挺

总体来看，金九房企推盘积极性稳步恢复，环比增17%；叠加核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等厉害新政，整体成交小幅回升，微增3%。不过值得引起关注的是，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，因网签滞后等因素，预期将在后续成交数据中有所体现。预判10月，我们认为，供应微增是大概率事件，而成交或将延续复苏态势。

各城市预期延续分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，对于京沪杭蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言，“认房不认贷”可扩充居民购买力，尤其是释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求；“限购局部松绑”可扩大购房基数，只要供应保持充裕，成交热度还是有望延续。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，整体政策效果不及一线显著，但是从周度数据来看，也出现了来访、认购上升的情况，后期伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放，整体成交还是有望小幅微增。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

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