“新重庆”建设步伐提速，制造业规划体系重大升级，五一长假暑期激动旅游消费市场。甲级办公楼市场：企业总部需求主导办公楼市场去化，大型国企办公升级需求开始涌现，保险、房地产以及头部科技互联网行业整合趋势仍在延续。零售物业市场：商业载体不断优化，吸引众多国际大牌、新锐潮流品牌首店入渝，餐饮和娱乐体验业态回暖，拉动空置率有所下滑，但仍处于高位，市场去化还有待提升。工业及物流地产市场：两大支柱产业全面升级，新能源汽车成为发展现代制造业体系的重要抓手。
在中欧班列和西部陆海新通道加持下，重庆成长为内陆城市对外开放第一城，外贸出口额常年位居内陆城市榜首。仲量联行华西区副董事总经理周懿表示：“2023年以来，重庆积极响应国家战略，谋求新一轮央地合作机遇，加快打造陆海新通道，积极招引高附加值产业，规划布局先进制造业‘33618’产业体系。西洽会等一批重磅招商项目逐步落地，利好下游房地产物业市场。”
甲级办公楼市场
企业自用需求主导甲级办公楼去化，租赁市场持续承压
2023年上半年，全市迎来14.0万平方米新增供应，位于江北嘴CBD的中国银行总部大楼及金融城3号T2相继交付，推动全市甲级办公楼总存量突破370万平方米。受地产业现金流紧张影响，多个在建商业综合体、办公楼项目进度迟缓，其中市场成熟度较低的新区散售型办公楼受影响更重，未来或进一步推迟入市。
需求端来看，受益于中国银行重庆分行、重庆三峡银行总行自用型需求带动，上半年净吸纳量由负转正，录得10.2万平方米，企业自用需求对甲级办公楼净吸纳量的贡献比例达97.1%。若扣除总部型企业自用需求影响，上半年净吸纳量仅录得0.3万平方米，租赁市场活跃度仍处低位。在供需影响下，上半年空置率在一季度小幅上升以后，二季度开始回调，于6月末收至27.5%，较2022年末持平，在中国主要一二线城市中处于中下水平（低于全国平均空置率）。
大型国企办公升级需求涌现，保险、房地产等行业仍处整合期
在“新重庆”建设背景下，上半年重庆地方大型国企及政府部门办公需求较活跃。市场录得数字重庆政务科技有限公司、重庆医疗研究保障会、重庆市银保监会等数宗整层或多层成交案例，成为市场上1,000平方米以上大面积成交的绝对主力。
相较来看，民营企业目前尚处调整修复期，整体办公楼问询及带看量处于低位。甲级办公楼中保险行业、房地产相关企业面积的整合仍在延续，叠加头部互联网企业战略性收缩，对部分办公楼仍然造成较大运营压力。因此，稳租户、提升项目续租率仍然是近期多方业主关注的重点。受此影响，上半年甲级办公楼租金累计跌幅0.9%，降幅较去年下半年有所收窄，收于81.5元/平方米/月。
重庆景区五一游客超2019同期，解放碑CBD“消费类”办公楼租户持续增长
网红的重庆迎来旅游和跨区消费人群的逐步回归，城市人流活动出现大幅回升。重庆文旅委数据显示，今年五一全市重点监测的120家旅游景区旅游人次同比增长67.2%，较2019同期增长17.9%，商贸消费持续火爆。渝中半岛积极打造国际消费中心的核心区，以酒店餐饮、零售贸易、旅游留学的“消费类”企业顺势快速增长，填补疫情下空置的商住公寓、街头商铺等物业，其中部分优质企业选址甲级办公楼。数据显示，截至2023年上半年，解放碑甲级办公楼“消费类”租户比例达22.8%，较全市平均水平高出6.7个百分点。同时，伴随半岛消费热潮持续升温，民宿、酒店投资热潮不减，酒店与民宿需求伴随城市更新渗透至住宅外的非住类商业产权物业，其中办公楼物业亦成为投资者青睐的改造标的。
未来展望
展望全年，预计下半年将迎来太阳座、龙湖天际一号楼，科技金融中心4号楼等共计超过20万平方米甲级办公楼交付，由于总部自用楼宇将在供应中占比过半，因此不会对市场造成较大空置压力。
企业端来看，由于宏观经济的复苏对企业绩效及就业市场的影响存在时滞，多数办公楼租户更加倾向于租期灵活、周边配套完善、绿色环保、装修完备的办公空间，相比于短期内投入较高的装修成本，更愿接受以租期内租金溢价分摊现金流的方式租赁办公空间。仲量联行重庆分公司总经理兼商业地产部负责人刘洋表示：“复杂多变的外部环境下，近期多行业均出现谋求在控制不动产成本的同时进一步提升职场效率的趋势，短期内将出现多行业企业职场整合的窗口期，办公楼业主方亟需摒弃‘重招商轻运营’的传统租赁模式，研判客群变化、深挖企业空间需求将是未来获取市场增量蛋糕的关键。”
