央企信托-670号浙江政信项目(浙江省信托投资有限责任公司)

余老师 44 0

杭州,2024年1月18日—享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2023年整年度的零售商业市场及写字楼市场进行多维度的解读,并对2024年的发展趋势进行展望和预测。

央企信托-670号浙江政信项目

强预期与弱现实下杭州写字楼,2024年将“先立后破”

从土地供应表现来看,2023年杭州土地市场整体供求同比下滑,整体成交量涨价跌;产业企业进入土地市场,底价拿地建设总部。杭州近两年重点进行产业发展,引导地方头部、大型企业拿地建设总部,发展产业生态圈,除商业用地外,还包括产业类用地,政府定向客户拿地建设总部,如杰丰服装、巨杰集团、毛戈平、蚂蚁等,这类企业建设总部后无法消化全部面积,未来将进入办公租赁市场,带动市场竞争。在市场下行期,国企央企的资金优势愈发明显,未来仍将是杭州重要的拿地力量之一。

央企信托-670号浙江政信项目(浙江省信托投资有限责任公司)

租赁市场方面,2023年全市甲级写字楼存量攀升至645.4万方,供应保持高位,市场规模再攀升。而需求减弱叠加供应积压,年内租金持续下调,截至第四季度,全市租金下探至3.99元/平方米/天,整体租金较2022年同比下降1.5%。降价让惠成市场主流,存量去化速率趋缓。行业需求方面,TMT以29%的占比位列需求首位,细分产业向软件开发、直播类倾斜。其次,专业服务类需求占比24%,以银行、保险为代表的金融业租户需求稳固,占比13%,与专业服务产业倾向布局核心区位,如钱江新城、钱江世纪城等。

销售市场方面,大宗交易市场萎靡,依靠政府飞地、平台托底为主,2023年,全市共录得10宗物业大宗资产交易,相较去年交易宗数上升,交易总额有明显回落。大宗交易市场萎靡,非市场化行为频现,均为政府、国企平台,无自用购买客户,政府及国企央企成交面积占比从2022年的35.7%攀升至2023年的100%,购买楼宇未来将作为国企资产对外租赁。

相较于2020-2023年,杭州甲级办公井喷交付的情况,2024年优质办公的入市速度逐步放缓,重点甲级项目预计于2025年交付入市。未来几年,甲级办公将同时受到需求萎缩和新增乙级办公、商务园区办公的冲击(2023年杭州主城区乙级/园区办公交付约200万平方米)。杭州办公市场面临供需失衡局面,未来新增入市项目的去化周期被拉长,租金上涨空降将受挤压。

戴德梁行杭州公司项目及企业服务部 冯帆

戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人分析,2023年中国经济常态化发展,经济复苏之下,办公市场平稳发展,但恢复速率趋缓,新增供应创新高,新项目去化带动吸纳回弹,杭州办公市场面临供需失衡局面,未来新增入市项目的去化周期被拉长,租金上涨空间将受挤压。

戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光

戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示:“杭州办公市场正处于存量导向阶段,租户市场及经济变化背景下,企业对于楼宇选择更多,并且成本结构考量更加复杂,对于业主端在策略调整层面提出了更多的要求。十四五期间将是中国深化产业结构调整的关键时期,在经济保持稳定增长下,市场信心不足的问题将会随时间解决,届时市场预期得以改善,需求将得到恢复。”

2023杭州商业秩序更迭2024商业市场将提质焕新

2023是商业的新一轮起点,更是新挑战的开始,商业秩序更迭,在纷繁复杂的环境中,“复苏”是贯穿全年的主线,这是商业最大的信心和动力。围绕“复苏消费”,杭州积极出台促消费政策,发放消费券、举办购物节、打造夜经济、对消费进行补贴、允许商业外摆等一系列举措。

从全市商业开业情况和运营表现来看,杭城新开商业数量复苏,年轻力商业涌现,非标商业成功出圈。据戴德梁行数据统计,杭州2023年新开商业数量为16个,新开商业面积共计1,275,800平方米,相较于2022年新开商业面积增长率为88%。商业体百花齐放各具特色,特色街区商业表现突出,2023年新开特色街区商业数量5个,占2023年新开商业总面积31%。全市优质商业租金整体表现稳健,全市商业平均租金攀升至6.86元/天/平方米,相较于2022年增长率为1.5%。城市核心及非核心商圈租金均略有攀升,个别商圈受部分商业调整影响,租金维持下行趋势。优质商业空置率持续下降,全市商业平均空置率已降至8.34%,为近四年新低,人潮回归之下,商家预期消费转好,抢先“快跑”。

从杭州商业品牌动态及首店情况来看,商业体稳字当头,注重调铺的业态及品牌的质量升级消费复苏不及预期,下半年品牌拓店速度明显放缓。2023年杭州全市新开门店数量为550家,较2022年同比下降28%,新关门店数量为448家,较2022年同比下降14%。其中,零售与餐饮的新开及关闭数量占大比重,在新开门店中,零售数量为221家,餐饮数量为219家,关闭门店中,零售数量为176家,餐饮数量为167家。首店方面,2023年杭州首店数量增加221家,同比2022年上涨9%,首店品牌涵盖餐饮、零售、儿童亲子、文体娱、生活服务等各个主流业态,满足大众化的消费需求,紧跟消费新潮流。新开首店48%集中于市级商圈,城市级商圈依旧是首店进驻的不二之选,武林商圈首店数量为44家,收割力反超湖滨。但在首店多点开花的高潮下,过去三年杭州引进的731家首店中,目前54%正常营业,高淘汰率已成为杭州“首店通病”。此情况下,首店应进行从“量变”到“质变”的转型,寻求高品质增长。商场仍需根据自身特色,引入合适自己的首店组合,才是完美的吸金法则。而首店本身也该利用功能创新、业态复合或跨界创新,衍生出新消费,结合在地文化元素等创新措施。

展望2024年,我们有望迎来NEOPARK-未来里、芳正国际广场、亚奥万象天地等诸多重磅项目的入市,预计新开数量预计为23个,共计面积为1,678,000平方米,存量商业将突破1500万方。在商业内卷化的当下,特色成“刚需”,商业如何标新立异成为看点。在消费态度上,随着消费观念的趋于理性,消费者在购买行为上也发生变化,消费者热衷于寻找消费最优解。

戴德梁行杭州公司项目及企业服务部 陈校锋

戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人分析,当下消费市场真正发生的既不是单纯的升级,也不是简单的降级,而是分层。顺应消费分层这一主流趋势,面对越来越年轻化的消费客群,消费者回归理性消费。商业体需做好以下两点:第一需做好客群细分,第二清晰洞察消费者真实需求。

戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示:“展望2024年,杭州商业首要任务是激发消费潜力,推动商业从复苏转向增长持续扩大。伴随着政府出台更多更精准的促销费政策,2024杭州商业市场表现预期将保持稳中向上整体态势。面对越来越年轻化且务实的消费,2024年,创新比什么都重要。模式的创新、理念的创新、定位的创新、场景的创新和运营手段的创新,才能真正成为读懂消费者的商业。”

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示:“2023年杭州整体经济保持稳中向上的态势。亚运会、良渚论坛推动杭州城市综合能级和国际影响力显著提升,城市国际化发展进入了重要‘窗口期’。2024年的杭州将推进数字经济二次攀登,奋力开创“勇攀高峰、勇立潮头”新局面,未来可期可待。”

标签: #央企信托-670号浙江政信项目

  • 评论列表

留言评论