来源 | 和君咨询
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责编| 韩玮烨
目前全球REITS市场主要分为北美、欧洲及亚太三大市场，截止2021年底，已上市REITs总市值达2.5万亿美元，其中美国占约60%。
美国REITs市场始于1960年，经历六十年的发展，市场总规模达到3.5万亿美元。按照上市与否，可分为公募REITs、私募REITs以及公开非上市REITs。也可按照投资的资产标的特性分为权益型（Equity REITs）和抵押型（Mortgage REITs或mREITs）两大类。权益型REITs拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值。抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息。
持有权益型REITs既可以稳定获得每年的租金收益，也可以从资产价格上升中获益，而且美国法律规定REITs负债率不得超过40%，是一种兼顾低风险和优良收益率的投资方式，因此受到了投资者的追捧。自2000年来权益型REITs市盈率一路走高，尤其是近两年在疫情和通胀等不确定性因素影响下，市场资金涌入权益型REITs市场寻求避险，权益型REITs迎来了爆发性增长，到2021年末，美国公开上市的权益型REITs市值达到了1.65万亿美元。2021年下半权益型REITs净利润和市盈率双双创下历史新高，表现了良好的抗风险及抗通胀能力。
数据来源：Nareit（全美房地产投资信托协会）
数据来源：Nareit
经过半个世纪的演变，美国REITs底层资产种类繁多，涵盖了从林地到数据中心超过20个小类。可以说，只要是能产生现金流的不动产资产，都可以在美国找到对应种类的REITs。
资料来源：Nareit
在过去十年中，美国权益型REITs的市场格局出现了巨大的变动，传统的写字楼REITs、零售REITs和卫生保健REITs的份额大幅下降。而服务于互联网行业的基础设施REITs、数据中心REITs和以物流园区为增长主体的工业REITs则取得了大幅增长。
数据来源：Nareit
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按照市值的增长速度，可以将现有REITs板块按照过去十年的表现分为新兴赛道、增量赛道、存量赛道三类。新兴赛道主要包括2010年后新出现的基础设施REITs、数据中心REITs和专业地产REITs三个资产类别，十年间实现了市值从零到近5000亿美元的增长，目前市份额为29%。增量赛道包括市值增长速度超过平均速度、市场份额上升的工业REITs、住宅REITs和自助仓库REITs三个资产类别。存量赛道为写字楼REITs、零售REITs、多元化REITs、酒店/度假村REITs、卫生保健REITs以及林场REITs这些过去10年市场份额均有不同程度下滑的资产类别。
数据来源：Nareit
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01 新兴赛道状况
基础设施REITs：过去十年中随着移动互联网的快速发展，美国市场对通信设施的需求也在成倍增加，这为新玩家进入通信设施领域创造了机会。目前四家美国基础设施REITs中，有三家投资于光纤、手机基站等通信设施领域，运营模式类似中国铁塔，通过向电信运营商、广播及卫星电视公司等客户提供通信服务获益。而另外一家CorEnergy Infrastructure Trust则是投资电力网络、输油管道等能源领域。
数据中心REITs：为互联网企业提供遍布全球六大洲几十个国家的数据中心，服务于愈发庞大的云计算、分布式计算等互联网市场。目前该赛道仅有两家REITs，但总市值超过1000亿美元，一季度盈利达8.99亿美元。
专业地产REITs：投资如农田、监狱、电影院等资产，将传统上没有被资管行业覆盖的非标地产纳入证券化的范围，是传统商业地产证券化触及瓶颈后开拓新市场的尝试。典型如EPR Properties，该公司持有资产涵盖了电影院、餐饮娱乐、私立学校等领域。
数据来源：EPR Properties官网
02 增量赛道概况
工业REITs：通过出租工业设施获利，可细分为工业园区和仓储物流两个赛道。在上一轮市场周期中，新兴的电子商务行业对仓储物流设施需求非常旺盛，如亚马逊、家得宝、沃尔玛等巨头都非常依赖第三方仓储物流设施，带动物流仓储REITs出现了爆发性的增长。目前在该赛道排名第一的安博公司市值达940亿美元，物流园遍布全球19个国家。
住宅REITs：通过出租住宅获利，美国人较低的房屋自有率使得美国拥有一个庞大且稳定增长的住宅租赁市场。当前美国住宅租赁市场高度成熟，细分程度较高，住宅类REITs可以按照住宅形态分为公寓、预制房以及独户住宅三类，其中公寓又可以进一步分为高层公寓、花园洋房以及学生公寓等多个细分领域。
自助仓库REITs：通过向个人和企业提供短期仓储空间获利。该赛道的主要优势在于建造和运营成本低，所以受到了资本市场的青睐,该赛道处于寡头竞争、整体扩张的趋势中。疫情导致企业和个人减少现有地产租赁面积，退休老人为了节省开支而减少居住面积，人口整体向中西部流动，以及千禧一代向市中心聚集，诸多因素导致美国家庭的平均居住面积减少，为了储存多余的物品而去租赁自助仓。
03 存量赛道概况
写字楼REITs：通过出租写字楼或商业园区获益，既有专注于特定物业类型的REITs，也有专注于特定租户类型的REITs。如Easterly Government Properties专门向美国联邦政府部门提供办公空间。近年来疫情肆虐导致美国公司更倾向于让员工在家办公，对写字楼的需求大幅度降低，使得市场不再看好这一资产的前景。
零售REITs：一般按照商店规模分为购物中心REITs、区域购物中心REITs以及独立店铺REITs。受到电子商务和疫情的双重冲击，整体行情较差，甚至有Washington Prime Group等零售REITs出现了破产清算的情况。
多元化REITs：同时持有住宅、商场、工业园区等多个资产类别的REITs。目前美国REITs普遍向资产管理专业化的方向发展，同时持有多种地产资产类别不符合市场发展趋势和资本估值逻辑。
酒店/度假村REITs：该板块受疫情冲击较大，是唯一在疫情期间出现亏损的板块。
卫生保健REITs：包括医院、养老院、养老社区、护理设施等物业资产。在上一轮周期中资本过度高估美国人对养老的需求，导致该类别市场长期处于供过于求的状态，再加上疫情对养老院的巨大冲击，导致近年来该赛道的估值和利润一直处于低位。
林场REITs：与其他REITs不同，该赛道主要收益来自于木材种植及加工，而不是房产出租，估值和前景取决于木材的价格及需求量。
中国公募REITs始于2021年。2020年四月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》两份文件。2021年5月第一批公募REITs上市，涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污染治理四个领域。2022年保租房公募REITs入市。截至目前，已有4只保租房公募REITs产品成功发行，首批的3只发行主体均为地方国企，随后华润有巢作为央企成功发行了公募REITs产品。2022年最后一个工作日，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金，作为首单光伏发电类公募REIT产品正式获上交所受理。与此同时，中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金（简称“国电投新能源REIT”）、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“湖北科投REIT”）也获正式受理，基础设施REITs试点范围进一步扩大。
如果以美国为标杆，中国REITs市场规模、涵盖的赛道类别还有很大的拓展空间。但要注意的是，REITs作为一种金融工具，其应用要服务于所在市场的阶段性目标。和美国将REITs定位商业不动产专业化和资产管理化的重要工具相比，国内现阶段仍将公募REITs作为一种政策性工具使用，目标是为政府提供债务替换、信用扩张，未来的市场演进仍有待观察。
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