优质零售物业市场
消费基本盘逐步恢复，市场指标持续优化
上半年，重庆消费市场复苏状态良好，消费基本盘逐步恢复。疫情放开后，在春节和五一节假日经济的刺激下，以接触型为主的消费反弹明显， 1-5月重庆社零总额实现6001.4亿元，同比增长5.3%，其中餐饮收入同比增长13.2%，是拉动消费的主力。餐饮和服务业态租赁需求活跃，加快了上半年商场空置去化。二季度空置率较一季度降低0.5个百分点至16.0%，较去年底降低0.1个百分点，结束了长达6个季度的空置率上升趋势。 但整体市场空置率依旧保持在较高水平，未来去化压力仍然较大。重庆优质购物中心首层平均租金报369.7元/平方米/月，环比下降0.1%。
供应方面，重庆二季度迎来三个优质零售商业项目开业，涵盖存量更新项目方圆live，区域型商业北碚吾悦广场，以及高端商业综合体万象城北区（二期），新增供应共计25.0万平方米，推动市场总存量达到886.6万平方米。新开项目均实现高开业率入市，拉高整体市场净吸纳量。
新增高品质商业载体，吸引优质首店进驻
万象城北区的开业为更多高能级的品牌入驻重庆创造了条件，包括JIL SANDER、Maison Margiela等国际大牌重庆首店入驻北区。北区定位“先锋潮流”，年轻潮流、时尚运动属性进一步加强，引入包括重庆首家i.t blue block、1807、Undefeated等先锋潮流品牌重庆首店，及ARC’TERYX、Descente等品牌城市旗舰店，与南区和中区品牌矩阵形成互补。除此之外，Fendi、Loro Piana、Loewe等国际大牌同期入驻万象城高奢片区。在优质商业载体加持下，重庆市场对国际和国内前沿品牌的吸引力正在与日俱增。
潮流服饰正当时，餐饮加速复苏
年轻消费客群正在成为商业发展的新动力。上半年除了新开万象城北区引入众多潮牌外，时代天街E馆也开始积极调整，引入众多潮牌首店，例如Bipolar、Old Older快闪、Future Pattern Archive、GRKC等，北城天街也引入P.U.K这类本土新锐品牌。潮流文化正在重庆生根发芽，预计未来更多本土和外来新锐潮牌在重庆扩店。与此同时，餐饮市场的快速复苏掀起餐饮开店热潮，众多餐饮首店，包括赵财记广式煲仔饭、啫火啫啫煲、京鹿料理、Shake Shack等入驻核心购物中心，同时咖啡茶饮品牌，如茉酸奶、M Stand也录得多个新租。
娱乐体验快速回温，新能源汽车扩店出现分化
消费场景不断修复，客流回归，接触型服务、社交场景相关消费改善较大，KTV、电影院、按摩、美容美发等需到店消费的娱乐体验业态表现强势。同时家庭客群逐步回归，儿童娱乐体验和家居业态也有所复苏，相关品牌成为购物中心冷区调改的主力。除此之外，新能源汽车拓店出现分化，头部新势力特斯拉和理想有所扩张，但在激烈竞争下，部分品牌开始收缩。其中代表性的有小牛电动旗下的自游家品牌，年初已撤走重庆多个店铺。相反，传统燃油品牌旗下的新能源品牌扩张较为稳固，录得例如BMW i、昊铂、银河、阿维塔等新租。
未来展望
存量即将破900万平方米，优质供应盘活消费市场
下半年，重庆在供应端依旧保持活跃，预计化龙桥板块的印象城及观音桥商圈的远东城等优质项目将陆续入市，届时重庆优质零售地产总存量将突破900万平方米。不断提档升级的商业载体，也将有效盘活消费市场，租金有望止跌回涨。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“上半年，重庆商业市场恢复态势良好，在优质商业载体加持下，不少国际大牌首进重庆，彰显出重庆地方市场的消费能级和品牌吸引力。重庆零售商业的未来仍有发展空间——国际品牌加速集聚、核心商圈提档升级、两江四岸焕活新生、城市界面对标国际、消费场景突破边界，都将构筑重庆国际消费中心城市战略的核心支柱。”
工业及物流地产市场
物流地产：餐饮复苏显著，食品类电商、商超仓储需求录得扩张
