过去的2023年，是兰州楼市“焦虑与希望”交织的一年。
据相关数据显示，2023年全年，兰州新房成交面积为320.27万方，约2.8万套。但这个成绩，仅仅是比2022年好。
要知道，这组数据与兰州楼市高峰点2021年成交面积800万方，约7.9万套的业绩相比，差距还是十分悬殊的。更何况，今年的成交数据，还是开发商们经过了一场场惨烈的降价抛售潮后，才换来的结果。
至于2024年，兰州地产从业者们的乐观和信心已经彻底谈不上了，剩下的，也只有悲观的程度和长度而已。或许今年，兰州新房的成交量是280万方？250万方？甚至于是200万方？没有人能给出一个确切的数据。
但，大家已经产生了一个共识，那就是：2024年兰州的房地产市场规模，还会继续收缩。
造成这个现状的原因，本质上就是因为：最根本的问题并没有得到解决。其一，当下的市场环境，并不是很健康；其二，兰州购房者，可能真的没钱、或者需求不足……
虽说最近一段时间，政策端有大把的利好消息陆续出台。兰州不仅发布了17条措施对楼市进行调整优化，甚至还搬出房票制度来创造需求，帮助楼市去库存。
但这种挤牙膏式的松绑，并没有产生什么明显的药效。可市场变化太快，政策根本跟不上形势的变化，这就导致所有的行为都是短期化的，根本无法持续。
兰州开发商的心理活动也变得矛盾又复杂，他们一边盼着政府能够能大刀阔斧的救市，一边又认为即便政策落地，能产生的实际作用也不大，并未对其抱有太大的希望。
眼下，兰州很多开发商流动资金短缺的问题并未解决，前期购买土地、规划设计，后期施工建设等都需要大量的资金投入，可由于经济形势和相关政策及供需关系的变化，他们预期销量并未达成目标，自然会面临现金流不足的问题。
与此同时，整个房地产行业的负面信息也在网上不断发酵弥漫，这也难免引起购房者的恐慌和焦虑情绪，导致市场陷入了一个需求低迷的死循环。
再加上，眼下的市场端，确实给人一种承诺不到位的感觉。兰州很多房子当初规划的相关配套，包括道路、学校、医院、公园等……都迟迟不能兑现，这也致使很大一部分项目，深陷泥潭当中。
更何况，2023年，兰州的土拍市场也十分冷清。几乎没有几家企业敢在兰州拿地，官网上的公布的地块信息，扳着手指头都能数得过来，主城区也仅西站板块和雁滩板块，有几块土地成交。
其实，兰州主城的很多项目，基本上也已经开发完了，大部分开发商都在忙着出清，并不急于开发新项目，而预计2024年，新开工的项目，也只会更少。
尤其是进入1月份后，兰州房地产市场几乎接近冰点，很多开发商在冲刺完上一年的年度任务之后，还将一部分优惠政策收回，导致部分项目房价被动上涨，与此同时，往年的返乡置业潮也并未出现，整个市场，主打一个摆烂。
现在的情况就是：开发商没行动，不积极引导市场；渠道和分销就像无头苍蝇，焦虑的到处乱窜；整个市场，透露出的都是一种寸步难行的煎熬感。
过去的一年里，兰州大多开发商预期的销量和售价都没有达到目标，哪怕是地产巨头，业绩也并不理想。为了达标，下半年开始，兰州各大开发商降价及上高佣和分销的内卷现象，也在持续加码，一部分项目的价格甚至跌至历史最低，哪怕是亏钱，都要卖！
据相关数据显示，眼下全市和区域显性库存去化周期均大于12个月，且这部分房源，主要集中在近郊和次主城区。也就是说，眼下兰州房地产市场的客群，主要还是以刚需为主。
而2024年兰州房地产市场的主基调，依然处在一个痛苦的出清过程当中。过程之所以痛苦，就是因为，这部分刚需，还在急遽收缩……
眼下，兰州购房者对不断出台的政策的刺激，其实早就已经形成了麻木感。一方面，购房者担心烂尾、担心买在高处，另一方面，也担心经济继续下滑。
大家觉得，市场不确定性实在太多了，或许再等等，优惠的政策和利好消息的力度还会更大，同时，他们内心也存在万一买了房，自己会还不上房贷的担忧。
毕竟，处在经济下行的背景当中，兰州很多企业面临着负债、破产、甚至倒闭的窘境，降薪和裁员的现象也已不足为奇，很大一部分的生存都十分艰难。尤其是市场上的刚需客群，本质上他们收入的来源靠的就是工资，一旦有变动，那就有可能断供。
除去这部分刚需，兰州市场上的改善客群，则并不急于买房，他们的观望情绪也很浓烈，而更高端的改善客户，则对产品的要求更高，也更挑剔，除非有一个真正能让自己生活大有改善的选择，否则他们不会轻易打开自己的腰包。
可兰州市场上的大多项目都在降价换量，随之即来的必然是产品端的牺牲，也就是降标减配。当产品与改善客群的需求不匹配时，自然也就吸引不到这部分购房者。
当然，还有一点也是不可忽视的，接下来的二手房市场，也会对新房市场造成巨大的冲击。
受到经济环境的影响，兰州一部分房东可能需要资金还债，也可能是投资其他领域，如果急于变现，就会降低房价来吸引买家，从而亏本卖出。还有一部分房东，已经有了“套现心理”，他们认为未来兰州的房价可能会继续下跌，因此希望尽快抛售房产以避免进一步损失。
无论是市场端的低迷、刚需客群的收缩、还是二手房市场带来的冲击，能肯定的是：新房市场持续收缩，已然成了一个避不开的结果……
前阵子，国家统计局在发布会也强调了房地产各项指标降幅在收窄的事实。包括房地产开发投资降幅收窄0.4%、商品房销售面积降幅收窄15.8%、商品房销售额降幅收窄20.2%，并强调了以“三大工程”为代表的“房地产发展新模式”的意义。
不可否认，市场环境已经变了，但对于兰州开发商来说，接下来的出清阶段，还是他们绕不开的一条必走之路。
可最让开发商犯难的是，他们需要出清的这部分产品，其实也都是基于过去开发的逻辑做的，能做迭代更新的也并不多。所以，这条路一定很难走，甚至是一条铺满荆棘的上坡路，想要走过这段路，也就只能看，谁的命更硬了。
能肯定的是，兰州人的住房需求永远存在，购房者也会想住更大、更好的房子，房地产行业也永远不会消失，只是用收缩的形式继续发展下去罢了……
但这个过程中，必然会有实在熬不下去，最终被淘汰了的开发商。他们也只能眼睁睁的看着自己的项目转手、公司关门歇业、裁员解散、甚至老板转行投资其他。
至于能熬过去的那部分开发商，就必然有一个好未来。只不过，要适应新的市场，他们就必须要有新的开发逻辑和不断迭代的产品力，也只有这样，才能让市场逐渐形成一个良性发展的循环，从而促使购房者产生新的需求。
或许在未来很长一段时间，这种弱肉强食的状况都不会有所改变。风高浪急，船上每个人都只能努力抓紧缰绳，保持很好的耐心。
接下来的兰州房地产市场，已没有了战略，只剩下生存。
标签： #2024年兰州城发债权资产
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