陕西浩公律师事务所 民商事研究院
文章/王子豪
随着当前经济的发展，越来越多的居民购买了机动车，在购置房屋时往往也会考虑购买配套的车位。但不少人在想要购买车位时发现，开发商已经将大量车位打包卖给了某一位业主，这种《转让协议》是合理有效的吗？
案情介绍：
甲公司为某房地产项目开发公司，该项目共计商品房402套，共计车位687个。前期已售房屋152套，并通过出售及附赠的方式出让车位80个。乙公司购买了该项目四栋自住房。
甲公司与乙公司签订《转让协议》，约定：甲公司以1500万元的价格向乙公司转让该项目共计607个地下车位使用权，其中人防车位218个、非人防车位389个；甲公司同意乙公司向第三方转让上述车位的使用权，乙公司于车位交付前享有每个车位一次更名权，乙公司另行转让车位使用权的，仅限于向该房地产项目的业主转让。
后乙公司未按期按约支付转让费，甲公司遂诉至法院，要求解除合同，并要求乙公司根据《转让协议》支付300万元的*** 金。
问题分析：
一、业主是否能够大量购买车位？
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。
这里提到的“满足业主的需求”是指满足全体业主所需。例如小区内规划的房屋户数和车位数量相等时，每户业主获得一个车位就符合“满足业主的需求”这一规定。倘若开发商将大量车位都售予同一业主或极少数业主，这一行为明显超出了正常业主对车位的需求，损害了其他业主的利益。购买大量车位的业主如果囤积车位并且加价转售，会损害其他业主的合法权益。因此，业主不能够大量购买车。
二、什么是人防车位？
人防车位是指平常用于停放车辆的人防工程。这种车位虽然使用权可以流通，但是所有权仍然归国家所有。
房地产开发商作为人防车位的建设单位，在人防部门办理备案登记手续后，可以对车位享有收益权和使用权，但是这类车位仅可以用于出租，不可以进行买卖。开发商与租赁人签订的《人防车位租赁协议》不得超过二十年，租期届满后若仍需租赁，应当另行签订或续签租赁合同。
法院认为：
案涉车位取得了建设工程规划许可证，依据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国人民防空法》的规定，甲公司有权将车位的使用权进行转让。但根据民法典及相关司法解释的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，因此甲公司转让车位使用权的，不得违反“首先满足业主需要”的法律规定，故双方签订的《转让协议》的目的并非满足业主需要，且有可能影响其他业主对车位的需求，违反了上述法律规定，应属无效。
甲公司基于该份协议，要求解除合同并主张乙公司赔偿*** 金无相应依据，故判决驳回了甲公司的全部诉讼请求。甲公司提起上诉，二审维持原判。
总结：
一般而言，“车位应当首先满足业主需要”意味着开发商应当将小区的车位优先出售或出租给本小区业主。这是一种使用需要，而非投资需要。如果个人大量占有车位，一方面会影响其他业主的使用，另一方面也违背了《民法典》的精神。
因此，开发商将大量车位出售给明显超出自用需求的个别业主，购买人再以此囤积、加价转售车位的行为，会损害多数业主的正常使用需求，不会得到人民法院的支持。
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