2023年上半年，市场预期供应量较大，但仅有嘉民两江物流中心二期如期交付，其余原定于上半年入市的项目均推迟至下半年，新增仓储面积4.1万平方米。高标库租赁活动以搬迁换租为主，新增仓储需求有限。同时期，市场录得大面积退租，导致上半年全市净吸纳量录得负值，空置率较2022年末上升2.0百分点至25.5%。平均租金上半年累计下降2.8%，收至19.5元/平方米/月。
工业地产：工业重回重庆经济发展主引擎，两大支柱产业全面升级
上世纪30年代，大量轻重工业企业由沿海城市内迁至重庆；1944年，重庆的工业企业总量已超过1500家，现代工业布局基本形成。改革开放后，围绕兵工制造发展起来的现代制造业正式开启市场化转型，前身为二十一兵工厂的长安机器厂已成为兵器工业集团下属的最大汽车制造商；前身为第十兵工厂的江陵机器厂则为长安汽车生产配套设备和机械；前身为第一兵工厂、二十五兵工厂的建设厂和嘉陵厂后期以摩托品牌闻名市场。此后重庆逐渐步入汽摩制造和电子信息制造双核工业引擎时代。然而过去10年，重庆工业制造却历经波折，首先2016年，汽车产量在达到巅峰后迅速回落，2019年产量仅为138.3万辆，较2016年跌去半数以上。紧接着以出口为主导的笔电产量也受国际环境影响出现下滑。两大支柱产业萎缩拖累重庆工业增加值增速以及GDP增速在2018-2019年两年间大幅下滑。
面对如此挑战，重庆主动顺应新一轮科技产业变革，早在2014年就率先布局了电子核心部件、物联网、机器人及智能装备、新材料、高端交通装备、新能源汽车及智能汽车在内的十大战略性新兴产业。如今长期耕耘已迎来阶段性收获，智能网联新能源汽车和新一代电子信息制造全新双核支柱产业已初步形成。截至2023年重庆市已有170个涉及新能源汽车、新一代信息技术、高端装备制造、先进材料产业的市级重点项目开工建设。
新能源汽车成为重庆现代制造业体系发展的重要抓手
以汽车为代表的制造业，具有广泛的产业带动性。一辆整车通常拥有超过一万个零部件。上游涉及钢铁、橡胶、石化、机械、电子、纺织几乎所有工业门类。产业链长、辐射面广，是典型的强离散制造工业品。据《中国汽车工业：中英文版》的推算，从全产业链带动就业人数的角度，汽车业是第一制造产业。而重庆自2014年积极转型，布局新能源汽车产业，如今已初见成效，截至2022年末，重庆已拥有多家新能源汽车主机厂，其中值得一提的是相较于过去亲民路线的燃油车产品，重庆新能源汽车中高端车型占比较高，在智能座舱、高阶智能驾驶技术发展日新月异的时代，中高端路线的智能网联新能源汽车的对于汽车芯片、先进材料、传感器、新型显示领域的更强产业关联性无疑将成为拉动重庆3大万亿级和3大五千亿级支柱产业集群的核心载体。
截至2023年上半年，围绕新能源汽车主机厂进行布局的轻量化、集成化汽车零部件和先进材料企业，碳化硅功率半导体及集成电路生产商、汽车电子设计开发的电子信息制造业企业纷纷进驻重庆。到2025年，重庆新能源汽车零部件本地配套率有望提升至50%。
物业载体紧跟产业升级步伐，高标准厂房成为先进制造业发展坚实保障
随着重庆两大支柱产业焕新升级，制造业发展重要的物业载体——厂房亦进入硬件设施和管理服务升级提质时代。以智能网联新能源汽车制造为例，零配件企业在生产端对厂房主体结构、地面承重、配电量、层高、行车吨数、消防等级以及设施管理上都较过去提出更高的要求。未来，我们有望见证更多专业的高标厂房开发商、机构投资人进入重庆市场，助力重庆的载体空间高效适配先进制造业的生产诉求。
过去十年，工业对重庆GDP增长的贡献率经历了由高转低、再从低谷重回高位的曲折历程，也同时见证了重庆的制造业产业结构重塑。到2021年，重庆工业贡献率已经重回31%，成为拉动地区经济增长的核心力量。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“随着重庆制造业向更高附加值产品转型，其对信息传输、软件和信息技术服务业以及科学研究和技术服务业等生产性服务业的产业乘数效应也将显著释放，助力重庆‘33618’现代制造业集群协同发展行稳致远。”
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文章来源:乐居买房
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